Ипотечное кредитование в России. Проблемы. Перспективы

О том, что в действительности привело к оживлению на рынке  ипотеки в последние месяцы 2009 года, однозначно говорить сложно. Скорее всего, речь идет о совокупности факторов. С одной стороны, столь пристальное  внимание к рынку со стороны государства  не могло не повлиять на банкиров: если уж на самых верхах ждут снижения ставок и выделяют значительные средства на поддержку рынка, то лучше среагировать оперативно, действовать на опережение конкурентов. С другой стороны, свою роль сыграл и рыночный фактор. "Оживление  рынка ипотеки в основном происходит в результате положительной макроэкономической конъюнктуры, снижения стоимости денежных ресурсов для кредитных организаций, а также наметившейся стабилизации цен на недвижимость", - утверждает Юлия Купко.

Оживление рынка, безусловно, является позитивным моментом, но, к  сожалению, вряд ли сейчас станет сигналом к его полному восстановлению. По сути банкиры "уцепились" за еще  только перспективную стабилизацию рынка жилья, рост финансирования АИЖК и госпрограммы, которые пока есть только на бумаге. Но вернуть серьезный  спрос на рынок жилья, а соответственно - на рынок ипотеки, в ближайшее  время не представляется возможным. Связано это, в первую очередь  с психологическим фактором. Ипотека  и до кризиса была доступна лишь состоятельным гражданам и части  среднего класса (семьям с совокупным ежемесячным доходом не менее 40-115 тысяч рублей в зависимости от региона). Что уж говорить про кризисное  время, когда аналитики прогнозируют вторую волну экономического кризиса? Брать ипотеку в нынешних условиях - большой риск. Тем более перед  глазами потенциальных заемщиков  стоят мытарства пострадавших от кризиса "ипотечников".

С начала года в  Агентство по реструктуризации ипотечных  жилищных кредитов за консультацией  обратилось около 35 тысяч россиян. После  консультаций заявление на реструктуризацию кредитов подали пять тысяч человек, из которых реально одобрение  получили не более четырех тысяч. По данным самого АРИЖК, агентство способствовало полному восстановлению платежеспособности лишь 40 клиентов. Как заявил гендиректор  агентства, около 55 процентов должников  по ипотеке банально "прячутся от кредиторов". Попасть в ряды таких  заемщиков - перспектива малоприятная. Поэтому возвращения рынка ипотеки  хотя бы на докризисный уровень, по все видимости, стоит ожидать  лишь после полной стабилизации экономики  в целом. Немаловажно и то, что  будет с ценами на жилье: останутся  они на сегодняшнем уровне или  резко вырастут в результате отложенного  спроса, который может появится из-за прогнозируемого сокращения объемов  строительства.

§2. Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования

Известно, что во всем мире нет иных возможностей, кроме ипотеки, жилищных кредитов и непосредственного  предварительного накопления для обеспечения  населения жильем. У населения  уже сегодня имеется стартовый  капитал в виде старой недвижимости плюс возможность использования  федеральных субсидий (ее могут использовать некоторые слои населения: малоимущие, многодетные и т.д.). Как минимум, около 15 млн. семей, у которых достаточно доходов и исходного капитала в виде старой недвижимости, могли  бы улучшить свои жилищные условия  на сегодняшний день. Тем не менее, на федеральном уровне речь идет пока о единичных кредитах, при этом Федеральный центр может субсидировать  определенные слои населения, но это  будет капля в море. Есть деньги, есть желание, есть строительные мощности, есть базовый закон – а проблема остается.

Большинство россиян, нуждающихся  в улучшении жилищных условий, не в состоянии самостоятельно “потянуть” ипотеку. Несмотря на то, что формирование рынка ипотечного жилищного кредитования считается одной из приоритетных задач правительства РФ, ни банки, ни население России к ипотеке  не готовы. Неблагополучна ситуация с  развитием ипотеки и в регионах. Условия выдачи кредитов там жесткие, население не может себе позволить  такую “роскошь” без поддержки  со стороны властей. К тому же крупных  московских банков (кроме, разве что, Сбербанка и ВТБ) там нет, а  у местных банков нет “длинных”  денег, возврата которых придется дожидаться 10-15 лет. Негативное влияние на развитие ипотеки оказывает и строительный рынок, участники которого практически  бесконтрольно повышают цены.

В России насчитывается с  десяток крупных банков, которые  в состоянии пускать на ипотеку  “длинные деньги”. Они, как правило, работают в Москве, Подмосковье и  Санкт-Петербурге (исключения составляют Сбербанк и ВТБ, имеющие развитые региональные сети). Таким образом, развитие ипотеки в провинции в большинстве своем ложится на “плечи” местных банковских организаций, которые просто не обладают долгосрочными кредитными ресурсами. Ипотеке нужна государственная поддержка. В настоящее время такая поддержка осуществляется через Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), аккредитованного при правительстве РФ. Агентство получает от государства деньги в качестве гарантий перед кредитными организациями. На эти средства АИЖК через своих региональных операторов выкупает у банков ипотечные кредиты, формирует из них залоговое покрытие и выпускает под их облигации ипотечного займа. Благодаря их размещению на рынке финансируется федеральная система ипотечного кредитования. Эта схема не устраивает Министерство финансов, т.к. она не стимулирует работу АИЖК, потому что оно знает – денег государство все равно даст. Таким образом, искажаются рыночные отношения, и тормозится формирование рынка ипотеки в России.

Еще одна проблема регионов: банки неохотно работают с жителями малых городов и районных центров.

Исследование причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, приводит к мысли о том, что в России инфляционные процессы и отсутствие таких важных институтов, как аренда, финансирование строительства, капитальный  ремонт, лишение прав заемщика на недвижимость, не позволили зародиться такому важному  институту, каким является ипотечное  кредитование.

