Лишь  по мере роста доходов российских семей система ипотечного жилищного  кредитования сможет занять то доминирующее положение, какое она занимает в  большинстве экономически развитых стран⁴⁷.

     3.2.Проблемы  и пути совершенствования  ипотечного кредитования  в Нижегородской  области

     Дальнейшее  развитие ипотеки будет напрямую зависеть от динамики экономического роста. На сегодня более 60% россиян  хотели бы улучшить свои жилищные условия, поэтому в долгосрочном плане рынок ипотечного кредитования имеет огромный потенциал. В то же время в условиях ужесточения фондирования со стороны западных банков, ограничений, накладываемых со стороны ипотечных агентств в России (прежде всего АИЖК), и общего ужесточения кредитной политики коммерческих банков представляется сомнительным, что рынок ипотечного кредитования будет расти прежними высокими темпами⁴⁸.

     Проблемы  развития ипотечного кредитования в  Нижегородской обл. тесно связаны с проблемами ипотечного кредитования в России. К началу 2009 года в результате ужесточения условий выдачи жилищных кредитов (роста ставок, увеличение первоначальных взносов и др.) количество домохозяйств, способных получить кредит на покупку квартиры сократилось в три раза. Продолжающиеся негативные тенденции в российской экономике только уменьшают это количество, а значит и базу потенциальных клиентов для банков, занимающихся ипотечным кредитованием.

     Простой расчет, основанный на данных Росстата, показывает, что 3-4 процента российских семей, с доходами на каждого члена семьи свыше 25000 рублей в месяц, могут приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет. 5-6 процентов российских семей, с доходами на каждого члена семьи от 15000 до 25000 рублей могут приобрести в собственность дополнительно порядка 40 кв.м. (при 20-летнем ипотечном кредите). 6-7 процентов российских семей, члены которых обладают доходами от 10000 до 15000 рублей на человека, могут приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. метров  (при 20-летнем кредите). Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование недоступно.

     Жилищное  кредитования операций по улучшению  жилищных условий в 2010 году будет  в наиболее благоприятном положении, в отличие от рынка кредитования жилья в новостройках, который находится в глубоком кризисе. Банки настроены применять механизмы целевого кредитования на первичном рынке жилья, т.е. давать кредиты только на покупку квартир в объектах, с застройщиками которых их связывают кредитные и иные отношения.

     Развитие  жилищного кредитования будет сдерживаться не только снижением количества платежеспособных заемщиков, но и отсутствием «длинных»  кредитных ресурсов у банковской системы, которые ранее она получала в основном у зарубежных финансовых институтов⁴⁹.

     Количество  заемщиков, которые не смогут в полном объеме и своевременно расплачиваться по жилищным кредитам, может достичь 22% от их общего количества.

     Как-то положительно изменить сложившуюся  ситуацию сможет только эффективная и быстрая реализация властями страны программ по поддержке государственного агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), системы жилищного кредитования в целом и банковской системы. АИЖК уже получило от государства на нормализацию рынка жилищного кредитования, рефинансирование кредитов и поддержку заемщиков 60 млрд рублей и ждет еще 200 млрд обещанных Правительством страны. В случае претворения разработанных программ поддержки в жизнь, объем выдачи новых кредитов по итогам года может составить до 450 млрд рублей⁵⁰.

     Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию РФ определило объёмы рефинансирования ипотечных кредитов в регионах страны. Всего планируется рефинансировать  кредиты на общую сумму 29 миллиардов 563,47 миллиона рублей, а Нижегородской области достанется 0,68% от данной суммы.

     Между тем, сами клиенты, взявшие ипотечный  кредит, перемен на себе не почувствуют, т.е. для них ставка остаётся прежней. АИЖК рефинансирует кредиты в  регионах исходя из активности работы корпораций, помогая тем самым, увеличивать объёмы ипотечного кредитования. В Нижегородской области данный объём далеко не самый большой. К примеру, в Воронежской области рефинансируют кредиты на 420,25 млн.рублей, в Курской – на 120 млн, а в Липецкой – на 137,51 млн.рублей.

