Ипотечное кредитование в России. Проблемы. Перспективы

Сегодня финансово-кредитные  учреждения лояльно относятся к  процедуре подтверждения платежеспособности заемщиков. Даже самые консервативные из них, например, Внешторгбанк, стали работать с серыми доходами на вторичном рынке.

Кроме того, произошло еще  одно важное изменение на рынке, банки  стали уделять больше внимания ипотечным  программам для молодых семей. Если начиналось все только с нескольких банков-первопроходцев, которые работали только с «белыми» доходами, то в 2005 году появились программы, которые  позволяют привлекать к числу  созаемщиков не только родственников. Появились также банки, которые  работают по молодежному кредитованию с серыми доходами.

Но, несмотря на то, что недвижимость в России покупает 41% представителей среднего класса, ипотечными кредитами  пользуются не более 5% российских граждан. Также следует отметить, что процент  ипотечных сделок в общем количестве сделок с недвижимостью составлял  в 2003 году всего 1%, к концу 2004 года этот показатель вырос до 8%. Весь 2005 год  количество сделок стабильно росло  и в настоящее время количество сделок составляет 12-15% от общего количества сделок агентства (диаграмма 3)⁵.

Диаграмма 3

Операторы рынка акцентируют  свое внимание на адаптации существующих ипотечных продуктов к запросам и создании новых продуктов, наиболее полно отвечающих современным рыночным требованиям, пытаясь сделать ипотеку  наиболее привлекательной для потребителя. Успех или неудача таких попыток  зависит, прежде всего, от самих участников рынка, операторов, которые и создают  правила игры. В настоящее время  на рынке существует ряд конкурирующих  схем ипотеки. Ключевым звеном являются, как правило, банки или фонды (ипотечные  агентства). Отобрав по установленным  критериям “смежников” (риэлтеров, страховщиков, оценщиков и т. д.), создав с ними на основе выбранной  ипотечной схемы своего рода замкнутый  “производственный цикл”, они начинают конкурировать с себе подобными.

Но, мало только отобрать смежников, необходимо выстроить с ними определенную схему взаимодействия. Так, на российском рынке недавно появился принципиально  новый подход, когда банк работает с заемщиком не напрямую, а через  риэлтера и видит заемщика только на стадии подписания кредитного договора. В результате работы сотрудников  риэлтерского агентства клиент и  банк быстрее находят друг друга. По оценкам аналитиков, из 100 человек, обратившихся в банк напрямую, реально  жилищный кредит получают только 10. А  в том случае, если заемщик обратился  к риэлтерам, его шансы возрастают до 90%. Кроме того, крупные операторы  рынка недвижимости проверяют юридическую чистоту квартиры самостоятельно: проводят полный детальный анализ всех сделок купли-продажи и обмена, бывших и настоящих собственников квартиры, которую вы хотите приобрести и т. д.

Какие бы схемы ипотечного кредитования не предлагались операторами  рынка, в подавляющем большинстве  случаев ипотечные кредиты формируются  по “затратному” принципу, т. е. в услугу закладываются всевозможные производственные и иные издержки, желаемая норма  прибыли и с этим выходят на рынок. После этого возникает  вопрос, почему же отечественная ипотека  не становится массовой. Законы продвижения  услуги на массовый рынок сами по себе, ипотечное кредитование – само по себе.

В настоящее  время молодой российский рынок  ипотеки пережил самый сложный  период своего развития

 Первые месяцы  кризиса (октябрь-декабрь 2008 года) стали отправной точкой для  падения рынка ипотеки. Из-за  отсутствия финансирования, спроса  на квартиры и заморозки большинства  проектов по жилищному строительству  банки начали сворачивать ипотеку  на новостройки и ужесточать  условия кредитования на вторичном  рынке жилья. Некоторые игроки  и вовсе предпочли уйти с  рынка. По данным компании "Кредитмарт", сейчас в России официально  насчитывается 570 банков, у которых  есть свои ипотечные программы.  При этом лишь около 100 из  них выдают кредиты на регулярной  основе и только 20 можно назвать  активными участниками рынка. 

К середине лета средние  ставки по рублевой ипотеке выросли  с докризисных 10,5-15 процентов до 18,5-25 процентов. Объемы кредитование в  долларах и евро значительно упали. Размер первоначального взноса в  среднем увеличился с 20 до 30 и более  процентов от стоимости жилья. В  основном, банки стали кредитовать  граждан в возрасте от 21 года (ранее - от 18 лет) на срок не более 10-20 лет (до кризиса - 25-40 лет). Ряд банков ограничил возраст заемщика, до которого должен быть погашен кредит: 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. Эксперты "Агентства развития и исследований в недвижимости" отмечали, что при рассмотрении заявок на получение кредитов банки стали учитывать такой фактор, как вероятность потери работы клиентом.

