Ипотечное кредитование в России. Проблемы. Перспективы

В ближайшие месяцы можно ожидать незначительного  уменьшения процентов по ставке ипотечного кредита, но не стоит надеяться, что  этот процесс будет постоянным. Сама экономическая ситуация в стране, а также рыночные отношения, урегулируют  ставки и они постепенно придут к  такому показателю, который будет  устраивать как банки, так и заемщиков.

 

Диаграмма 5⁸. Средневзвешенный срок ипотечного кредита

В среднем по стране наблюдается тенденция незначительного  увеличения срока ипотечного кредитования. Если полгода назад этот срок (за редким исключением) не превышал отметки в 200 месяцев, поскольку заемщики предпочитали не связывать себя продолжительными долговыми обязательствами, да и банки не стремились рисковать, то с начала 2010 года в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране люди почувствовали некую финансовую стабильность и стали брать кредиты на более продолжительный срок.

Ситуацию со сроком ипотечного кредита по регионам можно  охарактеризовать как средне-стабильную: в I квартале текущего года продолжительность  срока по регионам колебалась в пределах 184-207 месяцев, исключение составляет Москва, где эток срок составляет 224 месяца, т.е. почти 19 лет.

В ближайшее время, в связи с улучшением финансовой ситуации в России и стабилизацией  доходов потенциальных заемщиков, можно ожидать массового появления  ипотечные кредитов с более продолжительными сроками и эта услуга будет  востребована заемщиками. Общий тон  здесь определенно задает ВТБ24, предлагающий кредиты на срок до 50 лет.

 

 Диаграмма 6⁹. Средний размер ипотечного кредита

Как видно из диаграммы, тенденция увеличения размера ипотечного кредита прослеживается довольно слабо. Только в Санкт-Петербурге в феврале-марте 2010 года наметилась динамика роста.

При этом налицо наличие  если не пропасти, то как минимум  глубокого оврага между регионами  и крупными мегаполисами (в особенности  Москвой) по величине полученной ипотеки. Наибольший средний размер ипотеки, которую брали заемщики в I квартале текущего года был зафиксирован в  столице – 3126, 2 тыс. руб., что почти  на 253 % больше, чем в том же феврале  в Приволжском регионе, где средний  размер ипотечного кредита, востребованного  заемщиками, самый низкий по стране. Связано это в первую очередь  с разницей в ценах на недвижимость по сравнению с другими регионами, и в особенности с мегаполисами. Так, средний размер ипотеки в  Санкт-Петербурге совокупно за I квартал  на 73 % больше, чем в Приволжском  регионе.

Скорее всего, существенного  увеличения размера ипотечного кредита  в ближайшие месяцы ждать не приходится, т.к. строительная отрасль никак  не оправится от кризиса, а чтобы  выйти на прежний уровень ей понадобится  не один год. Так что большого количества предложений по покупке квартир  в новостройках ждать не имеет  смысла. Ситуацию могли бы выправить  предложения на вторичном рынке  недвижимости. Однако в условиях ценовой  неопределнности немногие захотят  инвестировать туда свои средства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Диаграмма 7¹⁰. Средний первоначальный взнос

Тенденции снижения суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту на конец марта 2010 года не наблюдается. Скорее можно заметить обратную картину. И это несмотря на то, что банки в последнее время наперебой объявляют о снижении первоначального взноса по кредиту.

Однако, в основной своей массе заемщики предпочитают сразу избавиться от крупной суммы, вложив ее в приобретаемую недвижимость, чтобы впоследствии быть уверенными в том, что по оставшейся задолженности  они смогут рассчитаться без проблем.

Другая причина  данной тенденции заключается в  том, что финансовые учреждения, декларируя на словах и в рекламных лозунгах снижение процента суммы первоначального  взноса, на деле обеспечивают такими кредитами  только очень надежных и проверенных  заемщиков, которых, разумеется, не так  уж и много.

Что касается большой  разницы в сумме среднего первоначального  взноса между регионами и нашими «столицами», то тут, как и в вышеописанном  случае причина кроется в стоимости  недвижимости в том или ином регионе. В марте 2010 года сумма первоначального  взноса в Москве была примерно на 282% больше аналогичного показателя на Северном Кавказе.