В настоящее время в  России практически отсутствует  определенное соответствие между стоимостью арендной недвижимости и частного жилья, а также между стоимостью жилищно-коммунальных услуг для частного и муниципального жилья. Это и является первопричиной  отсутствия у нас реального рынка  жилья и арендных услуг, что в  свою очередь блокирует все цены, связанные с недвижимостью, и  тормозит развитие как ипотеки в  целом, так и ипотеки арендной недвижимости, которая в большей  степени способствует становлению  эффективного ипотечного кредитования.

Хорошо известно, что частная  арендная собственность или недвижимость, приносящая доход, с хорошо рассчитываемой амортизацией является более надежным залогом недвижимости, чем просто частная личная недвижимость, благодаря  стабильности доходов от аренды.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. неотработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;
2. относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
3. невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;
4. отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;
5. юридические (правовые) проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
6. высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
7. проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.

8. психологические факторы,  главным из которых является  национальная особенность большинства  нашего населения — нежелания  жить в долг («берешь деньги  чужие, - а отдавать приходится  свои»). ⁶

Необходимо отметить, что  на сегодняшний день в России отсутствует  вторичный рынок ипотечного капитала для осуществления бесперебойного функционирования механизма рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, предоставляемых  преимущественно универсальными коммерческими  банками на первичном рынке. Таким  образом, одной из первостепенных проблем  является создание и укрепление вторичного рынка капитала, для решения которой  был проведен ряд мероприятий  на законодательном уровне. Однако из-за излишней ориентированности на зарубежный опыт и отсутствие адаптаций  к российским условиям их проведение не позволят в настоящий момент рационализировать  данную процедуру.

Кроме того, на современном  этапе развития рынка ипотечного кредитования российские банки столкнулись  с существующими противоречиями в части российского законодательства, регламентирующего обращение взыскания  на заложенное имущество. Несмотря на внесенные поправки, имеющиеся правовые основы не позволяют создать унифицированную  процедуру обращения взыскания.

Проблема неплатежей и  отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением  некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика, так как на сегодняшний день системы  мониторинга физических лиц, применяемые  в российских коммерческих банках, как правило, основываются на западных моделях и не позволяют учесть все особенности российской экономической  ситуации.

Долгосрочный характер кредитования, большой размер кредитов в сочетании  с все еще доминирующим процентом  доходов неофициального характера  увеличивают риски при рассмотрении вопроса о предоставлении кредита. На сегодняшний день в России не сформирована многолетняя практика погашения ипотечных кредитов различными категориями граждан и достаточный  объем статистической информации по данному направлению, а также  отсутствует стабильная экономическая  система, что усложняет процесс оценки вероятности потери заемщиком источника погашения кредита.

Данные проблемы могут  быть решены посредством выработки  унифицированной качественной системы  оценки заемщиков – скоринговой  системы, адаптированной к российским условиям и позволяющей выделить целевую аудиторию банка, а, следовательно, провести сегментацию рынка и  позиционирование кредитов на каждом из сегментов.

В целом совершенствование  процессов оценки кредитоспособности способствует формированию стабильного  и ликвидного ипотечного кредитного портфеля и уменьшению вероятности  возникновения просроченной задолженности. К сожалению, российские банки не имеют унифицированной системы  оперативного управления проблемными  кредитами, кроме того, в стране отсутствует  правоприменительная практика в  отношении взыскания просроченной задолженности. Несомненно, что по сравнению  с потребительским кредитованием  ипотечное кредитование имеет характерное  преимущество – обязательное наличие  обеспечения в виде недвижимого  имущества. Однако на сегодняшний день проблемы в российском законодательстве не позволяют банкам организовать эффективно действующий институт обращения  взыскания на заложенное имущество. Несмотря на ряд внесенных изменений  в нормативно-правовые акты, регулирующие ипотечное кредитование, проблемы развития правовых норм стоят достаточно остро.

§3. Ипотечное кредитование в России: текущее состояние

 (сентябрь 2009 – март 2010г)

Диаграмма 4⁷. Средневзвешенная ставка ипотечного кредита 

Очевидно, что за рассматриваемый период наблюдается общая тенденция к постепенному снижению средневзвешенной ставки ипотечного кредита. Так, если в сентябре 2009 года самый высокий показатель ставки достигал в Уральском регионе отметки в 13,2 %, то уже в марте этого года в том же регионе он снизился до 11,1 %. В сентябре 2009 года самые низкие значения были зафиксированы в Приволжском и Сибирском регионах – это 12,1 %, и на сегодняшний день показатель ставки в этих регионах остается одним из самых маленьких по стране.

Если брать уровень  средневзвешенной ставки ипотечного кредита  в целом, то в среднем по стране он упал за полгода примерно на 1,7 процентных пункта. В марте 2010 года самая высокая  ставка была зафиксирована в Москве – 11,6 %, а самый низкий показатель ставки ипотечного кредита остается в Приволжском регионе. Это связано  с уровнем востребованности данного  финансового продукта. В крупном  мегаполисе, где средняя зарплата гораздо выше, ипотеку могут позволить  себе большее число заемщиков, да и жилищное строительство ведется быстрыми темпами и в большем количестве.

Также в последние  два месяца можно заметить тенденцию  некоего уравнивания показателей  и по регионам, и по размеру самой  ставки. Если в конце прошлого года показатели изменялись от месяца к  месяцу (и не всегда в сторону  уменьшения), то концу I квартала 2010-го ситуация относительно стабилизировалась  – происходит плавное снижение ставок и их примерное выравнивание по стране.