Ипотечное кредитование в России

     В 2000-2002 гг. под руководством Госстроя России были разработаны региональные ипотечные программы, в том числе  были приняты нормативные акты, регулирующие деятельность региональных ипотечных операторов (ипотечных компаний и агентств). Созданные в регионах ипотечные операторы позволили АИЖК в конце 2002-2003 годах приступить к деятельности по выкупу закладных.

     В 2000-2003 гг. рабочей группой Правительственной комиссии по жилищной политике были разработаны все нормативные правовые акты, определенные в этом постановлении. За эти годы удалось наладить взаимодействие Комиссии Государственной Думы по ипотечному кредитованию и рабочей группы Правительственной комиссии по жилищной политике.

     В 2003 году вступил в действие важнейший  Федеральный закон «Об ипотечных  ценных бумагах», разработанный совместно  рабочей группой по ипотеке Правительственной  комиссией по жилищной политике, рабочей  группой Комитета Госдумы по банкам и финансовым рынкам и Комиссией Госдумы по ипотечному кредитованию с участием международных экспертов.

     Заседание президиума Государственного совета состоявшееся 27 февраля 2003 г. стало переломным в  истории российской ипотеки, так  как после него Президент России В.В. Путин объявил развитие ипотеки приоритетным направлением деятельности всех российских органов власти. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

     Кроме политических факторов развития ипотеки  в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровня жизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жизни в кредит» у населения. По словам Маслова Д. и Либкинд Н.³, система ипотечного жилищного кредитования призвана обеспечить рост платежеспособного спроса населения и соответственно адекватный приток ресурсов в строительную отрасль.

     Ипотечное кредитование – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу⁴.

     Развитие  ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной  части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных  отечественными учеными следующих  основополагающих принципов:

     1) Система ипотечного жилищного  кредитования в России должна  учитывать имеющийся международный  опыт. Она должна быть адаптирована  к российским макроэкономическим  условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

     2) Одним из ключевых требований  следует отметить необходимость  обеспечения доступности ипотечных  кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

     3) Создаваемая система ипотечного  кредитования должна носить развивающийся  характер, опираться на эффективное  использование привлеченных финансовых  ресурсов граждан, коммерческих  банков-кредиторов, инвесторов, а не  на финансирование со стороны  государственного бюджета.

     4) Система жилищного ипотечного  кредитования должна быть воспроизводима  в любом регионе страны. Темпы  и масштабы развития ипотеки  в тех или иных регионах  должны определяться не столько  субъективными факторами наличия  или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

     5) Ипотека не может являть собой  жесткую, одноликую систему. Ипотека  в России должна быть многовариантной. Все варианты ипотеки должны быть ориентированы на своего потребителя.

     6) Исключительно важным аспектом  государственной политики, направленной  на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических  условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.

     7) Роль региональных и местных  органов власти на этапе создания  системы ипотечного кредитования  является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и  координация деятельности всех  субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.

     Субъекты  ипотечного кредитования выступают  в конечном итоге на рынке жилья, первичном рынке ипотечных кредитов и на вторичном рынке ипотечных  кредитов. При этом на рынке жилья выступают: строительные организации, девелоперы, риэлтеры, физические лица – покупатели и продавцы, муниципальные органы.

     Субъектами  первичного ипотечного рынка являются банки, в том числе ипотечные; заемщики – физические лица; заемщики, заказчики и застройщики – девелоперы.

     На  вторичном рынке ипотечных кредитов выступают агентства по ипотечному жилищному кредитованию, инвесторы, банки.

     Ипотечные финансовые организации – это  банки или другие финансовые организации (ипотечные компании, земельные банки, коммерческие сберегательные банки, правительственные кредитные институты и т.д.), специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости: земли, жилых домов, квартир и т.д.

     Инвестиционно-аналитическое  обеспечение ипотечных операций формирует информационную базу строительства и оборота жилья в разрезе субъектов ипотечного кредитования, основных направлений деятельности на рынках ипотечного кредитования, на основании использования соответствующих ипотечных инструментов в условиях риска и неопределенности.

     Возможности на рынке недвижимости определяются производственным потенциалом его  участников: ипотечных ассоциаций, строителей, риэлтеров, девелоперов, фирм по оказанию самых разнообразных  услуг, банков, страховых организаций, кондоминиумов и др.

