Ипотечное кредитование в России

      Порядок погашения кредита

      Погашение основного долга и уплата процентов осуществляются аннуитетными платежами. В течение срока погашения кредита порядок погашения не меняется.

      Единые аннуитетные платежи (с момента предоставления банком данной услуги) в погашение задолженности по кредиту, состоящие из основного долга и процентов, осуществляются ежемесячно в день, соответствующий дню получения кредита, начиная с месяца, следующего за месяцем получения кредита. Проценты уплачиваются ежемесячно в составе единого аннуитетного платежа.

      Досрочное погашение основного долга разрешается только по истечении шести месяцев со дня выдачи кредита.

      Срок  рассмотрения вопроса о предоставлении кредита

• В течение 18 рабочих дней со дня представления полного пакета документов.

     Расчет кредита

     Дата подачи заявки – 1 февраля 2010 года.

     Процентная ставка по кредиту – 12%

     Запрашиваемая сумма кредита – 800 000 руб.

     Срок кредита – 360 мес. (при условии достижения заемщиком 65 лет)

    Определение максимального размера кредита:

     (см. формулу 2.3.)

     Для дальнейшего анализа сумма кредита будет равна – 800 000 руб.

     Итого при расчете кредитных платежей за 360 месяцев:

     Сумма основного долга – 800 000 руб.

     Сумма процентов – 2 162 404,28 руб.

     Общая сумма, выплаченная в банк– 2.962.404,28 руб. (см. табл.2.15.) 

2.4. Сравнительный анализ  ипотечных программ (на  примере АИЖК) 

     После принятия в июле 1998 года федерального закона "Об ипотеке" в России стали активно создаваться региональные агентства ипотечного кредитования, уполномоченные Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На сегодняшний день АИЖК аккредитовано 67 региональных операторов и 55 сервисных агентов; 96 организаций из 62 регионов России выдают ипотечные кредиты по стандартам АИЖК.

     С каждым годом обращение в ипотечные  агентства становится одним из наиболее популярных способов организации покупки  квартиры в кредит.

     Целью АИЖК являются:

• создание общих стандартов ипотечного жилищного кредитования;
• обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории России;
• создание института рефинансирования ипотечных кредиторов;
• создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
• формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

     Принципы  работы агентства  ипотечного кредитования

     Ипотечный кредит получить через агентства  ипотечного кредитования можно, однако непосредственной выдачей кредитов они не занимаются. Получение ипотечного кредита осуществляется в банке-партнере ипотечного агентства, работающем по его программе. Однако, в отличие от ситуации, когда клиент обращается в банк напрямую, при заключении договора ипотеки через агентство залогодержателем у клиента будет выступать не банк, а агентство. Также агентство ипотечного кредитования заключает договоры о сотрудничестве со страховыми и оценочными организациями. Количество таких организаций-партнеров у операторов АИЖК рознится в зависимости от региона (в крупных городах, как правило, организаций-партнеров у агентства несколько). Поэтому, обращаясь в агентство ипотечного кредитования, выбор клиента в некотором смысле органичен (агентство подписывает с заемщиком договор, в соответствии с которым заемщик обязуется пользоваться услугами партнеров агентства). С другой стороны, надежность и качество работы организаций, имеющих договор с оператором АИЖК, гарантированы. Купить квартиру в кредит без участия риелтора практически невозможно. Некоторые агентства могут рекомендовать и риелтора, но, как правило, подбор квартиры осуществляется заемщиком самостоятельно.

     Получение ипотечного кредита³⁷

     Купить  квартиру в кредит с помощью ипотечного агентства не сложнее, чем через  ипотечного брокера. Процедура получения  ипотечного кредита через агентство ипотечного кредитования сводится к следующему:

     Сначала заемщик приходит в агентство  на консультацию, где оцениваются  возможности получения ипотечного кредита, оговаривается сумма кредита, а также даются все необходимые  рекомендации по сбору документов для покупки квартиры в кредит. Затем заемщик подает собранные документы в агентство. В случае положительного ответа от кредитной комиссии агентства он получает письмо для банка - подтверждение возможности участия в федеральной программе ипотечного кредитования.