Результат, как говорится, не заставил себя ждать - объемы ипотечного кредитования в стране начали стремительно падать. По прогнозам федерального Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК), по итогам года в  России будет выдано кредитов на общую  сумму не более 130 миллиардов рублей - в шесть раз меньше показателей 2008 года. Участники рынка соглашаются  с такой оценкой, добавляя, что  число выданных кредитов достигнет 115 тысяч. Резко вырос и объем  просроченной задолженности по ипотечным  кредитам. По официальным данным ЦБ, в ноябре просрочка по ипотеке  в России достигла 28 миллиардов рублей.

Другой пострадавшей от кризиса стороной стали ипотечные  заемщики, многие из которых по разным причинам (увольнения или сокращение зарплаты) оказались неспособны выплачивать  проценты по кредитам. При этом некоторые  банки "отличились" тем, что повысили ставки по выданным займам, тем самым  поставив в затруднительное, мягко  говоря, положение даже платежеспособных клиентов. В суды посыпались иски об изъятиях ипотечного жилья, а у коллекторских  агентств существенно прибавилось  работы. По данным АИЖК, трудности с  выплатами по ипотеке возникли как  минимум у 35 тысяч россиян.

Реализация плана  по восстановлению ипотечного рынка  началась в декабре 2008 года, когда  стало очевидно, что растущая задолженность  граждан перед банками грозит перерасти в проблемный долг для  государства. Для реализации программы  помощи заемщикам АИЖК учредило ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК) и разработало стандарты рефинансирования. Стандарты, как это обычно бывает, оказались неидеальными и поэтому  в течение года не раз совершенствовались. Программа предполагает предоставление заемщикам годового стабилизационного займа по ставке, равной ставке ипотечного кредита. Платежи по кредиту АРИЖК осуществляет вместо заемщика, который вносит только проценты за фактически перечисленные средства (до 50 раз меньше его обычных платежей). Сумма, потраченная агентством, плюс проценты с нее включаются в будущие платежи. В постльготный период финансовая нагрузка на заемщика вырастает не более чем на 15 процентов. При превышении данного показателя заемщик имеет право на улучшение условий ипотеки: увеличение срока кредитования или уменьшение процентной ставки. Реструктуризация без стабилизационного займа также возможна. Она предусматривает изменение некоторых условий кредита в пользу заемщика. В среднем в 2009 году агентство планировало выделять каждому заемщику 300 тысяч рублей.

Второй частью плана  стала финансовая поддержка АИЖК со стороны государства. С начала 2009 года разными способами (госкредит, увеличение уставного капитала, допэмиссия акций) агентство получило для поддержки  рынка 120 миллиардов рублей. В октябре  правительство предоставило агентству  госгарантии в размере 36 миллиардов рублей для выпуска новых облигаций. В ноябре в ходе "прямой линии" с гражданами страны премьер-министр  РФ Владимир Путин заявил, что на поддержку рынка в 2010 году будет  выделено 250 миллиардов рублей.

Выделенные средства, в частности, должны пойти на различные  программы реанимации рынка ипотеки, которые в течение года разрабатывались  разными ведомствами. Меры эти касаются улучшения схемы страхования  заемщиков, расширения программы выкупа государством закладных у частных  банков, субсидирования ипотеки из региональных бюджетов, сокращения сроков изъятия банками заложенного  жилья, возможности гасить ипотеку  с помощью материнского капитала.

Основное внимание, по словам главы АИЖК Александра Семеняки, будет уделяться программе достройки  жилья эконом-класса. Схема будет  выглядеть следующим образом. На завершение строительства жилья (готовность дома должна быть не менее 70 процентов) банк с помощью займов АИЖК (по ставкам 12-15 процентов годовых) предоставляет кредит застройщику. Одновременно тот же банк выдает ипотечные кредиты на квартиры в строящемся на его деньги доме. АИЖК берет на себя обязательство рефинансировать эти кредиты. При этом застройщик может и самостоятельно продавать квартиры по цене 30 тысяч рублей за квадратный метр для реализации государственных жилищных программ.

Ранее газета "Коммерсант" сообщала, что не реализованные ни застройщиком, ни банком квартиры будет  выкупать для передачи очередникам  Фонд содействия развития жилищного  строительства. В ноябре, по данным РИА Новости, Семеняка заявил, что  скупать эти квартиры сможет так  называемый гарант сделки - любая организация, финансовая устойчивость которой устроит  АИЖК. Эта компания уже сможет продавать  квартиры по рыночной цене. Первое подобное соглашение АИЖК в ноябре заключило  с Газпромбанком и компанией "Газпромбанк-инвест". По данным Фонда содействия развития жилищного строительства, общая  площадь жилья, готового более чем  на 70 процентов, составляет 10,2 миллиона квадратных метров (180 тысяч квартир). В будущем программу планируется  использовать и для строительства  нового жилья.

Третья составляющая плана стала пропагандистской. Президент  и премьер неоднократно заявляли о важности доступных жилищных кредитов для россиян. По мнению руководства  страны, идеальной для рынка станет ставка по кредитам в размере 6-7 процентов  годовых, но в нынешних условиях нужно  стремиться к 10-11 процентам. В августе  Дмитрий Медведев прозрачно намекнул банкирам, что при существовавшей на тот момент ставке рефинансирования ЦБ (11 процентов) можно выдавать займы  под 14 процентов. При этом президент  признал, что ожидать возврата докризисного уровня по объемам выдачи кредитов можно не раньше через два-три  года.

После этого заявления  сроки восстановления рынка ипотеки  скорректировало АИЖК. В июне Александр  Семеняка заявлял, что уже в следующем  году объем рынка в денежном выражении  может достигнуть показателей 2008 года (630-650 миллиардов рублей), а средняя  ставка по ипотеке снизится до 13 процентов. В ноябре глава АИЖК признал, что  в будущем году объем рынка  составит 250 миллиардов рублей, а докризисные  показатели будут достигнуты не раньше 2011-2012 годов. Эксперты отмечают, что  дальнейшее падение рынка неизбежно  при существующих темпах роста просроченной задолженности.

На руку государству, стремившемуся спасти ипотеку, сыграло  и развитие событий на рынке жилья. Осенью падение цен на квартиры наконец-то замедлилось: некоторые сегменты рынка  и вовсе начали дорожать, хоть и  минимально. Для потенциальных покупателей  это стало сигналом к размышлению  о том, будут ли средние цены и  дальше тихо ползти вниз или же рынок  скоро пойдет вверх и пора поторопиться. Так или иначе, количество запросов в риелторские агентства и  банки выросло.

То, чего так долго  ждали и о чем так много  говорили, началось летом: рынок ипотеки  стал подавать признаки жизни. За достаточно короткий срок об улучшении условий  кредитования объявили Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, "Дельта кредит", Оргрэсбанк, Юникредит банк, ОТП-банк, ИТБ-банк, НДБ-банк, "Абсолют банк", Связь-банк, "Банк Сосьете Женераль Восток", СКБ-банк, Росевробанк, Райффайзенбанк, Московский кредитный банк и "КИТ  Финанс". Последние два банка  и вовсе вернули ставки на докризисный  уровень - 10 процентов годовых.

Оживление рынка  подтверждается и участниками рынка, и аналитиками, и официальной  статистикой. "Рынок действительно  восстанавливается. С августа началось снижение процентных ставок, уменьшается  размер минимального первоначального  взноса, происходит увеличение максимальных сумм кредита и сроков кредитования, наблюдается либерализация требований к заемщикам, на рынке вновь появляются программы кредитования первичного рынка недвижимости", - отмечает генеральный директор компании "Кредитмарт" Юлия Купко. "Банки постепенно возвращают ипотечные программы к докризисным условиям. То, что банки идут на снижение первоначального взноса, говорит о том, что банковские аналитики оценивают ситуацию на рынке недвижимости как стабильную", - добавляет генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" Алексей Шленов.

Статистика также  говорит в пользу рынка. По данным управления Федеральной регистрационной  службы по Москве, за октябрь количество ипотечных сделок в столице выросло  на 20 процентов - до 795-ти. Доля ипотеки  в общем объеме сделок по покупке  жилья составила 14,4 процента. В первом и втором кварталах этот показатель составлял 8 процентов, в третьем - 12 процентов, а до кризиса - 15-16 процентов. Эксперты агентства "МИАН", в свою очередь, отмечают, что по итогам ноября доля сделок с привлечением кредитных  средств на столичном рынке жилья  увеличилась с 2-5 процентов в начале года до 8-10 процентов. При этом отмечается, что по сравнению с максимальными  докризисными показателями (30-35 процентов) доля ипотеки все еще крайне низка.