 

Диаграмма 8¹¹. Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика

О тенденции увеличения дохода семьи заемщика, способного взять ипотечный кредит приходится говорить с осторожностью, т.к. эта тенденция прослеживается довольно слабо. Наиболее четко динамика в сторону роста благосостояния или точнее сказать той части состояния, которую человек готов инвестировать в приобретение недвижимости, видна в Санкт-Петербурге. За 1-й квартал 2010 года ежемесячный совокупный доход семьи заемщика в Питере увеличился примерно на 28 %. В Москве совокупный доход семьи заемщика достиг своего пика в декабре 2009 года.

Наверное здесь  сыграли свою роль, так называемая, 13-я зарплата и всеразличные премии и бонусы по итогам года. К тому же некоторые москвичи решили преподнести  себе или родственникам новогодний подарок в виде покупки по ипотеке  квартиры, поэтому отправились в  банк. Уже в следующие месяцы в  столице доход заемщика значительно  снизился.

Наиболее низкий доход семьи, способной «потянуть» ипотечный кредит, отмечен в Приволжском  регионе. В феврале 2010 года разница  между самым благополучным в  этом отношении городом Москвой  и Приволжским регионом достигла 221 %. Однако, столь высокая разница нивелируется примерно такой же разницей в стоимости жилья.

 

Диаграмма 9¹². Средняя площадь приобретаемого жилья

Как видно из диаграммы, никакой динамики в сторону увеличения или снижения средней площади приобретаемого жилья не замечено. Единственное, что бросается в глаза – существенное различие между потребностями в квадратных метрах на Кавказе и во всех других регионах и городах. В марте 2010 года разница средней площади приобретаемого жилья между Северо-Кавказским регионом и Москвой (где по причине дороговизны жилья отмечается самый низкий показатель) составляла почти 84%. Этому можно найти объяснение в различие менталитов на Кавказе и в других регионах. Люди на Кавказе привыкли жить большими семьями в частных домах, которые в массе своей просторнее квартиры, поэтому и ипотечный кредит предпочитают вкладывать в приобретение дома. Кроме того, объему приобретаемой жилплощади способствуют достаточно низкие цены на недвижимость в регионе.В среднем по России люди предпочитают брать ипотечный кредит на покупку однокомнатной квартиры в новостройке или малогабаритной двухкомнатной «вторички». Из этого можно сделать вывод, что в подавляющем большинстве случаев ипотека идет на покупку единственной квартиры для проживания семьи заемщика, т.к. под «улучшение жилищных условий» среднестатистические 52,4 кв.м. не очень подходят.

Диаграмма 10¹³.Средняя цена жилья, купленного по ипотеке

Тенденции к существенному  изменению средней цены жилья, купленного по ипотеке за последние полгода  не наблюдается. Незначительны прирост стоимости недвижимости имел место в феврале и марте 2010 года. Это объясняется общим состоянием рынка – средняя стоимость квадратных метров, хоть и незначительно, но тем не менее подросла.

Если же рассматривать  среднюю стоимость жилья по стране, то предсказуемо наблюдается огромная разница в цене за квадратный метр, купленный по ипотечному кредиту  в Москве и в регионах. Эта разница  в марте текущего года составляла почти 340% между Москвой (самая высокая  стоимость квадратного метра) и  Северо-Кавказским регионом (самая  низкая стоимость). Даже разница в  стоимости квадратного метра  жилья между двумя «столицами»  впечатляет. В марте 2010 года она составила  порядка 82%.

Ближе к осени  текущего года стоимость квадратного  метра ипотечного жилья может  заметно подрасти. Условия ипотечного кредитования для заемщика будут  улучшаться, ставки по кредитам продолжат  снижение, поскольку риски обесценивания  залога стали ниже, чем полгода  назад. А рост кредитования в свою очередь спровоцирует подорожание  недвижимости, а, следовательно, и увеличение средней стоимости жилья, купленного по ипотеке.

Общие же перспективы развития ипотечного кредитования в России по итогам I квартала 2010 года выглядят довольно расплывчато. Пока отчетливо наблюдается лишь снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита. По всем остальным важным составляющим ипотеки особых изменений не просматривается.

Следует признать, что для  дальнейшего развития института  ипотеки в РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы  между собой. Особую актуальность данное положение имеет для России, так  как развитие российского законодательства идет таким образом, что нормативные  акты, относящиеся к различным  отраслям права, приводятся в соответствие друг с другом лишь формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать взаимоисключающие  подходы к этой проблеме.

