Ипотечное кредитование в России

      - не находиться в аварийном  состоянии;

      - не состоять на учете по  постановке на капитальный ремонт;

      - иметь железобетонный, каменный  или кирпичный фундамент.

• Стоимость предмета ипотеки должна подтверждаться отчетом об оценке, произведенной оценщиком;
• Предмет ипотеки должен быть застрахован от риска утраты или повреждения в пользу Залогодержателя в течение всего срока погашения ипотечного кредита.

     Расчет кредита

     Дата подачи заявки – 1 февраля 2010 года.

     Процентная ставка по кредиту – 11%

     Запрашиваемая сумма кредита – 800 000 руб.

     Срок кредита – 360 мес. (при условии достижения заемщиком 65 лет)

     Определение максимального размера кредита:

      (см. формулу 2.3.)

     Для дальнейшего анализа сумма кредита будет равна – 800 000 руб.

     Итого при расчете кредитных платежей за 360 месяцев:

     Сумма основного долга – 800 000 руб.

     Сумма процентов –1 942 691,38 руб.

     Общая сумма, выплаченная в банк– 2 786 691,38руб. (см. табл.2.15.)

     Как правило, банки ипотечного кредитования предлагают несколько ипотечных  программ - собственные программы  кредитования готового и строящегося  жилья, федеральную программу, соответствующую стандартам АИЖК, а также программу рефинансирования ипотечного кредита, полученного в другом банке. При выборе банка и кредитной программы следует обращать внимание на следующие показатели:

• валюта кредита;
• минимальная - максимальная сумма кредита;
• размер первоначального взноса;
• срок кредитования;
• процентная ставка;
• максимальный возраст заемщика на дату погашения кредита;
• способ погашения кредита;
• условие досрочного погашения кредита;
• обеспечение кредита;
• пакет обязательных страховых услуг;
• стоимость услуг банка (открытие счета, рассмотрение заявки, дополнительные услуги);

     Большинство ипотечных программ предполагают выдачу и обслуживание кредита в рублях, исключение составляют программы Сбербанка  РФ, кредиты по которым предоставляются в рублях РФ, долларах США и евро. В НБД – банке и АИЖК кредиты предоставляются только в рублях РФ (табл. 2.12.). В Сбербанке РФ минимальная сумма кредита составляет 15 000 рублей (эквивалент в иностранной валюте), а по программе АИЖК – 300 000 рублей. Максимальный размер ипотечного кредита (до 85%) предоставляет Сбербанк РФ по программе "Молодая семья", от 30 до 70% в НБД – банке и до 70%  стоимости кредитуемого объекта недвижимости предоставляет АИЖК. Преимуществом Сбербанка РФ является то, что размер первоначального взноса составляет от 15% стоимости объекта недвижимости (для семьи с ребенком) и от 20% стоимости объекта недвижимости (для семьи без детей). Тогда как в НБД – банке и АИЖК первоначальный взнос составляет от 30% стоимости объекта недвижимости. Сроки погашения кредита в Сбербанке РФ, НБД – банке и АИЖК одинаковые – до 30 лет. Весьма низкую процентную ставку, по сравнению с остальными банками, предлагает АИЖК, всего 11% годовых, в НБД – банке процентная ставка  - 12% годовых. Ипотечная программа Сбербанка РФ предусматривает процентную ставку в размере 16,25% годовых, однако Сбербанк РФ предоставляет возможность снижения годовой процентной ставки с 16,25% до 14,75%, то есть перерасчета графика платежей, после государственной регистрации ипотеки. 

     Таблица 2.12. Сравнение ипотечных программ Сбербанка РФ, НБД – банка и АИЖК 

 

     Срок  возврата кредита в Сбербанке  РФ наступает до исполнения заемщику 75 лет, в НБД Банке и в АИЖК – до наступления 65 лет (табл. 2.13.).  Погашение кредита в Сбербанке РФ осуществляется дифференцированными платежами, а в НБД – банке и АИЖК – аннуитетными платежами. В Сбербанке РФ досрочное погашение кредита возможно в любой период пользования кредитом, тогда как в НБД – банке и АИЖК только по истечении шести месяцев со дня выдачи кредита. Обеспечением кредита в Сбербанке РФ, НБД – банке и АИЖК является залог кредитуемого объекта недвижимости + поручительства третьих лиц (при необходимости).  

