Следующим Федеральным законом, непосредственно регулирующим отношения по ипотеке, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (далее также  – государственная регистрация  прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации [6].

     Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

     Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав) [6].

     Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

       Государственная регистрация прав  осуществляется по месту нахождения  недвижимого имущества в пределах  регистрационного округа, если иное  не установлено настоящим Федеральным законом.

       Отказ в государственной регистрации  прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

     Участниками отношений, возникающих при государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, с другой стороны [6].

     Необходимо отметить некоторые постановления Правительства Российской Федерации, направленные на развитие ипотечного кредитования.

     Постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации можно обобщить по одному основанию: программы ипотечного кредитования. Они принимаются почти ежегодно и носят практически одно и то же название. Например, «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 8 мая 2002 г.).

     В данном документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально - экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно – экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

     Концепция предполагает создание целостной системы  ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам - заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования [12],

     Расширение  операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового  рынка и рынка капиталов, что  определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов [12].

     Концепция учитывает применяемое в мировой  практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов [12].

     В большинстве регионов и городов (Москва, Московская, Оренбургская, Самарская, Саратовская, Нижегородская, Иркутская, Рязанская и другие области, Удмуртская Республика, Республика Башкортостан, Уфа) были предприняты попытки реализовать собственные жилищные программы [5]

      Так, например, в Республике Саха (Якутия) разработана подпрограмма «Развитие ипотечного жилищного кредитования» республиканской целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы.

        В данной программе говорится, что ускоренное формирование сегмента рынка жилья эконом-класса будет способствовать стабильности цен на рынке жилья. Поэтому содействие строительству такого жилья в объемах, соответствующим потребностям граждан со среднестатистическим уровнем доходов, необходимо считать первоочередной государственной задачей.

      Предполагается, что основным проводником идеи доступности  жилья станет для широкого круга граждан станет региональный институт развития жилищного рынка – ОАО «Республиканское ипотечное агентство» в Якутске, которое является региональным оператором ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» [2].

     ОАО «Республиканское ипотечное агентство» (РИА) создано при участии правительства Республики Саха (Якутия) и работает по федеральной программе ипотечного жилищного кредитования, партнерами являются ведущие кредитные организации (банки) города Якутска.

     Особенности и преимущества агентства [11]:

• квартиру в собственность вы приобретаете сегодня, а платите за нее завтра;
• максимальный срок кредитования на приобретаемое жилье – до 20 лет;
• обеспечение кредита – приобретаемая вами квартира. Поручительство физических и юридических лиц не требуется;
• предоставление имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц в размере суммы кредита (займа) и процентов по нему;
• возможность производить досрочное погашение кредита (займа) без дополнительных комиссий и санкций.

      В ОАО «Республиканское ипотечное агентство» действует новая продуктовая линейка по ипотечному кредитованию вторичного рынка жилья.

      С 1 февраля 2011 г. ставки по ипотечному кредитованию при приобретении жилья на вторичном  рынке г. Якутска составляют от 11,5 до 12,7% при сроке кредитования от 3 до 30 лет. При осуществлении личного страхования процентная ставка кредитования снижается на 0,7% [11].

      Таким образом, основная задача, стоящая перед  агентством – развитие двухуровневой  системы ипотечного жилищного кредитования, внедрение основ в районы (улусы) Республики Саха (Якутия), анализ и регулирование  участников рынка недвижимости, решение  социальных задач: таких как переселение  граждан из ветхих и аварийных  жилых домов.

      Данная  позиция определена Правительством Республики Саха (Якутия) и федеральным  Агентством по ипотечному жилищному  кредитованию (г.Москва), трёхсторонним  соглашением о сотрудничестве по развитию долгосрочного ипотечного жилищного кредитования от 11.09.2003 №45/РС-14-03, дополнительным соглашением о сотрудничестве от 11.12.2003 №1 [11].

      В заключение можно сделать следующий  вывод о том, что появление и развитие в России нового вида социально и экономически значимых отношений требует их законодательного закрепления с учетом их специфики. Формирование нормативно-правовой базы должно быть, в первую очередь, целесообразным, продуманным и эффективным процессом, а результаты законотворчества, то есть законы, понятными, живыми и работающими. Таким образом, при создании законодательной базы по ипотеке должны учитываться различные аспекты в этой сфере, а именно:

• научная разработанность;
• практический опыт России и зарубежных стран;
• состояние экономики и социальной сферы.

