Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

Процесс ипотечного кредитования связан с повышенным кредитным и процентным риском. В связи с этим принципиальное значение приобретает четкое законодательное закрепление возможности лишения заемщика права на заложенное имущество и выселения его из жилища в случае, если он не производит своих платежей.

После реализации дома или квартиры в результате обращения на него взыскания залогодатель и проживающие с ним члены его семьи обязаны по требованию нового собственника освободить жилье в течение короткого периода времени. Однако на практике это требует судебного решения, а в условиях действующей в России системы социальной защиты населения подобный акт осуществить весьма сложно.

В большинстве случаев договор ипотеки и договор залога используются при кредитовании хорошо известных банку клиентов, какими могут быть, например, собственные сотрудники, или же при наличии дополнительных гарантий и поручительств. Об этом свидетельствует положительный опыт Мосбизнесбанка, Ярославского ипотечного банка и других. Представляется целесообразным создание системы страхования ипотечных кредитов на коммерческой основе непосредственно через систему государственного страхования, либо через частные фирмы с тем, чтобы банк передавал закладную страховой компании для последующего регрессного иска. В целях сокращения процентного риска, то есть риска того, что стоимость используемых кредитором средств, превысит процентную ставку по неоплаченным займам, возможно применение различных форм индексации. Одной из таких форм является применение инструмента регулируемой отсрочки платежей ( ИРОП ).

Использование ИРОП предполагает применение двух процентных ставок : одна из них должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «контрактной» и определяет тот размер платежа,  который ,сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов плюс, фиксированная банковская надбавка.

Регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между контрактной и платежной ставками регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. То есть платежи по полной контрактной процентной ставке взимаются в более поздний срок, когда заемщику будет легче их уплатить.

В Мае 1994 году кредиты с регулируемой отсрочкой платежей стал выдавать Мосбизнесбанк, затем его опыт начали перенимать другие банки. Выплаты по кредиту в течение всего периода пользования ссудой не превышают одной трети доходов семей, а банку системы ИРОП позволяет получать доход по ипотечному жилищному кредиту на уровне дохода по другим активным операциям.

Переходу к цивилизованным формам ипотечного кредитования, особенно в решении жилищной проблемы, способствуют Указы Президента России о жилищных кредитах и о жилищных сертификатах, изданные в июне 1994 года. Указом «О жилищных кредитах» кроме представления безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий (так называемым «очередниками») предусматривается возможность предоставление на коммерческой основе юридическим лицам и гражданам России заемных средств для строительства и приобретение жилья, а также обустройства земельных участков для жилищного строительства.

  В настоящее время  порядок оказания кредитно-финансовой  поддержки населению в решении  жилищной проблемы устанавливается в Положении о жилищных кредитах. Его основное содержание сводится к тому, что при кредитовании строительства, реконструкции или приобретении жилья банки могут предоставлять три вида жилищных кредитов :

      1) Кратко- или долгосрочный кредит юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство – земельный кредит ;

2. Долгосрочный кредит на строительство жилья физическим и юридическим лицам для финансирования строительных работ – строительный кредит;
3. Долгосрочный кредит физическим и юридическим лицам для приобретения жилья.

Кредит на строительство жилья предоставляется в пределах, предусмотренных проектно-сметной документацией и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ и сроков их проведения. Выдача строительного кредита осуществляется путем открытия кредитной линии; при этом ссуду выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ. Ипотечное кредитование осуществляется при соблюдение основных принципов кредитования : целевого использования, обеспеченности и возвратности, платности, срочности.

Сумма выдаваемого кредита обычно не должна превышать 70 процентов от стоимости покупки земли, строительства или стоимости жилья, приобретаемого по закладной.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставление ссуды, является кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

          В кредитном договоре определяются : цель получения ссуды, ее срок и размер, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования  (процентная ставка и условия ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, порядок уплаты штрафов за нецелевое использование или несвоевременный возврат ссуды, порядок расторжения договора и другие условия, предоставляющие интерес для кредитора и заемщика.

            В договоре о залоге в зависимости  от кредита определяется форма, размер и порядок залогового  обеспечения кредита.

Предметом залога могут быть:

• земельный участок под строительство, являющейся собственностью заемщика;
• готовое жилье или незавершенное строительство;
• другие виды имущества и имущественных прав.

Заложенное имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты и повреждения. Решение о предоставление кредита принимается банком-кредитором на основе кредитной заявке заемщика. На этапе рассмотрения заявке банк осуществляет комплексный анализ кредитоспособности заемщика, его финансовой устойчивости; оценивает смету строительства и место застройки. В случае невозможности возврата кредита заемщиком производится взыскание и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка в порядке, установленным законодательством.

Участники ипотечного рынка применяют различные схемы привлечения ресурсов и выдачи ссуд на осуществление жилищного строительства.

            Рассмотрим некоторые примеры  из практики ипотечных отношений  в России, которые иллюстрируют  попытки банков и предпринимателей  участвовать с помощью ипотеке в решение жилищной проблемы. Разработаны и проверенны на практике следующие схемы :

-продажа жилья  в рассрочку;

-система контрактного  накопительного счета;

-жилищный лизинг;

-участие предприятия  в индивидуальном ипотечном кредитовании.