     Таблица 2.13. Сравнение ипотечных программ Сбербанка РФ, НБД – банка и АИЖК 

 

     Выбирая ипотечную программу, не стоит ориентироваться  только на сумму первоначального  взноса и минимальную процентную ставку. И то, и другое может оказаться несколько больше.

     Как правило, каждый год необходимо будет  платить некую сумму (обычно около 5 000 рублей) за страхование залога от рисков утраты, повреждения в пользу банка в течение всего срока действия кредитного договора. Также оплата услуг по оценке объекта недвижимости (около 3 000 рублей), расходы, связанные с оформлением объекта залога или иного имущества (государственная регистрация ипотеки – 2 000 рублей).

     Например, к 12% годовых, заявленными НБД – банком, добавляются еще расходы заемщика на комиссию за выдачу кредита, составляющие 2,7% от суммы кредита по договору (табл. 2.14.). В некоторых банках этот расход уже заложен в процентную ставку по кредиту. Страхование заемщика (созаемщиков) в НБД – банке не требуется. Необходимость оплаты в НБД - банке услуги «Денежный перевод» при переводе суммы кредита на счет заемщика. Ипотечная программа  АИЖК, процентная ставка по которой составляет 12% годовых, также предполагает расходы заемщика на комиссию за выдачу кредита, составляющие 3% от суммы кредита по договору. Также необходима оплата за андеррайтинг (5 000 рублей). Страхование заемщика (созаемщиков) для данной ипотечной программы является обязательным условием. Преимуществом Сбербанка РФ является то, что отсутствует комиссия за выдачу кредита и отсутствует необходимость страхования заемщика (созаемщиков).

    Таблица 2.14. Расходы заемщика по получаемому кредиту³⁸ 

 
 

     Банки предлагают своим заемщикам два  способа погашения кредита: ежемесячные  аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. В первом случае заемщик ежемесячно уплачивает одинаковые суммы, включающие в себя сумму долга и проценты, во втором - суммы выплат разные: долг выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности. Для того чтобы узнать, каковы будут суммы ежемесячных выплат, банки применяют аннуитетную формулу, которая выглядит следующим образом:

     Аннуитетный платеж = (СК × ПС/12)/(1-1/(1+ПС/12)^М), где             (2.5.)

     СК– сумма кредита;

     ПС - ежемесячная процентная ставка;

     M – количество платежных периодов (месяцев).

     Таким образом, если сумма кредита составляет 800 000 рублей, срок кредита 360 месяцев, то ежемесячный аннуитетный платеж в НДБ - банке  при процентной ставке 12% годовых будет равен 800 000 × (0,12/12)/(1-1/(1+0,12/12)³⁶⁰ = 8 228,90 рублей (см. таблицу 2.15.). Общая сумма выплат по процентам составит: 2 195 004,28 рублей. Общий размер выплат по кредиту, по окончании его срока, составит: 8 228,90 × 360= 2 962 404, 28 рублей.

     Ежемесячный аннуитетный платеж по программе  АИЖК при процентной ставке 11% годовых будет равен 800 000×(0,11/12)/(1-1/(1+0,11/12)³⁶⁰ = 7 618,59 рублей (см. таблицу 2.15.). Общая сумма выплат по процентам составит: 1 986 691,38 рублей. Общий размер выплат по кредиту, по окончании его срока, составит: 7 618,59× 360= 2 742 691,38 рублей.

     При аннуитетных выплатах фиксирована  сама сумма, которую клиент вносит в  банк. Она состоит из основного  долга и процента. По мере истечения  срока ссуды доля процента постепенно уменьшается, а доля основного долга  увеличивается. За счет этого платежи получаются равными.

Таблица 2.15. Ипотечные программы кредитования