Ипотечное кредитование в России

     При расчете суммы ежемесячных выплат дифференцированными платежами, сумма  кредита делится на весь его срок, и проценты прибавляются к остатку основного долга, который заемщик еще не погасил. Формула их расчета:

     Дифференцированный  платеж = (СК/М) + ОСС × ПС/12, где       (2.6.)

     ОСС – остаток задолженности по кредиту

     Ежемесячный дифференцированный  платеж в Сбербанке РФ при процентной ставке 16,25% годовых будет равен (800 000/360)+(800 000×0,1625/12) = 13 055,56 рублей, за второй: (800 000/360)+(800 000 –2 222,22)×(0,1625/12)= 13 025,46 рублей (см. таблицу 2.15.). Общая сумма выплат по процентам составит:  1 955 416,67 рублей. Полная сумма, которую выплатит клиент после погашения кредита, будет равна 2 755 416,67 рублей.

     Получается, что переплата по кредиту, который  погашается ануитетными платежами, будет больше, чем по ссуде с  уменьшающимися взносами. Однако банки не дают клиентам возможности выбирать способ погашения кредита. Большинство из них применяют как раз более дорогой для заемщика и выгодный для себя аннуитетный вариант. С другой стороны, клиенту удобнее платить ежемесячно одинаковую сумму, чем каждый раз искать в графике платежей необходимый размер взноса.

Таблица 2.15. Ипотечные программы кредитования

     Если  учесть все дополнительные расходы  заемщика по предоставляемому кредиту (комиссия за выдачу кредита, услуги по страхованию, оценка предмета залога, государственная регистрация ипотеки, услуга «Денежный перевод», андеррайтинг), то эффективная ставка по кредиту Сбербанка РФ будет составлять 17,5%, по кредиту НБД – банка - 159,97%, по программе АИЖК - 131,16%. Общая сумма выплат по процентам кредита Сбербанка РФ составляет 1 965 416,67 рублей, общая сумма выплат по кредиту - 2 765 416,67 рублей. По кредиту НБД – банка общая сумма выплат по процентам будет равна 2 195 004,28 рублей, а общая сумма выплат по кредиту составит 2 995 004,28 рублей. По программе АИЖК общая сумма выплат по процентам составит 1 986 691,38 рублей, а общий размер выплат по кредиту, по окончании его срока, составит 2 786 691,38 рублей.

     При рассмотрении и сравнивании результатов ипотечных программ Сбербанка РФ, НБД Банка и АИЖК можно сделать следующие выводы. При запрашиваемой сумме кредита 800 000 рублей и сроке кредита 360 месяцев у программ кредитования имеются существенные различия. Возможность снижения годовой процентной ставки с 16,25% до 14,75 в Сбербанке РФ, после государственной регистрации ипотеки. Сумма первоначального взноса в Сбербанке РФ min 20% - 160 000 рублей, так в НБД банке и АИЖК–min 30% - 240 000 рублей. Отсутствие в Сбербанке РФ комиссии за выдачу кредита, в НБД Банке она составляет 2,7% от суммы кредита по договору, а в АИЖК – 3%. Необходимость оплаты в НБД Банке услуги «Денежный перевод» при переводе суммы кредита на счет заемщика. Необходимость оплаты комиссионного вознаграждения за андеррайтинг в АИЖК. Обязательное страхование заемщика (созаемщиков) в АИЖК. Срок возврата кредита в Сбербанке РФ наступает до исполнения заемщику 75 лет, в НБД Банке и в АИЖК – до наступления 65 лет. В итоге при расчете графиков платежей выявляется явное преимущество у ипотечной программы «Молодая семья» Сбербанка РФ перед ипотечной программой НБД Банка и ипотечной программой АИЖК.

     Глава 3. Проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования

     3.1. Проблемы ипотечного  кредитования в России

     и основные пути их решения

     Для становления и развития системы  долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение  следующих основных проблем:

     1. Одной из ключевых является проблема информационная. В России пока отсутствует база данных по ипотеке, которая содержала бы исчерпывающую статистическую информацию о темпах досрочного погашения ипотечных облигаций, количестве и размере выданных кредитов по регионам, ипотечных ставках. АИЖК предоставляет информацию на сайте www.rosipoteka.ru, однако она в основном касается деятельности АИЖК, а не ипотечного рынка в целом. Нет единой базы данных по ипотечному кредитованию.

     2. Недостаточное развитие инвестиционного  бизнеса в банках в целом.  Процедуры секьюритизации (особенно если она проводится на внешнем рынке) довольно сложна и до настоящего момента не так уж много российских банков могут похвастаться наличием инфраструктуры «полного цикла», позволяющей им не только выдавать кредиты населению, но и «упаковывать» сформированные пулы кредитов в ипотечные ценные бумаги.

