Ипотечное кредитование в России. Проблемы. Перспективы

Поэтому на данном этапе  развития России необходимо уделять  должное внимание развитию системы  ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг  в развитии рыночных отношений в  России.

Таким образом, значение ипотеки  для экономики страны заключается  в следующем:

- вовлечение капиталов  в виде недвижимости в хозяйственный  оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных  ценных бумаг - существенный фактор  оздоровления экономики;

- рынок недвижимости “связывает”  значительную часть денежных  средств и этим самым является  важным антиинфляционным фактором.

- денежные средства населения,  включаемые в недвижимость, фактически  включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса,  в создание и поддержку рабочих  мест, а не уходят на сторону  (например, не финансируют зарубежных  производителей через покупку  импортных потребительских товаров);

- применительно к работе  банков освоение технологии кредитования  под залог, в особенности под  залог недвижимости, позволяет сделать  шаг к общепринятой в мире  системе обеспечения гарантий  возвратности кредитов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

§1. Состояние жилищной проблемы России.

 

Российская система жилищного  финансирования в дореформенный  период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась  в централизованном распределении  бюджетных ресурсов для строительства  государственного жилья и его  бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение  жилищных условий. В 1987 году доля государственных  капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения - лишь 14,6% (включая  средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие  населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья  практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в  основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Объем ввода нового жилья  уменьшился в 1997г. по сравнению с 1990г. почти вдвое, что незамедлительно  привело к заметному ухудшению  дел в строительном секторе, убыточности  многих строительных предприятий. При  средней обеспеченности жильем 18,8м² / чел. (значение данного показателя близко к странам со средними доходами населения) в ряде регионов этот показатель составляет от 8,7 до 15,9м² / чел. Такое положение дел оставалось практически неизменным и в 1998г.

Однако в 1999г. в ряде регионов произошел коренной перелом в  существующей ранее тенденции постоянного  снижения объемов вводимого новым  строительством жилья. Кроме того, впервые  за годы реформ в строительной отрасли  приостановлено снижение инвестиций в  основной капитал и подрядные  работы. Так, инвестиции в основной капитал в 1999г. составили 598,7 млрд руб. (101% к 1998г.), а выполненный объем  подрядных работ - 314,5 млрд руб. (105,4%). Организациями и предприятиями  всех форм собственности построено 32 млн м² жилья (104,3%). При этом продолжался рост жилищного строительства на средства индивидуальных застройщиков. По сравнению с 1998г. этот показатель вырос на 14,6%.

Ввод жилья превысил уровень 1998г. в 43 субъектах Федерации. Однако наряду с этим во многих регионах ввод жилья не только не растет, но и сокращается. Недостаточное финансирование из федерального бюджета привело к тому, что  из предусмотренных к вводу в  эксплуатацию производственных и социальных объектов строительство на каждом четвертом не осуществлялось, а техническая готовность большинства из этих строек не превышает 50%.

Опасной становится тенденция  роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье  все менее доступным для населения  и вызывающая сокращение спроса, а  следовательно, и объема производства В конечном итоге это создает  кризис системного характера, при котором  происходит неуклонное сжатие спроса на жилье и падение производства, заметно усилившееся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения  жизненного уровня населения после  известных решений в августе 1998г.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение  и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства.

Задача полного обеспечения  населения жильем была актуальна  во все времена. Общая динамика решения  жилищной проблемы обуславливается  единством проявления общегосударственного, коллективного и личного интереса в данной сфере. Государством предпринималось  уже достаточно большое количество попыток по решению данной проблемы.

Первая программа крупномасштабного  решения жилищной проблемы была рассчитана на 1955-1965гг Реализация этой программы  обеспечила рост жилищного строительства  в 1,9 раза, увеличение его объемов  до 54,9 млн м в год. В результате были улучшены жилищные условия миллионов  людей. Достигнутое снижение остроты  жилищной проблемы позволило больше внимания уделять качеству жилищных условий.

В России же опыт формирования слоя собственников жилья (прежде всего  в многоквартирных домах) насчитывает  примерно десять лет. Кроме того, у  российского собственника квартиры весьма гипертрофированное отношение  к недвижимости, находящейся в  его собственности. Например, все  достаточно быстро усвоили, что собственник  имеет право распоряжаться своей  квартирой, т. е. отчуждать ее (на практике это наиболее часто происходит через куплю-продажу квартир, благодаря чему и сформировался вторичный рынок жилья во всероссийском масштабе). В то же самое время российский собственник квартиры в подавляющем своем большинстве не способен и не хочет нести бремя расходов и ответственности, которое на него ложится в связи с обладанием объектом недвижимости.

Наряду с развитием  рынка жилья коренные изменения  произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства стали  внебюджетные средства в сочетании  с различными формами государственной  поддержки граждан и юридических  лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья. Доля бюджетных  средств во вводе жилья, достигавшая  до начала экономической реформы 80%, сократилась примерно до 26%, в том  числе доля средств федерального бюджета - до 15%.

Изменение соотношения источников финансирования не только не уменьшило  остроту жилищной проблемы, но и  привело к дальнейшему ее возрастанию. В частности, еще более очевидной  стала проблема недооценки значимости социальной направленности жилищной реформы. Для ее решения понадобилась разработка дополнительных мер государственной  поддержки определенных социальных групп населения, прежде всего малоимущих граждан, молодых и многодетных  семей, а также военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы в  запас или отставку, лиц, проработавших  длительное время в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших в результате аварий и  стихийных бедствий. На решение этих задач и был направлен ряд  разработанных и утвержденных федеральных  целевых программ.

