Итак, доходы больше расходов на 38%. На основании сравнения можно сделать вывод, что оценка платежеспособности заемщика является положительной, и он может претендовать на заявленную сумму кредита.

      Для выявления полной платежеспособности заемщика приведем разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита. Данные сведем в таблицу 1.

Таблица 1 – Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья     

                  и получением ипотечного кредита                

      На  втором этапе проведем оценку кредитоспособности заемщика.

      Кредитоспособность  заемщика – это способность нести  расходы, связанные с  ипотечным  кредитованием, а также наличие  собственных средств для осуществления первоначального взноса и единовременных расходов при оформлении ипотечной сделки, таких, как уплата страховых взносов, государственной пошлины и т. д.

      Коэффициент П/Д – отношение ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту к среднемесячным доходам заемщика. Расходы составляют не более 35% от совокупного дохода заемщика.

      Коэффициент О/Д – отношение общей суммы обязательств к его доходам. Размер ежемесячных обязательств заемщика не должен превышать 45% от его чистого совокупного дохода.

      Коэффициент К/З – соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества. Максимальная величина этого соотношения не должна превышать 70%.

      Кредитоспособность заемщика рассчитывается по формуле: 

                                                        _{,                                                                  (1)} 

где     П – платеж по кредиту;

     К – величина кредита;

       i – процентная ставка в долях помесячно;

       n – количество периодов платежей в месяцах;

           При расчете платежей по кредиту примем n – 240, i – 0,09.

      Таким образом, коэффициент П/Д равен 27%, коэффициент О/Д равен 29%, коэффициент К/З равен 50%.

      Итак, по всем показателям кредитоспособности заемщик проходит на указанную сумму кредита, и банк может принять решение о выдачи ипотечного кредита.

5 расчет платежей  по ипотечному  кредитованию

      При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита [18].

      Особое  распространение получил расчет платежей по формуле аннуитетных  платежей. При постоянной процентной ставке все регулярные платежи по кредиту, выплачиваемые в равные промежутки времени, равны по величине. При этом, чтобы сделать равномерной нагрузку на заемщика, размер ежемесячного платежа не изменяется в течение всего срока погашения, в то время как соотношение двух частей, составляющих ежемесячный платеж в счет процента и в счет основного долга, меняется на протяжении кредитного периода [18].

      Протяженность кредитного периода (срок кредита) непосредственно  влияет на доступность ипотечного кредита  для заемщика. Увеличение срока кредита  ведет к уменьшению суммы ежемесячного платежа в счет погашения кредита. Это означает, что при одних и тех же стартовых условиях (одинаковых начальном доходе, процентной ставке, первоначальном взносе, соотношении ежемесячного платежа по кредиту и дохода) в зависимости от возможности увеличения продолжительности погашения кредита заемщик может взять большую сумму.

      Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного  функционирования вторичного рынка  ипотечных кредитов и привлечения  средств частных инвесторов в этот сектор через ипотечные ценные бумаги [18].

      Дифференцированные  платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.

      В соответствии с проведенным андеррайтингом выявлено, что кредитор может предоставить заемщику кредит в размере 900 тыс. р.

     Произведем  расчет платежей по кредиту по двум схемам:

1. погашение кредита с аннуитетными платежами;
2. погашение кредита с дифференцированными платежами.

      Для заемщика, согласного выплачивать в  счет погашения кредита ежемесячно порядка 9,3 тыс. р., ниже представлено два варианта расчетов платежей по аннуитетной и дифференцированной схемах. Срок ипотечного кредита принят равным 240 месяцев. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 1900 тыс. р., из которых ипотечные проценты составят порядка 1000 тыс. р., а сумма кредита около 900 тыс. р.. Ставка по ипотеке принята в размере 11% годовых.

      Из  приведенных таблиц в приложении 1 и 2 видно, что в случае дифференцированных платежей, в первые 80 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 9,3 тыс. р., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 240 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 9,3 тыс. р.. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 1854 тыс. р., а во втором варианте – 2229 тыс. р. Разница в 375 тыс. р. кажется существенной.

