содержание

      ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………3

      1     ВИДЫ ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ…….................6

      2    ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕКИ……………………………………

      3 ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ……………………………………………..…21

      4    ОЦЕНКА КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ ЗАЕМЩИКА…………………..28

      5   РАСЧЕТ ПЛАТЕЖЕЙ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТУ………………...32

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………...35

      ЛИТЕРАТУРА………………………………………………………………….37

      ПРИЛОЖЕНИЕ 1………………………………………………………………39

      ПРИЛОЖЕНИЕ 2………………………………………………………………45

ВВЕДЕНИЕ

      Проблема  жилья является наиболее актуальной в современном обществе. Одним  из способов ее решения может стать  ипотечное жилищное кредитование. Система ипотечного кредитования занимает ключевое место в общей системе жилищного финансирования, воздействуя на уровень удовлетворения потребностей населения в жилье, на развитие финансово-кредитной сферы, жилищного строительства, в целом экономики регионов и городов. Это важнейшее связующее звено между банковским и реальным секторами экономики, финансовым и жилищным рынком, инвесторами и заемщиками.

      Предоставление  долгосрочных ипотечных жилищных кредитов гражданам на цели приобретения жилья  позволяет государству решить целый  комплекс важных социально-экономических задач [5, с. 6]:

• трудоспособное население страны получает возможность самостоятельно, без финансовой помощи государства, улучшить свои жилищные условия;
• строительный комплекс получает дополнительный импульс для

увеличения объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья;

• банковский сектор существенно расширяет операции по ипотечному жилищному кредитованию, создавая для себя устойчивый и перспективный рынок финансовых услуг, предоставляемых населению;
• инвесторы (пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании,

другие юридические  и физические лица) получают возможность  инвестировать свободные денежные средства в новые надежные долгосрочные финансовые инструменты, создаваемые на основе долгосрочных жилищных кредитов, обеспеченных ипотекой.

      Все вышесказанное обусловливает объективную  необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России.

      Оценивая экономическую ситуацию в сфере жилищного строительства в Республике Саха (Якутия), можно сделать вывод о том, что в настоящее время темпы роста стоимости жилья значительно превышают рост доходов населения, поэтому ключевой задачей в обеспечении доступности жилья для основной массы трудоспособного населения, наряду с повышением уровня доходов, является снижение стоимости жилья, обеспечение реальными долгосрочными кредитами, т.к. одной из основных форм решения жилищной проблемы становится ипотечное кредитование [4].

      Также следует отметить, что среди регионов Дальневосточного федерального округа сокращение объемов строительства жилых домов в 2009 году произошло только в Республике Саха (Якутия), Хабаровском крае и наиболее значительное в Амурской области по причине снижения степени участия государства в его финансировании. На Дальневосточный федеральный округ приходится наименьший объем жилого фонда среди федеральных округов, что определяется высокой затратностью строительства на Дальнем Востоке и малой плотностью заселения территории округа [14].

      По  данным журнала «Тенденции» от 21.09.2011 Республика Саха (Якутия) находится на втором месте в реестре аварийных домов по всей России. В аварийном состоянии 573 584 кв. м. жилья. В новом жилье нуждается 34 761 человек.

      Из  вышесказанного следует, что этой злободневной проблеме серьезное влияние должно уделять государство.

      Так, в Республике Саха (Якутия) в настоящее время уже создана необходимая основа для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Приняты и уже действуют базовые для ипотеки законы, разработана подпрограмма «Развитие ипотечного жилищного кредитования» республиканской целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы.

      В данной подпрограмме говорится, что  ускоренное формирование сегмента рынка  жилья эконом-класса будет способствовать стабильности цен на рынке жилья. Поэтому содействие строительству такого жилья в объемах, соответствующим потребностям граждан со среднестатистическим уровнем доходов, необходимо считать первоочередной государственной задачей.

      Предполагается, что основным проводником идеи доступности  жилья станет для широкого круга граждан станет региональный институт развития жилищного рынка – ОАО «Республиканское ипотечное агентство» в Якутске, которое является региональным оператором ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» [2].