     Основными направлениями деятельности на рынке  инвестиционного ипотечного кредитования являются:

• на рынке жилья: строительство, продажа нового и старого жилья, привлечение средств инвесторов;
• на первичном рынке ипотечных кредитов: оформление, выдача и обслуживание кредитов;
• на вторичном рынке ипотечных кредитов: выпуск, продажа и обращение производных ценных бумаг.

      Инструментом  сделок ипотечного рынка являются ипотечные  облигации или закладные. Ипотечные  облигации обращаются на первичном  и вторичном рынке. На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные отношения, а на вторичном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных закладных в объединенные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов⁵.

     Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) характеризуют развитость ипотечного рынка, с одной стороны, с другой – сами напрямую зависят  от его развития. Ипотека с введением  ценных бумаг в обращение должна стать еще доступнее для рядовых граждан. Однако применение данного финансового инструмента требует хорошо проработанной теоретической и методологической базы.

     В случае ИЦБ активы представляют собой  права требований по ипотечным кредитам, обеспеченных залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются помесячными платежами. Владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, по некоторой заранее определенной схеме получают большую часть этих платежей.

     Ценные  бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities). Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название – переводная ценная бумага). Поскольку платежи за ипотечные кредиты включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее неизвестна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период до погашения⁶.

     Недостатками  ипотечных ценных бумаг являются:

• низкая ликвидность;
• наличие риска досрочного погашения (prepayment risk), который не позволяет точно определить дюрацию и доходность.

     Ключевыми преимуществами ипотечных ценных бумаг  являются:

• надежность;
• прозрачность;
• доступность;
• долгосрочность.

     На  российском финансовом рынке ипотечные  ценные бумаги появились 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в  силу Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Закон определил два вида ипотечных ценных бумаг.

     Облигации с ипотечным покрытием – это  облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом  ипотечного покрытия. Являясь эмиссионными ценными бумагами, они подлежат регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам. Облигации могут выпускаться как в документарной, так и бездокументарной форме. Согласно российскому законодательству именные ценные бумаги могут выпускаться только в бездокументарной форме, в то время как предъявительские ценные бумаги существуют исключительно в документарной форме, если иное не предусмотрено законом. Поскольку облигации являются долговыми ценными бумагами, они предоставляют своему держателю право на получение только номинальной стоимости таких облигаций и фиксированного процента. Ипотечное покрытие закладывается эмитентом в пользу всех держателей облигаций.

     Второй  вид ипотечных ценных бумаг –  ипотечный сертификат участия. Это  именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на денежные средства, полученные во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Законом.

     Структура сертификатов участия построена  на российской концепции доверительного управления, которая, в отличие от концепции доверительной собственности (траста) по общему праву, не влечет перехода прав собственности на передаваемое в доверительное управление имущество. Одновременно с приобретением сертификатов участия их владельцы приобретают долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие и автоматически заключают договор доверительного управления с эмитентом, выступающим в роли доверительного управляющего ипотечным покрытием. Управляющий лишь управляет ипотечным покрытием, право собственности на которое принадлежит совместно держателям сертификатов участия. Ипотечные сертификаты участия являются именными ценными бумагами и могут выпускаться только в бездокументарной форме. Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой и, следовательно, не подлежит регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам⁷.

     Несмотря  на то, что ипотечные облигации  и сертификаты участия как  класс долговых инструментов появились  совсем недавно, они уже представляют большой интерес для институциональных  инвесторов. Инвесторами в российские ипотечные облигации выступают крупные игроки, преимущественно иностранные, которые предпочитают держать в портфеле существенный объем выпуска. Поэтому ликвидность ипотечных ценных бумаг на вторичном рынке пока ограничена.

     Кроме того, согласно российскому законодательству к эмитентам ипотечных бумаг предъявляются требования, которые продиктованы необходимостью минимизировать риски инвесторов и задекларировать их права в отношении инвестиционного покрытия. В соответствии с российским законодательством эмитентами облигаций с ипотечным покрытием могут являться только ипотечные агенты и кредитные организации. Ипотечный агент может существовать исключительно в форме АО. Эмитент ипотечных ценных бумаг должен соблюдать нормативы Банка России и строгие требования по раскрытию информации. Ранее для эмитентов ипотечных ценных бумаг предусматривались повышенные нормативы достаточности капитала (14%), однако в июне 2007 года было принято решение о снижении данного требования с целью стимулирования ипотечного рынка. Теперь ЦБ РФ приводит норматив к общеустановленному значению: для банков с УК свыше 5 млн. евро – 10%, для остальных – 11%.