     3. Неразвитость вторичного рынка  ипотеки и конкуренции. К сожалению, в российском обществе банки пока не привыкли к здоровой конкуренции в секторе ипотечного кредитования. Необходимо также развитие кредитования под залог имеющейся недвижимости, новостроек, отработка механизма улучшения жилищных условий с помощью кредитов, и т.д.

     4. Неразвитость земельной ипотеки обусловлена отсутствием как такового рынка земельных участков, отсутствие единых кадастров землевладельцев, и, как результат, невозможность развития системы кредитования под залог земли.

     5. Отсутствует государственный переселенческий фонд, который позволил бы решать вопросы неплатежей по залогу вторичного жилья. Под переселенческим фондом подразумевается государственный банк бюджетного жилья для выселения неплательщиков по ипотечным кредитам из заложенных квартир. Отсутствие переселенческого фонда существенно затрудняет залог вторичного жилья для приобретения нового.

     6. Практически отсутствует эффективный механизм краткосрочного рефинансирования для банков по адекватным рыночным ставкам (МБК под залог ипотечных закладных)⁴⁰.

     Наиболее  эффективным, как с точки зрения государственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, способом повышения доступности ипотечных кредитов является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных площадок под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Такие кредиты могут без потери качества включаться в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.

     Другим  эффективным, с точки зрения бюджетных  вложений, способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов⁴¹.

     В любом случае использование государственной поддержки должно носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья и выделяться в отдельные социальные жилищные программы (социальная ипотека). По мнению АСР и НАУИР, основными направлениями государственной поддержки должны стать меры по нормативному правовому обеспечению развития  ипотечного сегмента российского фондового рынка, использованию инвестиционного потенциала российской пенсионной системы, ломбардного списка Банка России и т.д⁴².

     В России государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Такая система софинансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии в среднем – 20-50% и на ипотечный кредит – 20-50%, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье. Для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заемщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.

     Из-за небольших объемов выданных ипотечных  кредитов, соответствующих всего  лишь 2 процентам ВВП, и фактически отсутствия ипотечного сегмента российского финансового рынка – ничтожно малых объемов сделок по секьюритизации, российской ипотеке не грозит кризис, подобный кризису, разразившемуся на международных финансовых рынках⁴³.

     Однако  многие предпосылки кризиса характерны и для российского ипотечного рынка.

     1. В основе системы ипотечного  кредитования лежат тонкие финансовые  механизмы. Нарушение принципов  их функционирования в результате непрофессионального вмешательства регулирующих органов государства, либо их невмешательства (как это случилось в США), а также в результате недобросовестного или безответственного отношения определенной части профессиональных участников рынка (например, рейтинговых агентств) приводит к самым серьезным негативным последствиям.

     Заложенный  в институте ипотеки потенциал  по мере его развития оказывает существенное воздействие на состояние  всей национальной финансовой системы, ее банковского сектора, рынка ценных бумаг, рынка страховых услуг и пенсионной системы.

     Поскольку устойчивость ипотечной системы  является фактором, определяющим безопасность страны в целом, государство не в праве отстраняться от своих функций по регулированию отношений между профессиональными участниками рынка в части, напрямую влияющей на устойчивость финансовой системы, действуя в соответствии с либеральным принципом: «рынок сам все расставит по своим местам». С другой стороны, излишняя зарегулированность отношений будет тормозить развитие рынка ипотечного кредитования.

     Поэтому необходимо максимально способствовать развитию механизмов саморегулирования  ипотечного рынка. Стандарты и правила саморегулирующих организаций, объединяющих профессиональных участников рынка, направлены на повышение их ответственности⁴⁴.

     Именно  в сочетании государственного регулирования  и согласованного с ним саморегулирования  ипотечного рынка – путь к его стабильному развитию.

     2. Увеличение объемов ипотечного  кредитования существенно зависит  от транспарентности всех отношений  и процедур в рамках системы  ипотечного кредитования для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов. Именно инвесторы определяют все основные правила игры на ипотечном рынке.

     3. Рынок ипотечного кредитования  тесно связан с рынком недвижимости. Поэтому при увеличении объемов  ипотеки необходимо внимательно  отслеживать ситуацию в инвестиционно-строительной деятельности, тенденции и формирующие их факторы в плане динамики объемов строительства объектов недвижимости, продаж и цен на рынке.

     В 2007-2008 годах у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличившимися рисками не реализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального Закона № 214-ФЗ и  перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 году темпы ввода жилья (менее 3 процентов). Все это вызывает озабоченности профессиональных участников ипотечного рынка⁴⁵.

     4. Развитое ипотечное кредитование  обеспечивает доступность жилья только для тех семей, которые имеют накопления и стабильные доходы, достаточные для оплаты месячных платежей по ипотечным кредитам⁴⁶.