Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

 

ТЕМА: «Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России»

ОГЛАВЛЕНИЕ:

                                                                                                                                              Стр.

      Введение  --------------------------------------------------------------------------------------------3

Глава 1.  Теоретические основы ипотечного кредитования 

1.1 Особенности  ипотечного рынка и анализ  моделей организации

     ипотечного  кредитования в зарубежных странах; первичный и вторичный                          рынок  закладных-----------------------------------------------------------------------------------6

1.2 Механизм  заключения ипотечного кредита; объекты, субъекты и виды                   ипотечного кредитования--------------------------------------------------------------------- --15

Глава 2.  Ипотека в России

2.1 История ипотечного  кредитования в России------------------------------------------- 26  

2.2 Организационно-правовые  основы развития ипотеки в  России------------------ --33

Глава 3.  Перспективы развития ипотечного кредитования в России

3.1 Анализ развития  и проблем ипотечного кредитования  в России----------------- --37

3.2 Традиционный  и нетрадиционный  пути российской  ипотеки; проблемы                    участия банков в ипотечном кредитовании; ипотека в российских регионах------- -53

     Заключение---------------------------------------------------------------------------------------- --67

     Список используемой литературы--------------------------------------------------------------70

    Приложения------------------------------------------------------------------------------------------71

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Жилье нужно всем, и это не требует никаких доказательств. В развитых странах средний показатель обеспеченности населения жильем колеблется между 30 и 45 метрами на одного человека, причем в США – это 64 метра.

Обеспеченность жильем в России достаточно низкая. Средний показатель составляет 18,9 метров. Однако только около 11% населения имеет жилье такой или большей площади, остальные проживают в несравнимо худших условиях : так, около трети населения обеспечено общей жилой площадью менее 9 метров на одного человека. При этом строительство жилья каждый год уменьшается. В настоящее время ввод квартир составляет около 400 тысяч в год. При довольно грубом подсчете ежегодно в среднем менее чем одна семья из 100 приобретает новую квартиру. По самым последним данным, в России около 6,3 миллионов семей - очередников. Если продолжать строить такими темпами, то более трех десятилетий необходимо для обеспечения жильем официально признанных очередников на приобретение жилья при условии, что они будут получать всего 50% вводимого жилья !*

Причем ситуация с жильем усугубляется серьезной проблемой старения жилищного фонда. Сегодня ежегодный объем нового строительства составляет немногим более 1% существующего общего жилищного фонда, и это не только не удовлетворяет потребности населения в жилье, но и крайне отрицательно сказывается на качестве жилищного. Если учесть его реальное состояние, постоянное амортизационное выбытие, острейшую необходимость капитального ремонта значительной его части, то положение с жильем можно назвать катастрофическим. 

Происшедшие за последние годы кардинальные изменения в экономическом и социальном укладе страны вызвали резкие изменения источником финансирования жилья. Острейшая потребность в жилье очень больших групп населения, которые не могут купить недвижимость за собственные наличные средства, необходимость нахождения новых инвестиционных средств для развития жилищного сектора достаточно убедительно показывают, что без использования всех возможностей института в России уже не обойтись.

Однако становление системы жилищного кредитования в России в настоящее время осложнено целым рядом обстоятельств, а также отсутствием необходимых рыночных механизмов и инструментов. Если во всем мире институт ипотеки формировался в течение столетий,  в России в крайне сжатые сроки необходимо решить огромный блок вопросов, причем в очень сложных экономических условиях.

Ситуация, которая сложилась в настоящее время в России, очень напоминает экономическую ситуацию в США в 20-е годы, и в частности в области долгосрочного

*[17.ст.44]

 

 

кредитования : это дорогие и короткие кредиты, высокие кредитные ставки, применение

неэффективных кредитных технологий, недостаточность долгосрочных средств у кредитных институтов, крах кредитно-финансовых учреждений, а также ряд других специфических моментов, присущих тому времени.

Поэтому опыт выведение экономики США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 годов представляет живой интерес для нашей страны.

Реформы, проводимые американским правительством в области жилищного инвестирования, дали возможность в достаточно короткий срок осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную, высокоразвитую экономику. Более того, реформирование позволило создать современную уникальную систему жилищного инвестирования с сильно обновленной инфраструктурой, новыми мощными финансовыми технологиями в области жилищного кредитования и инвестирования. Реформы, направленные в основном на повышение массовой доступности ипотечного кредита и через ипотечное кредитование на увеличение жилищного инвестирования в значительных объемах, а следовательно, и позитивное развитие общих инвестиционных процессов, существенно сказались на всей экономике США .

Несомненно, эти реформы (а также опыт в области ипотечного кредитования других стран) заслуживают самого тщательного изучения и  
анализа, выявление характерных черт американской ипотеки, ее особенностей, специфики и влияния на всю экономику.

Все это необходимо для того, чтобы заново в течение десятилетий не изобретать в России «велосипед», а главное, не делать тех ошибок, которые возникают в процессе становления и эволюции ипотеки и с которыми мы также неминуемо столкнемся.

На примере проведения в США в сложных экономических условиях жилищных и финансовых реформ, включающих правовые, институциональные, управленческие, технологические и другие аспекты, рассмотрим весь блок вопросов, связанных со становлением эффективной американской системы ипотечного кредитования, жилищного инвестирования. Несомненно, анализ становления эффективного жилищного инвестирования в США позволяет оценить масштаб реформ жилищного инвестирования в России.       

       Организация  доступного жилищного финансирования  является важнейшим элементом  реформы жилищного сектора в  национальной экономике России. Инвестиции в жилищное строительство  традиционно представляет собой  существенный компонент капитальных вложений в целом. Приватизация жилья, которая производилась в 90-х годах и производится до сих пор, имела своим результатом быстрое развитие рынка жилья. Под рынком жилья следует понимать систему экономических отношений, связанных с потоком прав владения, распоряжения жилыми объектами на эквивалентной основе. Бесплатная или почти бесплатная приватизация государственного жилья увеличивает, количество семей, способных мобилизовать крупную первоначальную сумму, продав свои недавно приобретенные квартиры. Однако большинство из них скорее всего также понадобиться в случае покупки новой квартиры.

В этих условиях предоставляется необходимым увеличить платежеспособный спрос на дома и квартиры через механизм долгосрочного ипотечного кредитования. К тому же стимулирование спроса на жилье позволит сократить ту часть денежной массы в обращение, которая направляется сегодня на скупку ограниченных товарных запасов с целью защиты накоплений, уменьшить инфляционное давление на потребительский рынок.

Расширение долгосрочного жилищного кредитования в России – очень непростая , но очень важная, даже первоочередная задача, которая поможет решить такой очень знакомый  и насущный для большинства россиян  жилищный вопрос.

 Целью данной  работы, является  анализ состояния  ипотечного кредитования в России и выявление путей наиболее и путей наиболее эффективного его развития.

 Для достижения  поставленной цели в данной  работе поставлены и решены  следующие задачи:

- раскрыты сущность, виды, модели ипотечного кредитования  и механизм их реализации;

- проанализирован  зарубежный опыт организации  и развития ипотечного кредитования  с целью его применения в  российской экономике;

- обозначена  проблема привлечения долгосрочных  ресурсов для ипотечного кредитования;

- проанализированы  изменения в законодательной базе связанной с ипотечным кредитованием.

    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1.  ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

1.1 Особенности ипотечного  рынка и анализ моделей организации  ипотечного кредитования в зарубежных  странах; первичный и вторичный рынок закладных.

Особенности ипотечного рынка.

             Операции по ипотечному кредитованию  формируются в отдельную экономическую  категорию- ипотечный рынок. От других

рынков его отличает:

- долгосрочность выдаваемых  кредитов ( от 10 до 30 лет);

- обеспечение кредита  недвижимым имуществом, чаще всего- жильем, приобретаемым на кредитные  средства;

- относительно низкие  процентные ставки по ипотечным  кредитам;

- низкая доходности и  высокая надежности ипотечных  ценных бумаг;

- наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

              Действуют на ипотечном рынке, с одной стороны, заемщики, желающие  приобрести на кредитные средства  жилье; с другой стороны , банки  и другие кредитные учреждения, которые выдают ипотечные кредиты и тем самым расширяют спектр предлагаемых услуг.

              Кроме того, к участникам рынка  долгосрочного ипотечного кредитования  относятся продавцы жилья ( физические  и юридические лица ), органы государственной регистрации права на недвижимое имущество  и сделок с ним, страховые компании, оценщики, агентства недвижимости, нотариусы, органы опеки и попечительства.

               Финансовые средства, привлекаемые  для ипотечного кредитования, тоже  имеют свои особенности. Для осуществления операций по ипотеке необходимы такие объемы денежных средств, чтобы их хватало надолго, ведь ипотечные кредиты выдаются на 10 и более лет.

                Ресурсами для ипотеки служат, во-первых, депозиты населения и  предприятий на счета в банков ( это могут быть либо депозиты в коммерческих банках, либо накопительные счета в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах ). А во-вторых, та называемые «оптовые» источники- в основном средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Надо сказать, что именно «оптовые» источники  являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их  фиксированным процентом. Поэтому с целью сохранности они могут быть направлены на приобретение надежных ипотечных ценных бумаг.

                 Когда сравнивают условия предоставления  различных ипотечных кредитов, обычно обращают внимание на :

- допустимый размер кредита;

- срок кредита;

- условия погашения кредита;

-размер процентной ставки;

- размер регулярного  платежа.

Рассмотрим роль процентной ставки и ее зависимость от внешних факторов.

Процентная ставка - это цена, стоимость кредита - это средства, которые заемщик выплачивает за предоставленный ему кредит.

Процентной ставкой принято называть годовую процентную ставку, следовательно, месячная процентная ставка равна годовой, деленной на двенадцать. А полная плата за кредитные услуги в период кредитования складывается из суммы годовых оплат за стоимость кредита.

Процентная ставка зависит от многих рыночных составляющих. В частности, стоимость кредита в первую очередь включается стоимость приобретения финансовых средств кредитующей стороной - депозиты, займы у других банков.

Ставка по кредиту зависит во многом от степени риска, который в свою очередь определяется условиями, видом, сроком кредитования.

          Если предлагается высокая процентная  ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, следовательно, ниже будет число заемщиков. С другой стороны, если процентная ставка буден ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства государственного бюджета, чтобы компенсировать банкам возможные потери при инфляции. А поскольку возможности государственной финансовой поддержки сильно ограничены,  вряд ли удастся только с помощью искусственного снижения процентных ставок увеличить масштабы ипотечного рынка.

             Максимальные сроки кредитования  напрямую зависят от того, насколько  стабильной и предсказуемой оценивают  банки ситуацию в стране.

             Допустимый размер кредита рассчитывается  исходя из размера дохода будущего заемщика.

             Размер регулярного платежа зависит  от дохода заемщика. Но на него  еще влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший  размер дохода необходим для  выдачи одинакового по размеру  кредита, т.к. количество платежей  по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.

            Условия погашения кредита - это, по сути, применяемый банком вид  ипотечного кредита: с фиксированной  или переменной ставкой процента, с аннуитетными ( равновеликими ) платежами  или меняющимися от начала к концу срока кредитования.