      Если  сравнивать аннуитетную и дифференцированную схемы, то самыми очевидными различиями будут являться следующие [18]:

• неизменность размера регулярного платежа при аннуитетной схеме и постоянное убывание такого платежа при дифференцированной;
• больший размер платежа, по сравнению с аннутетной схемой, в начале срока кредита при дифференцированной схеме;
• аннуитетная схема выплат более доступна для заемщиков, т.к. выплаты равномерно распределяются на весь срок кредита. При выборе дифференцированных платежей подтвержденный доход заемщика или созаемщиков должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных платежах;
• при аннуитетных платежах в начале сумма основной задолженности убывает медленно, а и общий размер начисленных процентов больше. Если заемщик решит полностью погасить кредит досрочно, выплаченные вперед проценты будут потеряны. При аннуитетной схеме значительная часть процентов уплачивается с начала, обеспечивая выплаты на весь срок кредита. Поэтому при дифференцированных платежах досрочное погашение будет происходит без таких финансовых потерь даже в начале срока ипотечного кредита;
• кредит с дифференцированным платежом труднее получить, т.к. при получении кредита оценивается платежеспособность заемщика. Дифференцированная схема в начале срока кредита предлагает значительно большие платежи, нежели аннуитетная. Это означает то, что заемщику необходимо иметь больший доход. В среднем считается, что доход заемщика при дифференцированной схеме должен быть больше на 20% выше, чем при аннуитетной схеме.

      Подытоживая все вышесказанное, можно отметить, что для большинства клиентов по ипотеке на сегодняшний день выгоднее аннуитетная схема при условии отсутствия штрафных санкций и ограничений на размер сумм по досрочному погашению. По аннуитетному платежу заемщик может взять большую сумму, нежели по дифференцированному (ведь в первый месяц получается значительная сумма, которую может позволить себе не каждый заемщик). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

заключение

      Подводя итоги данной курсовой работы, отметим  конкретные результаты, полученные при  выполнении всех разделов.

      Ипотеку можно представить особым видом части возмездной сделки, который оформляется в виде отдельного договора и предметом которого является залог недвижимости или право на нее.

      Оформление  ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки, регистрации документов. На всех этапах покупки квартиры были задействованы следующие субъекты ипотечного рынка:

      При выборе кредитного учреждения заемщик изучил информацию об ипотеке в банках г. Мирного. Наиболее выгодные условия для заемщика были представлены в Сбербанке России, так как в нем умеренная процентная ставка по кредиту, которая составляет 11%, кредит оформляется до 10 дней, возможно досрочное погашение кредита без комиссии и ограничений по срокам.

      Также на разных этапах оформления сделки были задействованы следующие субъекты ипотечного рынка:

1. продавец недвижимости – Михайлов Сергей Игоревич;
2. оценщик – ООО «Юридический дом»;
3. страховая компания – СК «АЛРОСА»;
4. регистрирующий  орган–Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) в Миирнинском районе.

      На  первом этапе андеррайтинга при определении платежеспособности было выявлено, что доходы заемщика больше расходов на 38%. Таким образом, оценка платежеспособности заемщика является положительной, и он может претендовать на заявленную сумму кредита.

      На  втором этапе рассчитывались коэффициенты, определяющие кредитоспособность заемщика. По итогам расчетов, коэффициент П/Д составил 27%, коэффициент О/Д – 29%, коэффициент К/З – 50%.

      На основании всех показателей кредитоспособности заемщик проходит на указанную сумму кредита, и банк может принять решение о выдачи ипотечного кредита.

      В последнем разделе производился расчет платежей по аннуитетной и  дифференцированной схемах. Из приведенных таблиц в приложении 1 и 2 видно, что в случае дифференцированных платежей, в первые 80 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 9,3 тыс. р., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 240 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 9,3 тыс. р.. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 1854 тыс. р., а во втором варианте – 2229 тыс. р. Разница в 375 тыс. р. кажется существенной.