Содержание 

 

Введение

 

     Основным  экономическим инструментом развития сферы строительства является ипотека, которая используется для финансирования приобретения активов, строительства  заводов, модернизации производственных мощностей, приобретения гражданами и юридическими лицами жилья, гостиниц, строительства объектов социальной сферы и т.д.

     Ипотека – залог недвижимого имущества (главным образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды и непосредственного инвестирования строительного комплекса (по российскому законодательству ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им)¹.

     Для ипотеки характерно оставление имущества в руках: оставление имущества в пользовании у должника; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т. д. закладные; обязательная регистрация залога в государственных учреждениях.

     Именно  ипотека позволяет наиболее выгодно  сочетать интересы:

• населения – в улучшении жилищных условий;
• коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной деятельности;
• строительного комплекса – в ритмичной работе;
• государства – в экономическом росте и обеспечении прав граждан на жилье.

 

     Актуальность  и значимость темы исследования. В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья посредствам создания условий для увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, и увеличения объемов жилищного строительства.

     По  оценкам Госстроя и результатам  различных социологических исследований, в России до 80% населения нуждается  в улучшении жилищных условий, около 27% населения проживает в неблагоустроенных квартирах и около 2% – в квартирах, находящихся в аварийном состоянии. Основной причиной этому служит низкий уровень жизни населения и сокращение объемов строительства.

     Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Выстраиваемая в настоящее время система ипотечного жилищного кредитования должна отвечать требованиям всех участников рынка, и в первую очередь, кредитных организаций и потенциальных заемщиков, поэтому принципиальным вопросом является формирование модели ипотечного кредитования, которая послужит базой для установления и развития ипотечных отношений в будущем.

     Ипотека является одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем  не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы, особенно обострившиеся в связи с финансовым кризисом. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

     Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья. Значимость ипотечного кредитования, оценка возможности эффективного функционирования данной системы в современных российских условиях обусловило выбор темы исследования.

     Степень разработанности  проблемы. Теоретическим и историческим основам организации ипотечного кредитования, анализу мировой практики, прежде всего в развитых странах, а также исследованию проблем развития ипотечного кредитования в России посвящены работы отечественных ученых И. Довдиенко, В. Казейкин, Н. Косарева, О. Кудрявцева, Т. Никишина, Н. Пастухова, Е. Покопцева, Н. Рогожина, В. Черняк и др., опубликованные за последние годы.  Данные вопросы рассматриваются и зарубежными авторами: М. Дестресс, А. Солее, Дж. Куммингс, Р. Страйк, Б. Фергюсон, Ф. Фабоцци и др.

     Несмотря  на большое количество материалов по вопросам развития ипотечного кредитования, имеющихся в отечественных периодических изданиях, среди специалистов, занимающихся данным вопросом, не сформировалось единого мнения по поводу наиболее целесообразной модели ипотечного кредитования в России.

     Целью исследования является анализ современного состояния системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, выявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе и возможностей их решения.

     Данная  цель обусловила постановку следующих задач:

1. рассмотреть организационно-правовые основы, созданные для развития ипотечного жилищного кредитования;
2. проанализировать отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования;
3. выявить основные проблемы и возможные перспективы развития ипотеки в нашей стране;
4. изучить опыт Сбербанка по Нижегородской области в сфере ипотечного кредитования;
5. рассчитать конкретный ипотечный кредит

 

     Объектом  исследования является система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования России.

     Предметом исследования вопросы формирования и функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в Нижегородской области.

     Эмпирической  базой исследования послужили законодательные и иные нормативные акты, нормативно-правовые акты субъектов РФ, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также экономическая литература, данные периодических изданий, интернет-сайтов российских операторов ипотечного жилищного кредитования.

     В работе использован системно-структурный  подход к анализу объектов исследования, раскрытию характеристик субъектов ипотечного кредитования, специфики их развития и взаимоотношений в конкретных экономических условиях.

     Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в возможности использования сделанных в нем выводов и предложений при создании моделей ипотечного жилищного кредитования в регионах.

     Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

 

Глава 1 Организационно-правовые аспекты ипотечного

кредитования  в России

1.1. Система ипотечного  кредитования в  России

     В начале XX века Россия была одним из мировых лидеров на ипотечном  рынке. В СССР в условиях всеобъемлющего права государства на землю как  само понятие недвижимости, так и  ее залога содержательного смысла иметь не могли. Более того, регистрация любых прав на недвижимость и их обременении оказывалась делом учетным для государства – собственника, предоставлявшего гражданам лишь временные права раздельно на землю, здания и сооружения и учитывающего свои действия².

     Лишь  Законом РСФСР «О залоге» от 29 мая 1992 года в законодательную и  юридическую практику России было возвращено понятие ипотеки (залога недвижимости). В нем было всего лишь четыре статьи, посвященные ипотеке. Естественно, этого было недостаточно для регулирования отношений в столь сложной сфере. Поэтому началась разработка специального закона об ипотеке. 21 июля 1997 года был принят закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 16 июля 1998 года – закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», 29 июля 1998 года – Закон «Об оценочной деятельности».

     Параллельно с разработкой и принятием  закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  с 1995 года началась работа по созданию организационных основ системы  ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего привлечение в жилищную сферу долгосрочных ресурсов.

     28 февраля 1996 года вышел Указ  Президента России «О дополнительных  мерах по развитию ипотечного  кредитования» № 293. В его развитие  постановлением Правительства России  от 26 августа 1996 года № 1010 было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов, что стало важным шагом, заложившим организационные основы системы ипотечного жилищного кредитования.

     Новый этап развития ипотеки был инициирован поручением Президента России от 15 апреля 1999 года № 499, которым были определены основные направления развития системы ипотечного жилищного кредитования, а Госстрой как федеральное ведомство стал координатором по внедрению системы ипотеки в регионах.

     С введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года нашли  отражение следующие положения:

       — основания возникновения ипотеки,  обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки; 

     — порядок заключения договора об ипотеке;

     — закладная как ценная бумага;

     — государственная регистрация ипотеки;

     — обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

     — переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам  и обременение этого имущества правами других лиц;

     — последующая ипотека;

     — уступка прав по договору об ипотеке;

     — обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и  реализация указанного имущества;

     — особенности ипотеки земельных  участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.  

     По  инициативе Госстроя России в 1999 году была создана Правительственная  комиссия по развитию системы ипотечного жилищного кредитования, преобразованная  в дальнейшем в Правительственную  комиссию по жилищной политике. Госстроем России с участием фонда «Институт экономики города» и иных заинтересованных министерств и ведомств были разработаны Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и Перечень нормативных правовых актов, обеспечивающих ее внедрение, утвержденные постановлением Правительства России от 11 января 2000 года № 28.