Для оформления заявления о снижении процентной ставки за пользование кредитом предъявляются следующие документы [16]:

1. выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество об ипотеки Объекта недвижимости с указанием банка в качестве залогодержателя (выдается Мирнинским филиалом Регистрационной палаты РС (Я);
2. страховой полис, по которому Выгодоприобретателем выступает банк.

      Также в примечании сказано, что в зависимости  от индивидуальных особенностей список документов может быть изменен.

      Итак, на предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявлению-анкету на кредит.

      Сведения, содержащиеся в анкете, служат базовой информацией для проведения объективной оценки платежеспособности заемщика (созаемщиков) в выполнении операций по кредитованию физических лиц в банке принимает участие значительное количество подразделений: юридическая служба, служба безопасности и другие. После предоставления полного пакета документов для принятия решения о выдачи кредита, банк приступает к рассмотрению заявки в течение 5 дней [8].

      Целью второго этапа сбора и проверки информации о клиенте и залоге является выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

      Заемщику  поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п [8].

      На  следующем этапе проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг – процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка [18].

      Затем на основании оценки платежеспособности принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.

      В случае положительного решения банка  о предоставлении ипотечного кредита определенной суммы, банк дает заемщику время на поиск квартиры. Положительное решение банка действует в течение 3 месяцев. При выборе недвижимости необходимо учитывать все требования банка к жилому помещению, которое впоследствии будет оформлено в залог банку. На подобранное заемщиком жилое помещение необходимо предоставить документы банку: документ, являющийся основанием возникновения права собственности продавца (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации); свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости; выписка из Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество либо выписка из БТИ; технический паспорт, кадастровый паспорт; паспорт оценки приобретаемой квартиры. Заказчиком паспорта оценки может являться покупатель [18].

      На  четвертом этапе осуществляется оценка недвижимости с целью определения ее рыночной стоимости. Заемщик через обращение непосредственно в оценочную компанию, имеющую лицензию на оценочную деятельность. В качестве оценщика выступает ООО «Юридический дом». Оценочная стоимость квартиры будет устанавливаться на основании экспертного заключения специалиста компании.

      На  пятом этапе происходит заключение кредитной сделки. Оформляются и заключаются следующие договоры:

1. договор купли-продажи недвижимости;
2. кредитный договор;
3. договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

     Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется

кредит, заключается между заемщиком  и продавцом этой недвижимости

      В кредитном договоре стороны предусматривают  сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему [18].

      Далее необходимо пройти государственную  регистрацию договора купли-продажи  и ипотеки квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) в Мирнинском районе.

      Государственная регистрация прав и сделок с жилыми помещениями длится 21 день.

      Государственная регистрация договоров ипотеки  жилых помещений – 5 рабочих дней [16].

      Заявление о государственной регистрации  прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее также в настоящей статье – посредством почтового отправления). Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины. При личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.

      На  шестом этапе осуществляется страхование предмета ипотеки. При оформлении ипотечного кредита, как правило, оформляют следующие виды страхования: жизни и трудоспособности заемщика, приобретаемого жилого объекта, а также титульное страхование – страхование права собственности заемщика на жилье как правило данный вид страхования необходим в первые три года после приобретения жилья по ипотечному кредиту). Страховые платежи предстоит выплачивать ежегодно до момента полного расчета с кредитором. В качестве страховой компании выступает «СК АЛРОСА» Мирнинский филиал.

      Итак, приведем схему оформления ипотечного кредита.

1. оценка жилья                                                       5)   договор купли-продажи

                                                                               улучшенного жилья

2. договор страхования                                           3)  кредитный договор

                                                                               4) договор ипотеки квартиры                                                                                                 

Рисунок 1 – Схема оформления ипотечного кредита 
 

        В заключение представим некоторые сведения об оформлении ипотечного кредита в г. Мирном.

      Изучив  информацию об ипотеке в банках г. Мирного на примере Сбербанка  России и ВТБ24, и проанализировав  особенности ипотечной программы  в данных банках, можно сделать  общие выводы:

• наиболее выгодный банк-кредитор – Сбербанк России, т.к. в нем умеренная процентная ставка по кредиту, кредит оформляется до 10 дней, возможно досрочное погашение кредита без комиссии и ограничений по срокам;
• наиболее выгодные условия оформления ипотечного кредита в банке ВТБ24, т.к. в   нем достаточно продолжительный срок погашения до 50 лет, необходим только один поручитель.

      Трудно сказать какой банк лучше. Нужно выбирать тот банк, который соответствует нашим потребностям в данном месте и в данное время.

      Таким образом, ипотека Сбербанка, безусловно, выгодна для заемщика, но не стоит  забывать, что каждый банк старается  извлечь из любой сделки собственную выгоду. Поэтому, прежде чем обратиться за ипотекой, стоит оценить все плюсы и минусы выбранной кредитной программы.  
 
 
 
 
 
 

4 оценка кредитоспособности заемщика

      На  первом этапе проводится андеррайтинг заемщика.  Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.

      Главным моментом в процессе андеррайтинга  является оценка платежеспособности заемщика, для определения которой собирается информация относительно стабильности трудовой занятости заемщика.

      Платежеспособность  заемщика определяется путем сравнения  доходов и расходов заемщика. Разница  между совокупными доходами и расходами должна составлять не менее 45 % в совокупном доходе заемщика. Другими словами, платежеспособность заемщика означает, сколько можно платить в месяц по кредиту, чтобы и на жизнь оставалось, и кредит погашался. То есть половина дохода может идти в погашение, оставшаяся половина на жизнь.

      Итак, на начальном этапе в курсовой работе для оценки платежеспособности необходимо сравнить имеющиеся доходы и расходы заемщика.

      В качестве доходов могут быть:

• заработная плата по основному месту работы, включая  доход за сверхурочную работу;
• премии;
• доходы от работ по совместительству;
• доход, полученный в форме комиссионного вознаграждения;
• доход в виде дивидендов и процентов,
• пенсионные выплаты и стипендии;
• алименты и пособия на детей;
• ожидаемое увеличение размера дохода, если имеется документальное подтверждение от работодателя.

        Рассматриваемая семья имеет следующие доходы: заработная плата по основному месту работы супруга составляет 20 тыс. р., супруги – 17 тыс.р. в месяц. Доходы заемщика может подтвердить справка с места работы по форме 2-НДФЛ.

        В качестве расходов заемщика учитываются:

• ежемесячные будущие расходы заемщика, связанные с приобретаемым жильем (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи по ипотечному кредиту, выплаты, связанные с эксплуатацией жилья, др.);
• ежемесячные существующие расходы заемщика, связанные с имеющейся у него собственностью;
• ежемесячные расходы по выплате подоходного налога, др. налоговые и страховые платежи, связанные с движимым и недвижимым имуществом;
• регулярные платежи, связанные с поддержание жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание);
• расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби;
• другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.

      Расходы семьи примем на уровне прожиточного минимума. В соответствии с Постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 26 мая 2011 года №220 установлена величина прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения по Республике Саха (Якутия) за 1 квартал 2011 года, согласно которому величина прожиточного минимума в расчете на одного человека в месяц составила для трудоспособного населения составляет 10504 р.