3 порядок заключения и оформление сделки по ипотечному кредитованию

      Рассмотрим  ситуацию заключения ипотечной сделки для конкретного заемщика. В качестве заемщика будет выступать семья Васевых, состоящая из двух человек. С помощью ипотечного кредита заемщик планирует приобрести двухкомнатную благоустроенную квартиру в г. Мирном Республики Саха (Якутия) общей площадью 48 кв. м на четвертом этаже в каменном доме по улице Советская 5 стоимостью 1800 тыс. р.. Заемщик обращается к кредитному учреждению, которым является  Сбербанк РФ, в сектор кредитования частных клиентов Мирнинского Отделения 7800 за получением ипотечного жилищного кредита на приобретение квартиры, которая подобрана им самим на вторичном рынке жилья у продавца Михайлова Сергея Игоревича.

      В г. Мирном существуют восемь банков: АКБ «Алмазэргиэнбанк» ОАО, «Восточный экспресс банк» ОАО, ФМКБ «МАК-БАНК» ООО, РКЦ Мирный, «АКБ» Росбанк ОАО, «АТБ» ОАО, Сбербанк РФ, ВТБ-24, из которых 6 выдают ипотечные кредиты.

      При выборе банка на предоставление ипотечного кредита на срок 20 лет заемщик руководствовался тем, что он давно является клиентом Сбербанка, пользуется банковской картой Visa Сбербанка, а также размещал вклады, брал кредит, который давно закрыл.

      При обращении в банк его кредитный работник рассказал подробные условия предоставления ипотечного кредита. Процентная ставка устанавливается в зависимости от размера первоначального взноса. После предоставления надлежаще оформленных документов, подтверждающих государственную регистрацию ипотеки объекта недвижимости, процентная ставка снижается.

        Процентная ставка на срок  свыше 10 до 20 лет включительно для «Участников зарплатных проектов» после регистрации ипотеки при первоначальном взносе 50 % составляет 11,25%. В специальных условиях кредитования указано, что для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в Сбербанке, ставки от 11,05% до 12,6% годовых [16].

      Тариф за выдачу кредита – 0 рублей, погашение основного долга и процентов происходит ежемесячно, срок рассмотрения заявки – 5 рабочих дней. Сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика (созаемщиков) и не может превышать 85% стоимости приобретаемой квартиры.

      Созаемщиками  являются супруги, оформляющие объект недвижимости в общую стоимость. выступать в качестве заемщиков  могут и любые физические лица, в том числе и не являющиеся родственниками (общее количество созаемщиков составляет до трех человек). Созаемщик вправе производить досрочное полное или частичное погашение кредита с уплатой процентов за пользование кредитом, начисленных на дату погашения.

      Требования  к заемщикам следующие [16]:

1. гражданство РФ;
2. постоянная регистрация;
3. стаж работы не менее 6 месяцев.

     Необходимые документы для принятия решения  о выдачи кредита следующие [16]:

1. заявление-анкета (форма установлена Сбербанком РФ), на последней странице анкеты расшифровка Ф.И.О. заемщика (созаемщиков) заполняется собственноручно каждым из них;
2. справка с места работы заемщика (созаемщиков) о доходах по форме 2-НДФЛ обязательно предоставление копии трудовой книжки, заверенной в отделе кадров;
3. копия паспорта заемщика (созаемщиков), обратить внимание на наличие личной подписи, на срок действия и наличие неразрешенных отметок (пересечение границы и прививки), оригинал паспорта предоставляется банку для заверки копии.

     Документы, предоставляемые продавцом в течение 3 месяцев с даты подачи заявления-анкеты:

1. документ, являющийся основанием возникновения права собственности продавца (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации);
2. свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости, выписка из Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество либо выписка из БТИ;
3. технический паспорт, кадастровый паспорт;
4. паспорт оценки приобретаемой квартиры. Заказчиком паспорта оценки может являться покупатель.