На сегодняшний день граждане не доверяют ипотеке. По их мнению, она  ненадежна и невыгодна. Первый аргумент граждан, не решающихся на покупку жилья при помощи ипотечных кредитов, – процентные ставки по таким кредитам слишком велики. Квартиры везде пользуются стабильным спросом и дорожают в настоящее время, по разным подсчетам, на 15-30% в год. Раньше рост цен на квартиры был еще больше – примерно 40% в год. Таким образом, рост цен перекроет выплачиваемый по кредиту процент, а выплачиваемые гражданами 10%-12% окупятся в любом случае, даже если приплюсовать к ним, к сожалению, неизбежные выплаты по страховке.

При этом нужно отметить еще один важный момент: банки постепенно снижают процентную ставку по ипотечным  кредитам, и уже сейчас на рынке  есть ряд довольно выгодных предложений, например, по ставке 9,9%.

Следующий аргумент, который  предъявляют граждане: квартиру можно  не покупать, а арендовать. Это выгоднее, удобнее и надежнее. Это тоже не совсем верное убеждение. Если предположить, что гражданин на протяжении 15 лет платит определенную сумму за аренду и в то же время откладывает часть сбережений в банк под проценты, то в результате получается, что через 15 лет своей квартиры нет, но есть небольшая сумма в банке, на которую уже сегодня трудно купить нормальное жилье, а через 10-15 лет сделать это будет абсолютно невозможно. А если ставки по депозитам упадут (а динамика сейчас именно такова), то сумма сбережений будет еще меньше. К минусам аренды нужно также отнести неизбежное увеличение арендной платы, переезды, комиссии риэлтерам.

Если же предположить, что  данный гражданин в течение 15 лет  каждый месяц платил бы  по кредиту, тем самым избавляясь от необходимости платить за аренду, в итоге он получил бы в собственность жилье, которое со временем будет дорожать. Выплаты же по кредиту останутся прежними на весь срок (если, конечно, у вас не возникнет желания погасить его досрочно). К тому же в этом случае можно получить  льготу по возврату налога, как на квартиру, так и на ипотечный кредит, точнее – на все проценты по нему.

Аргумент третий. Многие из противников ипотеки опасаются  нового дефолта, который, по их мнению, оставит их и без денег, и без  квартиры. Да, безусловно, стопроцентной  гарантии в том, что дефолта не случится, никто не может дать, но официальная статистика (размер золотовалютных резервов ЦБ, размер стабилизационного  фонда, инвестиции в российскую экономику) показывает, что никаких оснований  для таких тревожных мыслей сейчас нет и в ближайшее время не будет. К этому всему следует добавить и еще один плюс ипотеки. Историю квартиры проверяет и банк, и страховая компания, которая к тому же застрахует право собственности.

Таким образом, удастся обезопасить  себя от недобросовестных компаний, продающих  одну и ту же квартиру по несколько  раз, и от граждан, претендующих на данное жилье. Почти на все доводы противников ипотеки (чаще всего эмоциональные, а не рациональные) есть весомые контраргументы.

Поскольку выдача кредита  на приобретение квартиры сопряжена  с определенными технологиями, для  успешной работы ипотечной модели необходимо несколько условий:

• Должна хорошо работать регистрационная система.
• Должна быть развита страховая система, которая страхует квартиру и жизнь заемщика.
• Должна работать система оценки, то есть на рынке должны быть организации, которые могут  объективно оценить рыночную стоимость жилья.
• Необходим ряд сервисных вещей, например, нотариат. Естественно, большая роль принадлежала риэлтерам, которые должны стать основой рынка ипотеки. Клиент, обращаясь в агентство недвижимости, должен иметь возможность получить ипотечную услугу.

Огромное значение в успешном осуществлении ипотечной программы  имеет законодательная база.

Несмотря на многочисленные препятствия, ипотека будет активно  развиваться, так как спрос на нее велик. Еще пару лет назад  сложно было представить, чтобы банк рассматривал «теневые» доходы заемщика – сейчас это почти норма. Раньше банки требовали внесения первоначального  взноса в размере не менее 30% стоимости  жилья – сейчас этот порог начал  снижаться (например, по программе Сбербанка  «Молодая семья» он составляет 10%).