Ипотечное кредитование в России. Проблемы. Перспективы

Закон “Об ипотечных ценных бумаг” рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший  шаг на пути формирования рынка ипотечных  ценных бумаг с целью привлечения  средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Несмотря на то, что Закон  “Об ипотечных ценных бумагах” был принят в конце 2003г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых  во многом зависит эффективность  принятого закона. Инструкция “Об  обязательных нормативах кредитных  организаций, осуществляющих эмиссию  облигаций с ипотечным покрытием” (112-И), принятая 31.03.2004г., устанавливает  три дополнительных обязательных норматива  – Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную  организацию иметь размер предоставленных  кредитов с ипотечным покрытием  не ниже 10% от капитала. Согласно Н18, соотношение  размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным  покрытием должно составлять 100%. А  по Н19 объем привлеченных средств  населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (Н1) – 14%, в то время как для  остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг  для очень ограниченного количества кредитных организаций.

Также ЦБ считает необходимым  усилить государственный контроль и надзор за специализированными  ипотечными агентами. ЦБ опасается, что  иначе могут возникнуть серьезные  правовые и финансовые риски для  инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так  и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные  акты (НК РФ, Жилищный кодекс РФ, закон  РФ “О плате за землю”, ФЗ “Об ипотеке”, ФЗ “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Для создания благоприятных  условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время  прорабатываются вопросы, затрагивающие  порядок налогообложения залоговых  операций, взимания государственных  пошлин за нотариальное удостоверение  договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования  рисков и т.п.

Имущество является основным объектом в ипотечных отношениях, а поскольку нет однозначного определения термина “имущество”, то при заключении договора необходимо определять точное значение данного  термина путем его детального толкования.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир  и другого недвижимого имущества  может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается  федеральными законами. Moгyт быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

Не подлежат ипотеке земли, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, сельскохозяйственные угодья из состава  земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и  полевых земельных участков личных подсобных хозяйств

Оценка земельного участка  может быть установлена в договоре об ипотеке не ниже его нормативной  цены Нормативная цена земли - это  особый вид платы за землю. Она  представляет собой показатель, характеризующий  стоимость участка определенного  качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный  срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется при покупке  и выкупе земельных участков, при  передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении, а  также при получении под залог  банковского кредита.

Следует, однако, иметь в  виду, что ни отечественный, ни зарубежный методический опыт определения цены земли в современных российских условиях точного и надежного  результата не обеспечивает.

Особенно сложная ситуация сложилась с оценкой земельных  участков. Отечественные методические разработки базируются в основном на стоимостной оценке вложенного в  земельный участок капитала, почти  не учитывают его рентообразующие  возможности и совершенно не принимают  во внимание реальное поведение как  продавцов, так и покупателей  земельной собственности, объем  и структуру спроса и предложения  и т.д.

Если предметом ипотеки  является предприятие в целом  как единый имущественный комплекс, то в состав заложенного имущества  включаются полученные доходы предприятия, приобретенное им имущество, долги, приобретенные предприятием в период ипотеки, а также принадлежащие  предприятию как юридическому лицу права требования, патента и другие исключительные права и обязанности  этого предприятия, которые переходят  к покупателю с момента государственной  регистрации права собственности  на приобретенное имущество. Состав имущества передаваемого в ипотеку  предприятия и оценка его стоимости  определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной.

Ипотекой предприятия  может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее  половины стоимости активов предприятия. Предприятие, в отношении которого возбуждено уголовное дело о банкротстве  либо принято решение о его  ликвидации или реорганизации, не подлежит передаче в ипотеку.

Залогодатель вправе продавать, сдавать в аренду, распоряжаться  иным образом имуществом, вносить  изменения в состав имущества  предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей  стоимости активов предприятия  и не нарушает условий договора ипотеки. Реорганизация, передача предприятия  в залог, совершение сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества  предприятия, допускаются только с  согласия залогодержателя.

В случае нарушения залогодателем  своих обязательств, непринятия мер  по обеспечению сохранности заложенного  имущества, неэффективного использования  имущества, что может привести к  неплатежеспособности предприятия  или к уменьшению стоимости заложенного  имущества, залогодатель вправе обратиться в обычный или арбитражный  суд с требованием о введении ипотечного контроля за деятельностью  залогодателя.

Взыскание на заложенное имущество  предприятия в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного  ипотекой предприятия, может быть обращено только по решению обычного или арбитражного суда во всех случаях, независимо от того, кто является залогодержателем¹.

Ипотека жилых домов и  квартир, включающая ипотеку части  жилого дома, квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных  комнат, имеет свои особенности. В  частности, не допускается ипотека  индивидуальных и многоквартирных  жилых домов и квартир, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности. Правила, установленные  для ипотеки жилых домов и  квартир, не распространяются на гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, так как они не предназначены для постоянного проживания, эти объекты могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.

Договор об ипотеке, предметом  которой являются жилой дом или  квартира, находящиеся в собственности  гражданина, может быть заключен только непосредственно с собственником  жилья, за исключением случаев, установленных  законодательством РФ (при опеке  и попечительстве).

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка  или иной кредитной организации  в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной  регистрации договора купли - продажи  жилого дома или квартиры.

Взыскание на предмет ипотеки  может быть обращено только по решению  обычного или арбитражного суда, если предметом ипотеки является предприятие  в целом, жилой дом, квартира или  иное недвижимое имущество, используемое залогодателем для личных целей. Это относится также к тем  случаям, когда для заключения договора ипотеки требовалось согласие или  разрешение другого лица либо органа управления.

При удовлетворении требований залогодержателя за счет предмета ипотеки  по решению обычного или арбитражного суда предмет ипотеки реализуется  путем продажи с публичных  торгов специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию Минюста России. Начальная продажная  цена предмета ипотеки определяется решением суда, обычного или арбитражного, либо нотариально удостоверенным соглашением  залогодержателя и залогодателя, без обращения в судебные органы. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере 10% начальной продажной цены предмета ипотеки. Предмет ипотеки передается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену². Специализированная организация выдает свидетельство о приобретении заложенного имущества покупателю, который с момента государственной регистрации приобретает право собственности на предмет ипотеки.

Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита  полностью или частично при наличии  обстоятельств, очевидно свидетельствующих  о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. Заемщик вправе отказаться от получения  кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным  договором. В случае нарушения заемщиком  предусмотренной кредитным договором  обязанности целевого использования  кредита, предусмотренной ст.814, кредитор вправе также отказаться от дальнейшего  кредитования заемщика по договору.

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так  и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные  акты (НК РФ, Жилищный кодекс РФ, закон  РФ “О плате за землю”, ФЗ “Об ипотеке”, ФЗ “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Для создания благоприятных  условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время  прорабатываются вопросы, затрагивающие  порядок налогообложения залоговых  операций, взимания государственных  пошлин за нотариальное удостоверение  договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования  рисков и т.п.

§2. Ипотечное кредитование как фактор экономического и социального развития.

Развитие ипотечного бизнеса  позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства  вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное  кредитование дает возможность модернизировать  производства, что приводит к повышению  качества и конкурентоспособности  продукции—все это ведет к  увеличению экономического потенциала страны

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние  на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие  места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить  потребность населения в жилье

Огромное значение ипотека  имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению  с бланковыми) для банков, так  как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а  также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном  кредитовании также способствует целевой  характер ссуд. Операции с недвижимостью  зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе  таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в  экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных  банков дополнительных резервов, гарантирующих  вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием  вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского  капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны³.