Результаты выполнения основных федеральных программ свидетельствуют  о том, что реализация государственной  жилищной политики на среднесрочную  и долгосрочную перспективу должна строиться не только исходя из одних намерений, пусть даже самых благих, по решению затянувшихся проблем с обеспечением жильем граждан РФ, но и с учетом имеющихся реальных возможностей, прежде всего системы финансирования.

Объективная необходимость  увеличения объемов жилищного строительства  и качества возводимого жилья  обусловлена также и реально  сложившейся ситуацией, касающейся общего состояния жилого фонда России.

Сегодня в России недвижимость покупает 41% представителей среднего класса. Для выделения среднего класса используется два критерия – субъективный и  объективный. Субъективный основан  на принципе “самоидентификации”, т.е. отнесения себя в тот или иной класс. Объективный критерий основан  на признаках, не зависящих от мнения человека (душевой доход, наличие  собственности, уровень образования  и т.д.) и чаще всего использующийся российскими компаниями.

Институтом комплексных  социальных исследований РАН проведено  исследование, результаты которого представлены диаграммой 1 ⁴.

Диаграмма 1

* Статусные позиции 1 –  самое высокое положение; 10 –  самое низкое положение

 

Казалось бы, невероятным  выглядит тот факт, что почти каждый второй россиянин причислил себя к средним слоям общества. Однако следует учесть, что это сделано  не под давлением каких-либо внешних  обстоятельств, а по сугубо личностным самоощущениям.

Понимая, каким образом  формируется модель поведения человека, можно констатировать, что у представителей среднего класса (в большей степени  среднего-среднего и среднего-нижнего) существует потенциал принятия всех материальных атрибутов своего класса, в том числе, покупка недвижимости (еще одной квартиры или загородного  дома). Таким образом, можно сказать, что у рынка ипотечного кредитования наблюдается особенность – поток  клиентов не иссяк и эта тенденция  сохраняется.

На 1 июля 2005г. средняя стоимость  стандартной квартиры на первичном  рынке равнялась 702 тыс. руб. (расчет сделан, исходя из средней по стране цене жилья на первичном рынке  – 13 тыс. руб. за кв. м.). Среднемесячный доход семьи (2 трудоспособных взрослых и 1 ребенок) – около 10,7 тыс. руб. Таким  образом, коэффициент доступности  жилья (основной показатель, характеризующий  состояние рынка жилья с точки  зрения возможности приобретения квартир  гражданами; измеряется как отношение  средней рыночной стоимости стандартной  квартиры – общей площадью 54 кв. м. к среднему годовому доходу семьи (3 человека) составляет 5,47, т.е. для покупки  квартиры среднестатистической семье  необходимо осуществлять накопления (не производя больше никаких других трат) более 5 лет. В настоящее время  для большинства граждан покупка  квартиры за счет собственных средств  – нереальная задача.

Опыт ряда развитых стран  свидетельствует о перспективности  механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование  позволяет гражданам, не имеющим  достаточных средств для одномоментной  покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние  годы уже сложилась практика использования  системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила.

Наблюдается значительный интерес  со стороны банков к кредитованию физических лиц в целом и жилищному  кредитованию в частности. Данную тенденцию  можно объяснить сразу несколькими  факторами. Рынок кредитования корпоративных  клиентов давно поделен, большие  компании крайне редко готовы сменить  свой банк, с которым налажены долгосрочные партнерские отношения, и это  заставляет банки искать новые пути развития бизнеса. В то же время сегодня  люди готовы воспользоваться банковскими  услугами. Объем услуг, предоставляемых  физическим лицам, постоянно растет.

Объемы предоставленных ипотечных жилищных кредитов постоянно увеличиваются (диаграмма 2). Так, объем выданных ипотечных кредитов на 1.10.05г. вырос по сравнению с объемом на 1.10.04г. на 535 397 млн. руб. и составил 856 531 млн. руб.; на 1.01.06г. увеличился на 356 340 млн. руб. по сравнению с объемом на 1.10.05г. и составил 1 212 871 млн. руб. В общем объеме выданных кредитов, ипотечные жилищные кредиты составляют на 1.10.04г. – 1,05%; на 1.10.05г. – 1,36%; на 1.01.06г. – 1,52%. Т.е. наблюдается увеличение доли ипотечных кредитов в общем объеме выданных кредитов физическим лицам.

Диаграмма 2

 

Такой бурный процесс развития ипотечного кредитования происходит в  большей степени благодаря активизации  банковского сектора, который старается  предложить клиентам разнообразные  ипотечные программы. Как уже  было отмечено, появляются новые ипотечные  банковские продукты, и, как и ожидалось, увеличивается конкуренция между  банками. За 2005 год на рынок вышло  порядка 10 банков, предлагающих ипотечные  программы. Отчасти благодаря конкуренции  процент по кредитам снизился. Так, по данным первого заместителя председателя правления Городского ипотечного банка  Гасяка В., в 2001году процентные ставки на ипотечный кредит в банках составляли 15-20%. В 2004 году минимальные ставки по ипотеке составляли уже 10%. Таким  образом, за 4 года процент за пользование  ипотечным кредитом снизился вдвое. Снизились и расходы по оформлению кредита, например, многие банки уже  не берут денег за рассмотрение заявки, а ведь еще в 2004 году эта услуга была исключительно платная. Кроме  того, если в 2001 году размер предоставляемых  кредитов составлял 70% от стоимости  недвижимости, то сейчас банки предоставляют  кредиты в размере 90%.