Ипотечное кредитование в России

     Еще один банк, который предоставляет  ипотечные кредиты – Райффайзенбанк. Еще некоторое время назад  программа Райффайзенбанка была достойной альтернативой программе  Сбербанка: столь же низкий процент, те же 12%. Был даже период, когда Райффайзенбанк выдавал кредиты под 10% годовых, но этот период длился всего две недели, затем, Райффайзенбанк опять стал выдавать кредиты под 12% годовых.

     Когда с января 2003 года, Сбербанк снизил процентную ставку, программа Сбербанка стала  более выгодной, с точки зрения процентной ставки. Но отличительной особенностью Райффайзенбанка является то, что не требуются поручители, и нет как в Сбербанке ограничения по возрасту.

     Условия кредитования в Райффайзенбанке  следующие:

    - 12 процентов годовых; 

    - срок кредитования до 10 лет;

    - максимальный размер кредита  зависит от зарплаты заемщика;

    - Ежемесячно заемщик выплачивает  одну и ту же сумму; 

    - Возможность досрочного погашения  (после года);

    - Кредитный договор можно заключить  на любой срок от года до 10 лет. 

     В ближайшее время на рынок ипотечного кредитования намерен выйти Газпромбанк. По словам начальника управления кредитами  физических лиц Аллы Горячевой, с  ипотекой банк работает с 1998 года, но пока займы выдаются только работникам газовой  отрасли под 10-12%. По ее мнению, с осени получить кредит смогут все желающие, но уже по более высоким ставкам. Причем учитываться будут опять-таки только официальные доходы. Кроме того, Альфа-банк тоже рассматривает для себя перспективу выхода на ипотечный рынок. А в конце прошлого года появилась информация, что на российский рынок ипотечных услуг может выйти корпорация "Форд", которая давно занимается жилищным ипотечным кредитованием в тех странах, где работают ее представительства.

     Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.

1.3.1. Текущее состояние  ипотечного кредитования  а России.

     В 2009 году россияне получили 178 тысяч  жилищных кредитов на 182 млрд рублей. Количество выданных жилищных кредитов оказалось меньше, чем в 2008 году в 2,85 раз, а их объем – в 4,15 раз меньше. Однако, наиболее острую часть кризиса ипотека прошла еще в первой половине 2009 года, когда количество выдаваемых кредитов упало чуть ли не на порядок.

     В декабре 2009 года россияне взяли уже 30 тысяч кредитов на покупку жилья на сумму 32 млрд рублей, поставив рекорд года. Подобная активность заемщиков на рынке жилищного кредитования не наблюдалась уже более года – например, в феврале 2009 года россияне получили только 8000 кредитов. Жилищное кредитование из штучного вновь стало массовым продуктом.

     Декабрь оказался рекордным не только по абсолютным показателям, но и по темпам роста. Число  выданных кредитов по сравнению с  ноябрем выросло сразу на 51%, а  объем выдачи и вовсе на 65%. Россияне стали брать не только чаще, но и больше. Средний размер жилищного кредита вырос до 1,1 млн рублей – на 10% по сравнению с предыдущим месяцем и еще приблизился к докризисному показателю – 1,3 млн рублей.

     На  фоне восстановления рынка жилищного  кредитования продолжаются и негативные тенденции. Доля просроченной задолженности возросла за декабрь до 2,93% - в начале 2009 года она составляла 1%. Заемщики не вернули в срок банкам уже 34,5 млрд рублей. Для кредитов, выданных в валюте, к концу года уровень просрочки вырос и вовсе до 6,5% (в начале года было 2,5%).

     По  мнению специалистов Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ высока вероятность того, что декабрьский «ипотечный бум» лишь кратковременное явление, а  не начало долгосрочной тенденции взрывного  роста рынка жилищного кредитования. В значительной мере рост был обусловлен традиционной для россиян привычкой осуществлять важные покупки в конце года, приходом на рынок «отложенных» заемщиков, в том числе и тех, кто копил на первоначальный взнос, стабилизацией уровня цен на жилье, снижением процентных ставок банками. В результате последнего фактора средневзвешенная ставка в декабре по выданным жилищным кредитам составила 14% (в ноябре 14,5%) а по выданным в валюте – 13% (13,5% в ноябре 2009). В целом за вторую половину 2009 год ставка по выдаваемым жилищным кредитам снизилась с 15,4% до 14% в рублях и с 14% до 13% годовых в валюте.

     Дальнейший  рост рынка жилищного кредитования по количеству выдаваемых кредитов маловероятен в ближайшие месяцы, так как  ставки по жилищным кредитам хотя и снизились, однако существенно превышают уровень инфляции. По-прежнему действуют и высокие требования к уровню первоначального взноса и подтверждению доходов заемщиками. Круг потенциальных заемщиков очень узок. Многие из них удовлетворили свои потребности в кредитах еще на стадии докризисного бума жилищного кредитования или считают жилищное кредитование экономически не обоснованным. Ставки аренды квартир на 30%-50% ниже, чем аннуитетные платежи по жилищным кредитам, из-за чего множество домохозяйств предпочитают быть нанимателями, а не собственниками жилья.

Рисунок 1. Накопленная задолженность по предоставленным 

жилищным  кредитам 

Рисунок 2. Накопленная просроченная задолженность по предоставленным жилищным кредитам

Рисунок 3. Доля просроченной задолженности по жилищным кредитам 

Рисунок 4. Количество предоставленных жилищных кредитов за месяц 

Рисунок 5. Объем предоставленных жилищных кредитов за месяц 

Рисунок 6. Средневзвешенный срок жилищного кредитования 

Рисунок 7. Средневзвешеннная ставка жилищных кредитов, % 

Рисунок 8. Средний размер жилищного кредита выданного за месяц 
 
 

 

      1.3.2. Региональные модели ипотечного кредитования.

     За  последние годы в структуре источников финансирования жилищного строительства  произошли коренные изменения. Основными источниками финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья¹⁶.

     Основными источниками инвестирования нового жилья для граждан являются:

     1. личный целевой вклад граждан  (обязательный источник инвестирования);

     2. адресные субсидии местных органов  власти, или субсидии предприятий,  на которых работают локальные  инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов);

     3. средства от фьючерсной продажи  ранее занимаемой семьей очередника  квартиры;

     4. краткосрочный или долгосрочный  заем.  
 

     В таблице 1 приведены потенциальные  финансовые ресурсы и способы  их привлечения для обеспечения  ипотечного кредитования¹⁷.

     Таблица 1.

     Потенциальные финансовые ресурсы и способы  их привлечения

 

     Источники финансовых ресурсов неоднородны по своему составу, поэтому сочетание различных источников и способов финансирования не только позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежными ресурсами, но и сделает ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии инвестиций¹⁸.

     Региональные  модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, поэтому  к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного  финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования.

     Большинство регионов ориентируются на собственные  наработки, главным образом ориентированные  на использовании бюджетных ресурсов (рис.9). Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Между тем, количество ипотечных программ неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование¹⁹.

     Отдельно  следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов в основном ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на «рыночные» ипотечные кредиты. Однако к настоящему моменту наметилась тенденция выхода московских операторов на региональные рынки.

     

     Рисунок 9. Схемы ипотечного кредитования в регионах 

     В таблице 2 приведен анализ основных моделей  ипотечного кредитования.  
 

Таблица 2

Основные  модели ипотечного кредитования