     Лимиты  на выкуп закладных являются своеобразным ответом и оценкой активности регионов в ипотечном кредитовании. Нижегородской область в этом отношении лидером не является, однако это объясняется не столько непопулярностью ипотеки в области, а очень высокой конкуренцией со стороны областных программ, способствующих строительству и покупке жилья, которые зачастую оказываются куда более выгодными для нижегородцев в финансовом отношении⁵¹, что сдерживает развитие рыночных отношений в сфере ипотечного кредитования.

     Объем жилищного кредитования в валюте будет оставаться на низком уровне, поскольку неопределенность в дальнейшей судьбе национальной валюты будет отпугивать многих потенциальных заемщиков, несмотря на то, что ставки по таким кредитам будут на 3-5% ниже, чем ставки по кредитам в рублях. Доля валютных кредитов может сократиться до 10%.

     Объемы  выдачи новых жилищных кредитов в  рублях во многом будут зависеть от темпов снижения цен на жилье и  динамики доходов населения. Если текущие  темпы снижения цен на жилье (в среднем на 1,5-2% в месяц в рублях) сохранятся, а уровень доходов населения стабилизируется, то уже во второй половине 2010 года может начаться рост количества выдаваемых рублевых жилищных кредитов, даже без государственной поддержки.

     После адаптации населения к кризисной экономике, предлагаемые сейчас банками проценты по жилищным кредитам во многом перестанут казаться неадекватными. Особенно на фоне высокого уровня инфляции, которая по итогам года может превысить 20%. В Нижегородской области продолжают работать программы по субсидированию процентных ставок и льготной ипотеке, а в некоторых такие программы собираются внедрить в 2010 году. Однако роль этих программ будет существенно ограничена сокращающимися возможностями местного бюджета.

     Анализ  существующего в регионе подхода к жилищному финансированию позволяет сделать вывод о том, что в Нижегородской области по мере расширения масштабов ипотечного жилищного кредитования и спроса на ипотечные жилищные кредиты нужно начинать переходить к рыночным формам привлечения средств в сферу ипотечного жилищного кредитования, созданию вторичного рынка ипотечных кредитов.

     Основное  решение задачи рефинансирования региональных банков заложено в активизации, прежде всего, внутреннего инвестиционного  и организационного потенциала и создании тем самым предпосылок для привлечения внешних инвестиций в дальнейшее развитие ипотечного кредитования в регионе.

     Государство должно способствовать организации  внутреннего спроса на ипотечные  ценные бумаги. В этих целях необходима государственная поддержка в области законодательного регулирования, направленная на расширение базы внутренних инвесторов за счет включения ипотечных ценных бумаг в перечень разрешенных объектов для инвестирования средств пенсионных накоплений, находящихся в управлении у государственной управляющей компании, средств государственных корпораций, а также расширения возможностей инвестирования в ипотечные ценные бумаги страховых резервов и включения ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Банка России.

     Основной стратегической задачей дальнейшего развития строительства жилья в Нижегородской области является создание наиболее благоприятных условий для улучшения качества жизни населения области как с точки зрения строительства и развития производственно-экономической базы, так и обеспечения жителей области жильем и его благоустройство социальной инфраструктурой.

     В связи с этим для достижения поставленной задачи в части проведения жилищной политики планируется реализация следующих  мероприятий:

• создание сбалансированной системы расселения;
• проведение мероприятий по обеспечению доступности жилья для всех категорий граждан, в том числе за счет значительного увеличения в общем объеме строительства доли строительства индивидуальных жилых домов и развития системы ипотечного кредитования;
• совершенствование действующих институтов жилищного рынка и разработка новых, обеспечивающих повышение доступности жилья, а именно: жилищной земельной ипотеки, развитие рынка ипотечных ценных бумаг, строительно-сберегательных кооперативов;
• приведение в соответствие объемов комфортного жилищного фонда потребностям населения;
• создание безопасной среды обитания и жизнедеятельности человека;
• обеспечение участков массового жилищного строительства инженерной, коммуникационной и социальной инфраструктурой;
• внедрение ресурсосберегающих технологий и оборудования, и создание условий для более широко использования малой энергетики и нетрадиционных видов топливно-энергетических ресурсов;
• модернизация жилищно-коммунальной отрасли и обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья и оплаты жилищно-коммунальных услуг для населения через развитие конкуренции в управлении жилищным фондом и его обслуживании, в том числе путем  содействия самоорганизации населения с целью создания товариществ собственников жилья, развитие механизмов государственно-частного партнерства в сфере предоставления коммунальных услуг;
• формирование комфортной городской среды и среды сельских поселений, обеспечение возможности полноценной жизнедеятельности маломобильных групп населения.

     Для дальнейшего развития строительства, с точки зрения обеспечения населения  области жильем и его благоустройства, продолжится реализация мероприятий, осуществляемых в рамках областных  программ. 

     3.3. Пути совершенствования  операций ипотечного  кредитования в ОАО Сбербанка России

     При определении перспектив своего развития Сбербанк России исходит, прежде всего, из анализа текущей макроэкономической ситуации, исследования внутренних и  внешних возможностей по развитию финансовых операций. Банк стремится к развитию существующих конкурентных преимуществ и созданию новых точек роста своего бизнеса.

     Складывающиеся  внешние условия: усиление конкурентной борьбы на внутреннем и международном  финансовом рынке, углубление неопределенности перспектив дальнейшего развития мировой экономики − формируют предпосылки для постановки перед банком стратегической задачи по активному наращиванию темпов роста объема бизнеса и диверсификации направлений деятельности.

     При этом Сбербанк России видит в качестве своей основной стратегической цели сохранение инвестиционной привлекательности и вхождение в группу крупнейших банков мира по объему рыночной капитализации.

     Увеличение  рыночной капитализации будет связано  с экономическим эффектом, полученным в результате совершенствования, а  при необходимости, перестройки внутренних процессов банка, оптимизации системы корпоративного управления с учетом современных тенденций в национальной и мировой экономике.

     Другой  важной задачей, стоящей перед банком на пути к наращиванию рыночной капитализации, является сохранение и упрочнение положения на российском рынке финансовых услуг. В этих целях Сбербанк России планирует построить принципиально новую систему работы с клиентами, ориентированную на наиболее эффективное обслуживание основных клиентских групп. Для предоставления клиентам полного спектра финансового обслуживания банк планирует выход на новые сегменты финансового рынка, создание новых банковских продуктов. Работа персонала непосредственно с клиентом является первостепенным фактором успешности рекламно-информационных мероприятий. С учетом вышесказанного большое внимание необходимо уделить повышению уровня специалистов работающих непосредственно с клиентами в отделениях и филиалах банка.

     В целях повышения качества обслуживания Сбербанк России будет активно развивать и совершенствовать каналы продаж финансовых продуктов и услуг. Будет оптимизирована филиальная сеть банка, получат развитие удаленные каналы банковского обслуживания.

     Успешная  работа Сбербанка России по данным направлениям во многом будет определяться усилиями по развитию технической и технологической платформы ведения бизнеса, дальнейшим совершенствованием системы обмена информацией между подразделениями банка.

     В складывающихся условиях неопределенности развития мирового финансового рынка особое внимание будет уделено совершенствованию и поддерживанию в актуальном состоянии системы управления рисками. Существует ряд вопросов,  постановка  которых сможет  помочь  решению проблемы кредитных рисков. В нашей стране отсутствует пока отлаженная система сбора информации  о кредитоспособности клиентов, а также сведений о полученных и  не  погашенных ими кредитах.