Ипотечное кредитование в России. Проблемы. Перспективы

ВВЕДЕНИЕ

Решение жилищного вопроса  граждан страны - одна из главных  задач и проблем власти. Россия не первое государство, которое поставило  перед собой такую серьезную  задачу и предпринимает реальные действия для ее решения. В настоящее время, наиболее перспективным и практически единственным путем решения извечного "квартирного вопроса" специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

До перехода на рыночные отношения основными источниками  пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство  и строительство жилья предприятиями  и организациями, кооперативное  и индивидуальное строительство  играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения  населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья  становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как  это происходит в большинстве  экономически развитых стран мира.

В современной экономической  ситуации превратить желаемое в реальность возможно только объединением усилий государства, банков и населения. Причины  состоят в следующем:

1) государство берет на  себя обязательство разработать  и обеспечить правовую поддержку  реализации программ банковского  кредитования ипотеки;

2) при этом банки должны  сделать более доступными условия  предоставления ипотечного кредита;       

3) население, заинтересованное  в разрешении своих жилищных  проблем, должно быть готово  не только воспользоваться правами,  которые предоставляются при  использовании программ ипотеки,  но и исполнять возложенные  на него тем самым обязанности.  
Таким образом, только совместными действиями элементов одной структуры: государства, банков и населения - ипотека станет доступной и реально приносящей конструктивные результаты.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста  в стране.

Несмотря на программы развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под  невысокий процент. Ипотечные ссуды  используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как  жилых, так и производственных помещений.

Объектом исследования данной работы является рынок ипотечного кредитования в России, предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России, необходимостью глубокого анализа экономической сущности ипотеки как финансового инструмента, а также необходимостью регулирования экономических отношений между кредитором и заемщиком в процессе оценки предмета залога.

Цель  работы заключается  в анализе основных проблем ипотечного кредитования и рассмотрении возможных  методов усиления его роли в экономическом  росте России. В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие  задачи:

рассмотреть правовую и экономическую  сущность ипотеки, ипотечного кредитования;

исследовать проблемы участия  банков в ипотечном кредитовании, проблемы использования ипотеки  в жилищном кредитовании;

выявить наиболее приемлемые методы обеспечения возвратности ипотечных  кредитов, рассмотреть возможные  механизмы страхования банковских кредитных рисков, а также объектов залога;

показать современные  тенденции развития ипотеки в  России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. РОЛЬ ИПОТЕКИ В ЭКОНОМИКЕ.

 

§1. Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в РФ.

 

В связи с увеличением  объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как залог  недвижимого имущества, внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал  и др. В этой связи объективно проявилась необходимость правового  регулирования вопросов, связанных  с оборотом недвижимого имущества. В результате законотворческой работы был принят Закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с этим Законом  ипотека имеет место тогда, когда  обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.

Указанный Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий  ипотеки, по которому залогодатель владеет  и пользуется имуществом, т.е. имеет  место залог не только с оставлением  имущества у залогодателя, но и  с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.

Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты  земельного участка или другого  недвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение  обязательства плательщика ренты  приобретает право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки.

Помимо ограничений на состав объектов, вовлекаемых в деловой  оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение  по которым может быть представлено в виде ипотеки. Как указывается  в законе, ипотека обслуживает  только основное обязательство. Поэтому  существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:

• кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);
• договор займа (ст. 807 ГК);
• договор иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК);
• другой договор (ст. 420 ГК);

Данный перечень не носит  исчерпывающего характера и может  быть расширен, поскольку имеется  оговорка «если иное не предусмотрено  федеральным законом».

Деятельность кредитных  организаций на российском ипотечном  рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими  систему ипотеки. Формирование законодательной  базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье  и на охрану частной собственности  закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагом развития российского  ипотечного законодательства стало  принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей ГК РФ. Кодекс устанавливает  общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения  о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания  обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает  ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору о продавца к покупателю, но и сам этот договор.

Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997г. был принят ФЗ № 122 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство  жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению  частного кредитования жилищной сферы, в т.ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Основные направления  деятельности ФАИЖК зафиксированы  в федеральной целевой программе  “Свой дом”. ФАИЖК призвано выполнять  следующие функции:

• содействие развитию ипотечного жилищного кредитования по средством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками – первоначальными кредиторами;
• привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;
• содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);
• стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;
• представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является ФЗ № 143 “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. В данном законе:

• определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;
• определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другими лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
• установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
• заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;
• уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;
• четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

Данный закон хоть и  регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет  некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно  развивается. В январе 2000г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Концепция предоставляет  огромный простор инициативе субъектов  РФ по выбору схемы, согласно которой  в регионе будет развиваться  эта система. Любая модель долгосрочного  кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен  механизм рефинансирования.

В рамках этой программы  уже разработано и представлено Государственной думе множество  законопроектов, способных облегчить  деятельность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя  правила функционирования на российском рынке ипотеки, часть из них уже  принята.

14 октября 2003г. был принят  ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах”. Приятый закон получил широкую  огласку в прессе и в среде  ипотечных кредиторов. Были сразу  же найдены недостатки и проблемы  в его формулировках. Но существенно  то, что закон разрешает банкам  выпускать ипотечные облигации  как напрямую, так и через специальных  ипотечных агентов. Специальный  ипотечный агент представляет  собой некое хозяйственное общество  наподобие акционерного, которое  может совершать ограниченное  количество операций (в РФ ОАО  “Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию”). Оно приобретает  права на ипотечные кредиты  и выпускает ипотечные ценные  бумаги.

Помимо деятельности ипотечных  агентов закон раскрывает такие  понятия и процессы, как ипотечное  покрытие, требования к ипотечным  агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того закон, устанавливает  полномочия государственных органов  по рынку ипотечных ценных бумаг  и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.