     В течение определенного времени (обычно не более 2-х месяцев) заемщик обязан подобрать вариант жилья. Также  он должен пройти две обязательные процедуры - оценку недвижимости и страхование. В процедуру страхования входят: страхование квартиры - объекта залога, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимость, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. Оценку недвижимости и оформление страховки осуществляют уполномоченные агентством оценочные и страховые компаниями, которые потребуют комиссии за свои услуги.

     Затем документы заемщика рассматриваются  кредитным комитетом банка-партнера агентства, который выносит решение  о предоставлении кредита. Иногда для более детального анализа доходов и расходов заемщика банк запрашивает дополнительные документы.

     Если  все вышеперечисленные стадии оформления и предоставления документов пройдены благополучно, заемщик заключает  договор ипотеки и получает кредит.

     После получения заемщиком ипотечного кредита агентство выкупает у  банка закладную и все права  по удостоверенному данной закладной  кредиту. Дальнейший механизм таков: закладная  перепродается АИЖК, которое, в свою очередь, выпускает эмиссионные  ценные бумаги. Затем эти ценные бумаги через биржи выбрасываются на мировой рынок ценных бумаг. Средства от продажи ценных бумаг и позволяют осуществить дальнейшее развитие финансирования федеральной программы ипотечного жилищного кредитования.

     Российские  банки охотно идут на сотрудничество с агентствами ипотечного кредитования, так как, выкупив закладную по займу, агентство берет на себя риски возможных неплатежей заемщика по кредиту, берет ответственность за нарушения других условий договора ипотечного кредитования, а также несет обязательства по обратному выкупу закладной у залогодержателя в случае дефолта заемщика и неисполнения им условий договора ипотечного кредитования.

     Стоит отметить, что агентство ипотечного кредитования работает с заемщиком  после выдачи кредита в течение всего срока кредитования: обслуживает платежи заемщика после выкупа прав по его закладной, осуществляет информационное сопровождение заемщика и предоставляет возможности досрочного погашения кредита.

     Для заемщика важно решить – стоит  ли сотрудничать с АИЖК или предпочесть банк, который имеет собственную ипотечную программу. Аргументами в пользу сотрудничества с Агентством являются более привлекательные условия кредитования и большой опыт работы Агентства на ипотечном рынке. Аргументы против это:  невозможность получить ипотечный кредит в иностранной валюте, а так же вероятность того, что после переуступки кредита федеральному Агентству, с заемщика начнут взимать дополнительную плату за перечисление платежей в счет погашения кредита.

     Требования к Заемщику и Залогодателю

• Заемщиком и Залогодателем может выступать только гражданин Российской Федерации, обладающий полной дееспособностью;
• На момент заключения кредитного договора и составления закладной Заемщик и Залогодатель должны быть зарегистрированы по месту жительства/месту пребывания на территории РФ;
• Передача в залог Предмета ипотеки, собственником/одним из собственников которого является несовершеннолетний, осуществляется с предварительного разрешения органа опеки и попечительства;
• Лицо мужского пола в возрасте до 27 лет при отсутствии документов, подтверждающих отсрочку от прохождения воинской службы до 27 лет или увольнение в запас, может участвовать в кредитном договоре при обязательном привлечении дополнительного Заемщика, не подлежащего призыву на срочную воинскую службу и имеющего соответствующий доход;
• Общее количество Заемщиков, выступающих по одному кредитному договору, не может превышать 3 (трех) человек;
• В качестве Заемщика может выступать только лицо, имеющее подтвержденный доход (допускается исключение: супруг(а) Заемщика, независимо от наличия дохода, либо член семьи Заемщика (совершеннолетние дети Заемщика), обучающееся в учебном заведении на очной форме);
• Если по условиям ипотечной сделки Заемщик является Залогодателем приобретаемого предмета ипотеки и состоит в зарегистрированном браке, то его супруг также должен выступать по такой сделке Заемщиком и Залогодателем независимо от того, имеет ли супруг источник дохода и независимо от размера такого дохода;
• У Заемщика отсутствуют иные действующие кредитные обязательства перед ОАО АИЖК, ЗАО «ФИА-БАНК», иными кредиторами.