      Таким образом, интерес к современному состоянию жилищной проблемы в Республике Саха (Якутия), а также изучение системы ипотечного кредитования в современном мире обусловили цель и задачи данной курсовой работы.

      Цель  курсовой работы заключается  в освоении особенностей коммерческих расчетов, используемых в практике ипотечного кредитования жилья.

      Задачами  курсовой работы являются:

• закрепление теоретических знаний по основам ипотечного (залогового) кредитования, оформления ипотечных сделок;
• ознакомление с новейшими инструктивными и законодательными актами по ипотечному кредитованию;
• закрепление навыков ведения коммерческих расчетов в ипотечном кредитовании:

1. расчет кредитоспособности заемщика;

2. расчет размера аннуитета при погашении ипотечного кредита и процентного платежа по нему;
3. расчет размера дифференцированных платежей при погашении ипотечного кредита и процентного платежа по нему.

1 Виды ипотеки и  ипотечного кредитования

      Приступая к анализу института ипотеки  по современному российскому законодательству, необходимо прежде всего определить юридическую природу залога и залоговых правоотношений.

      Под залогом в Законе РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» понимается способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель  приобретает  право   в   случае   неисполнения должником    обязательства   получить   удовлетворение   за   счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

        Ипотека (залог недвижимости) – одна из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п.1 комментируемой статьи по существу идентична формулировке договора залога, данной в ст.334 ГК РФ. Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает основное, обеспечиваемое ею обязательство в целом. Как разновидность залога, она является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, не возникает и реальное требование кредитора к должнику [3].

      Преимущественное  перед другими кредиторами право  залогодержателя означает, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются прежде всего интересы кредитора-залогодержателя. Лишь в случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом. Так, при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь (после требований граждан о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, расчетов с работниками ликвидируемого юридического лица и выплаты авторского вознаграждения) [13].

      Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество  остается во владении и пользовании  залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом не обязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель может временно отсутствовать в заложенной квартире, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение или пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), считается, что оно оставлено у залогодателя. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия собственника– права распоряжения заложенной вещью [3].

      В Федеральном законе от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» рассматриваются следующие виды ипотечного кредитования:

• ипотека жилых домов и квартир;
• ипотека предприятий, зданий и сооружений;
• ипотека земельных участков.

      Значительный интерес  представляют вопросы, связанные с  особенностями ипотеки жилых  домов и квартир. Этому посвящена  глава XIII Закона «Об ипотеке». Статьей 74 установлено, что правила этой главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

      Ипотека индивидуальных и многоквартирных  жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях [1].

      Законом установлена ипотека жилого дома или квартиры, приобретенных или  построенных с использованием кредитных  средств банка или иной кредитной  организации, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Они считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

      Глава XII Закона «Об ипотеке» повествует об особенностях ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения. Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя, помимо материально-вещественных элементов – зданий, земельных участков, оборудования, сырья, готовой продукции, денежных средств, ценных бумаг и т.п., и нематериальные активы – права, требования, долги, фирменное наименование, товарные знаки и другие исключительные права.

      Поскольку предприятие представляет собой  непрерывно функционирующий организм, при его ипотеке право залога распространяется и на продукцию, произведенную после заключения договора ипотеки [3].

      Передача  предприятия в ипотеку допускается  при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен [1].

      В данном случае речь идет о ситуациях, когда в качестве залогодателя выступает не собственник закладываемого предприятия, а субъект иного права, в частности субъект права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные предприятия). Таким образом, положения п.1 комментируемой статьи распространяются на те договоры ипотеки, предметом которых являются имущественные комплексы (предприятия), принадлежащие государственным или муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения. Если речь идет о федеральной собственности, такое согласие должно давать Министерство имущественных отношений РФ, а если о собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности – соответствующие комитеты по имуществу [3].

      Ипотекой  предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию [1].

<