Продажа жилья в рассрочку: суть этой схемы заключается в том, что клиент обращается в риэлтерскую фирму на предмет приобретения квартиры. Она может помочь клиенту найти необходимое жилье, либо клиент делает это самостоятельно. Риэлтер проверяет и гарантирует чистоту правового титула на жилье, а также обязуется оказать содействие клиенту в получение банковского кредита на его приобретение. За свои услуги фирма берет вознаграждение в виде процента от стоимости жилья в зависимости от срока и других условий кредита.

Банк предоставляет клиенту ссуду на приобретение квартиры на условиях индексируемого кредита с привязкой к доллару США. Кредит погашается ежемесячно с выплатой как процентов, так и части основной суммы долга. Отношение размера кредита к стоимости квартиры составляет, например, 70 процентов при кредите до двух лет, 60 процентов – от трех до пяти лет и 50 процентов – от шести до десяти лет.

При задержке платежа более установленного срока банк имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Условия расчетов с клиентом в данном случае весьма жесткие : ему возвращается лишь 50 процентов первого взноса (в некоторых случаях первый взнос не возвращается вообще).

Центральное место в и этой схеме принадлежит финансовой компании, которая приобретает квартиру на свое имя. Покупатель квартиры обращается в финансовую компанию с просьбой принять у него 30-процентный задаток за квартиру, купить ее у риэлтера, сдать ему в аренду на один-два года с правом выкупа. Компания поручает банку выдать кредит покупателю на условиях, предусмотренных договоре с покупателем. Из этих денег покупатель расплачивается с продавцом и риэлтером, после чего квартира переходит в собственность финансовой компании. Покупатель въезжает в квартиру как арендатор и начинает погашать кредит. После возврата ссуды квартира переходит в собственность клиента.

Финансовая компания выступает перед банком поручителем заемщика и в случае не возврата кредита обязана его погасить. Одновременно эта компания заключает с риэлтерской фирмой договор-обязательство на обратный выкуп квартиры с 25-30 процентной скидкой при необходимости ее продажи в случае, если заемщик не возвратит кредит.

На практике договор аренды заключается на один месяц с возможностью его продления в случае современной уплаты взносов по кредиту. Если уплаты не происходит, договор аренды не продлевается и заемщик выселяется из квартиры.

Банк по этой схеме получает свои доходы, не зная проблем с проверкой платежеспособности покупателя и обеспечением ежемесячного погашения кредита – все это обеспечивает финансовая компания. Банк также увеличивает обороты за счет расчетов по риэлтерским операциям.

Эта схема успешно используется Столичным банком сбережений, который начал предоставлять кредиты на покупку жилья с 1994 году. Его партнерами являлись Универсальная финансовая компания и ряд риэлтерских фирм. Подобную схему применяет также другой тройственный союз : коммерческий банк «Нефтяной-недвижимости К» и риэлтерская фирма «Красные ворота».

Система контрактного накопительного счета получила распространение в ряде европейских стран. Основной характеристикой применяемой в этом случае схемы является ее замкнутость, то есть в качестве источника предоставления кредитов на жилье используются только те средства, которые были накоплены участниками по контрактам сбережений. Банки, использующие эту схему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегаемым средствам проценты также ниже рыночных.

Одним из первых банков России, начавший реализацию программы контрактных накопительных счетов, получившей название семейных жилищных накопительных счетов, стал Акционерный ипотечный банк в Москве. Открывая счет в банке, клиент обязуется в срок не менее одного года накопить на нем сумму, равную 30 процентам от стоимости приобретаемого жилья. Средства равномерными долями вносятся на накопительный счет, индексируются посредством перевода соответствующих рублевых сумм в доллары США по биржевому курсу на момент взноса. В случае соответствия клиента критериям платежеспособности банк по истечению срока накопления предоставляет ему долгосрочный жилищный кредит. Подобная схема имеет ряд преимуществ, так как не только позволяет банку мобилизовать финансовые ресурсы. Но дает информацию о клиенте, его платежеспособности и готовности выполнить принятые обязательства.

В период отсутствия законов и разработанных в их развитие нормативных актов получили распространение такие операции по ипотечному кредитованию, как финансовый лизинг квартир.

Финансовый лизинг жилья представляет собой сдачу в аренду квартиры, приобретенной по заказу клиента на средства, предоставленные банком в кредит, с последующим переходом ее в собственность клиента после выплаты стоимости квартиры и процентов по банковскому кредиту. Рассмотрим общую схему по финансовому лизингу на примере предоставления инвестиционного потребительского кредита банком « Национальный кредит» при посредничестве лизинговой компании «Олби-лизинг».

В операции финансового лизинга квартир взаимоотношения ее

квартиры, приобретенной по заказу клиента на средства, предоставленные банком в кредит, с последующим переходом ее в собственность клиента после выплаты стоимости квартиры и процентов по банковскому кредиту. Рассмотрим общую схему по финансовому лизингу на примере предоставления инвестиционного потребительского кредита банком « Национальный кредит» при посредничестве лизинговой компании «Олби-лизинг».

В операции финансового лизинга квартир взаимоотношения ее участников определяется трехсторонним договором между банком, клиентом и лизинговой компанией. Инициатором заключения договора является покупатель квартиры, который подает заявку с указанием подобранной им квартиры либо требований, которым она должна соответствовать. Поле подбора квартиры и определения кредитоспособности клиента заключается договор, в соответствие с которым осуществляется следующие операции :

     1) Банк предоставляет лизинговой компании целевой кредит в размере, необходимом для приобретения выбранной клиентом квартиры;