     Документы, необходимые для  подачи заявки для  всех лиц, указанных  в заявке в качестве Заемщика, Созаемщика, Залогодателя, Поручителя

• Копия паспорта (все страницы);
• Копия паспорта супруга (супруги) (все страницы);
• Копия свидетельства о рождении детей (с отметкой о месте регистрации) / для детей, достигших 14-ти лет – копия паспорта (все страницы) и копия свидетельства о рождении;
• Копия военного билета (все страницы) – для лиц мужского пола, не достигших возраста 27 лет;
• Копия Свидетельства о праве на получение субсидии на приобретение (строительство) жилья («Жилищного сертификата») – при наличии;
• Дополнительные документы: если несовершеннолетние дети являются собственниками продаваемого жилого помещения – необходимо предоставить копии свидетельства о праве собственности детей на продаваемое жилье;
• Справка о доходах (ф2-НДФЛ) с основного/дополнительного места работы по найму за текущий год (в случае предоставления документов для оформления кредита до 01.07 текущего года – необходима также справка о доходах за предыдущий год), при этом непрерывный стаж работы должен составлять не менее 6 месяцев;
• Копия трудовой книжки (все заполненные страницы), заверенная работодателем на каждой странице (должность лица, заверяющего копию, его ФИО, подпись, дата, печать организации), имеющая отметку после последней записи о том, что работник работает по настоящее время;
• Копия трудового контракта (договора), заверенная работодателем на всех страницах (наименование должности заверяющего, ФИО, дата, печать организации) как с основного, так и дополнительного места работы.

     Дополнительные  документы, необходимые  для проведения андеррайтинга  потенциального заемщика

     Документы предоставляются после получения клиентом предварительного положительного решения по заявлению.

• Копия свидетельства о браке/ о расторжении брака/ о смерти Заемщика/Созаемщика/Залогодателя/Поручителя;
• Справка из ЖЭКа о регистрации Заемщика/Созаемщика/Залогодателя/Поручителя;
• Копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства Заемщика/Созаемщика (свидетельство о государственной регистрации права, договор о безвозмездной передаче квартиры в собственность, ордер на заселение жилой площади и т.д.);
• Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика/Созаемщика;
• Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)) Заемщика/Созаемщика;
• Копия документа об образовании.

     Специалист  Агентства вправе запросить дополнительные документы.

     Требования  к предмету ипотеки

• Предмет ипотеки должен быть расположен на территории Российской Федерации;
• Предметом ипотеки должно выступать недвижимое имущество: квартира или жилой дом с земельным участком, на котором расположен жилой дом. Земельный участок должен:

      - принадлежать на праве собственности  Залогодателю;

      - относиться к категории земель  населенных пунктов;

      - иметь границы (описание границ, координаты характерных точек границ);

• Предметом ипотеки должно выступать жилое помещение, на приобретение которого предоставляется ипотечный кредит;
• Право собственности Залогодателя на предмет ипотеки должно быть зарегистрировано в установленном порядке и подтверждено соответствующими документами, в соответствии с законодательством РФ;
• Предмет ипотеки должен быть свободен от любых прав третьих лиц (в том числе не обременен предыдущей ипотекой, наймом или правом временного безвозмездного пользования). В отношении предмета ипотеки не должны быть заключены/подписаны какие-либо договоры, в том числе предварительные, направленные на его отчуждение третьим лицам;
• Предмет ипотеки должен быть подключен к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю его жилую площадь, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения;
• Предмет ипотеки должен иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей и окон, а для жилых домов и квартир на последних этажах многоквартирного дома – и крыши;
• Жилой дом или многоквартирный дом, в котором находится квартира, являющаяся предметом ипотеки, должны соответствовать следующим требованиям: