Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

     2)   Компания  приобретает на полученную от банка ссуду квартиру и предоставляет ее клиенту в лизинг;

     3) Клиент вносит часть стоимости квартиры сразу после заключения договора, а затем ежемесячно вносит банку выкупные платежи;

     4) Расчеты между лизинговой компанией и банком проводятся в порядке взаиморасчета.

После осуществления всех платежей лизинговая компания оформляет клиенту право собственности на квартиру.

Участие в операции финансового лизинга позволяет клиенту :

     1) Не изымать единовременно из хозяйственного оборота всех денежных средств, необходимых для приобретения квартиры;

     2) Планировать размер своих ежемесячных расходов в неизменных ценах, так как установленный при заключение сделки размер ежемесячной арендной платы и выкупных платежей определяется в твердой валюте и не изменяется;

     3) Пользоваться квартирой с момента первого платежа;

4. Получать льготы по налогообложению, так как в отношение физических лиц выкупные платежи рассматриваются как инвестиции в недвижимость и освобождаются от налогообложения.

            Банку подобная операция позволяет:

      - Свести к минимуму риск не возврата кредита, так как вплоть до полного выкупа клиент не является собственником квартиры;

      - Расширить круг банковских операций и число клиентов.

           Лизинговой компании подобные операции дают:

- возможность сформировать  круг клиентов;

-утвердится на рынке  недвижимости;

- некоторую льготу по  налогообложению, начисляя на переданные  в лизинг квартиры амортизационные  отчисления.

 Еще одна  схема ипотечного кредитования применяется Санкт-Петербургским Ипотек банком и некоторыми другими банками. В этом случае субъектами кредитной операции являются:

     1) Заемщик – работник предприятия, которому оказывается помощь в приобретение жилья.

     2) Предприятие, выступающее гарантом перед банком и отвечающее по обязательствам своих работников-заемщиков.

     3) Банк, который выдает ипотечный кредит заемщику под поручительство предприятия, а также эмитируют именные облигации, предназначенные для обеспечения кредита.

     4) Продавец – юридическое лицо,строящее и\или продающее жилье на рынке недвижимости.

Указанная схема реализуется в определенной последовательности.

 

     1) Предприятие принимает решение об оказание помощи своему работнику-заемщику в приобретение квартиры в собственность на деньги, предоставляемые банком в порядке ипотечного кредитования.

     2) Заемщик находит квартиру, которую желает приобрести в собственность.

     3) Предприятие приобретает в банке облигации, предназначенные для обеспечения выдачи заемщику ипотечных кредитов. В обеспечение возвратности кредитов и исполнение заемщиком обязательств по договору ипотечного кредитования предприятие передает в залог банку приобретенные именные облигации. Объем ипотечных кредитов, выдаваемых работникам предприятия, составляет до 90 процентов стоимости приобретаемых облигаций.

Банк оформляет договор ипотечного кредитования с заемщиком и перечисляет денежные средства по поручению заемщика в оплату жилья. Заемщик самостоятельно оформляет договор купли-продажи квартиры в установленном законодательством порядке. Одновременно он оформляет эту квартиру в залог предприятию.

Ипотечный кредит в ближайшие годы получит дальнейшее развитие, что вызовет большой поток инвестиций в жилищное строительство и будет способствовать ускоренному решению жилищной проблемы. Этому призвано способствовать активное вмешательства правительства в рассмотренную сферу кредитных отношений с целью содействия деятельности и обеспечения интересов всех участников ипотеки для скорейшего решения жилищной проблемы в стране.      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ИПОТЕКА В РОССИИ

 

2.1 История ипотечного  кредитования в России.

 

  Ипотечное кредитование в России зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Еще в XIII веке существовал заклад. К XV веку относятся упоминания о возможности вторичного заклада имения в другие руки. В XVI веке широкое распространение практики залога земли привело к тому, что одни и те же наделы могли закладываться многократно разным кредиторам или же в залог отдавались чужие земли. В XVIII веке, а именно в 1754 году, были организованы первые государственные кредитные учреждения –

Санкт-Петербургская и  Московская  конторы Государственного банка, кредитовавшие дворян и купцов под залог имений. Кредиты выдавались на один год, но возможны были две отсрочки, а проценты взыскивались вперед.        

           Первое настоящее ипотечное кредитное учреждение, в котором кредиты выдавались на длительный срок под залог недвижимости, появились после 28 июня 1786 года, когда был издан манифест об учреждении Государственного земельного банка. Прежние дворянские банки были упразднены, кредиты стали выдаваться  на 20 лет под 8 % годовых. С ипотекой  связано и зарождение страховых операций в России. Созданная в 1786 году Страховая  экспедиция была первой организацией, предназначенной для страхования отдаваемых в залог каменных домов.

          Отмена крепостного права в 1861 году вывела ипотеку на новый уровень. 22,5 миллиона бывших крепостных крестьян должны были выкупить земельные участки общей рыночной стоимостью 544 миллиона рублей. Для этого государство предоставляло ссуду в размере 80% от стоимости надела, оставшиеся 20 % крестьянин должен был внести сам. Ссуда выдавалась на 49 лет под 6 % годовых. Для обслуживания этого огромного ипотечного рынка стали создаваться частные кредитные учреждения. Вместо государственных кредитных институтов учреждались земские банки. Санкт-Петербургское городское кредитное общество, созданное в этом же году , стало первой частной организацией , предоставлявшей  кредиты на длительный срок. Через два года , в 1863 году, организовано Общество взаимного кредита.

          С 1864 года появляются акционерные коммерческие банки, а с 1872-акционерные земельные банки. К началу  ХХ века акционерные земельные банки добились лидирующего положения в системе российского земельного кредитования. На их долю приходилась треть от общего объема выданных ипотечных ссуд и третья часть всех заложенных земель. Кредит в акционерных земельных  банках  предоставлялся закладными листами- ценными бумагами, высоко котировавшимися на бирже. За время своего существования, вплоть до Октябрьской революции 1917 года,  из 11 акционерных земельных банков обанкротился только один.

             Так же как и акционерные земельные банки, созданный в  3 июня 1885 года «для поддержания землевладения потомственных дворян» Государственный дворянский земельный банк выдавал ссуды посредством закладных листов. Ссуды выдавались на 36 лет 7 месяцев ( под 6 % ) или 48 лет 8 месяцев ( под 5 % ), а с 1890 года можно было получить кредит на 66,5 лет!*1

             В отличии от Дворянских и  частных банков, в которых не  было четко оговорено назначение  выдаваемого кредита, созданный 18 мая 1882 года Крестьянский земельный банк выдавал целевые ссуды- исключительно на покупку крестьянами земли у землевладельцев. В первый же год  функционирования банка им было открыто одиннадцать отделений и выдано ссуд на сумму 861 163 руб. С 1895 года за счет собственного капитала банк смог покупать земли для дальнейшей их перепродажи крестьянам. Сроки, на которые выдавались ссуды, и проценты по ним отличались  от условий в Дворянском банке : на 24 года под 8,5 % ( с 1906 года-4,5% ) годовых или на 34 года под 7,5% ( с 1906 года-4% ) годовых.*2

            Большое влияние на деятельность Крестьянского банка оказали денежная реформа С. Ю. Витте и аграрная реформа П. А. Столыпина.

Суть реформы С. Ю. Витте, проведенной в 1895-1898 годах, состояла в принятии в

качестве основной денежной единицы России золотого рубля, содержащего 0,774 г. Золота. Казалось бы, этот факт напрямую не связан с развитием земельных кредитных отношений и деятельностью Крестьянского банка. Однако именно укрепление рубля способствовало бурному развитию в России цивилизованных ипотечных отношений и, главное,- выходу российских ипотечных  ценных бумаг « на международную арену ». Дело в том, что введение золотого стандарта, с одной стороны, открыло новые возможности для получения кредитов на европейских денежных рынках, но, с другой стороны, потребовало от правительства постоянно заботиться об обеспечении рубля золотом.

             Иностранные займы стали одним  из важнейших источников финансирования  экономической политики С. Ю. Витте. Благодаря его усилиям, например, в декабре 1899 года было получено согласие французского правительства допустить к котировке во Франции в течение 1900-1901 годов закладные листы Государственного дворянского земельного банка на сумму в 200 млн. рублей.  Прогрессивная политика С. Ю. Витте привела к тому, что к 1914 году сумме иностранного капитала, вложенного в покупку закладных листов, достигла 10% от номинальной стоимости всех ипотечных бумаг и 35% от стоимости государственных ипотечных бумаг .

         Кроме того, Положением о Крестьянском  земельном банке от 08 мая 1882 года был

*1[22; ст. 56]

*2[22; ст. 57]

 

 

закреплен его государственный статус. Банк находился в ведении Министерства Финансов

России. Управляющий и три члена  Совета банка назначались министром финансов. Таким образом, с августа 1892 года, когда на этот пост был назначен С. Ю. Витте, он имел право непосредственно участвовать в деятельности Крестьянского земельного банка: назначать управляющего и членов Совета, определять размер  ссуд в отделениях банка по всей территории Империи ( правда, максимальный размер ссуд был установлен в законодательном порядке ); разрешить выпуск свидетельств Крестьянского земельного банка на сумму не выше 5 млн. рублей.

          Проведенные С. Ю. Витте экономические  реформы, в том числе реформа  земельных отношений с помощью ипотеки и введение золотого рубля, привели к тому, что общий баланс государственного бюджета за время его нахождения у власти возрос в 2,14 раз.

           П. А. Столыпин  был сторонником расширения кредитных отношений в сельском хозяйстве и добивался организации специализированного мелиоративного кредита и сельскохозяйственного кредита без учета сословной принадлежности заемщиков. Введение по инициативе П. А. Столыпина частной собственности на землю для крестьян привело к росту активности в земельной сфере: если за 12-летний период, с 1883 по 1895 год, Крестьянский банк содействовал совершению сделок с 2,4 млн. десятин земли, то только за 9 лет, с 1906 по 1915 год, крестьяне приобрели через него 10,4 млн. десятин земли. За годы земельной  реформы через Крестьянский земельный банк были осуществлены около 80% покупок земли.

         К концу XIX века в Российской империи сложилась разветвленная  кредитная система, было заложено 102 313 домов и имений с остатком долга 1131 млн. золотых рублей.*1 Причем важную роль в ней играли не только такие элементы, как государственные и частные земельные банки. Параллельно с банками, и не менее эффективно, развивались альтернативные кредитные организации- ссудосберегательные и ссудные товарищества. Общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, пользовавшиеся существенной государственной поддержкой. Подобным учреждениям мелкого кредита было позволено образовывать первоначальный капитал из заемных средств и в дальнейшем погашать их из своей прибыли. К  1905 году существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а к 1915 году- 15450.  Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых  к 1914 году насчитывалось 11. Услугами учреждений мелкого кредита пользовалось 8 миллионов человек по всей России.*2

             Наибольшего расцвета ипотечная  система  России достигла к 1914 году. Из всей частной  земли  в залоге находилось 60% или 60 млн. десятин. Объем ипотечных ссуд 

*1[22; ст. 71]

*2[22; ст. 74]

 

 

приближался к 4,5 млрд. рублей, из них на долю городских кредитных обществ, приходилось

2,2 млрд. рублей. Если перевести объем выданных  ссуд  на золото, служившее обеспечением  рубля, то его бы потребовалось 3488 тонн ( для сравнения, золотой  запас России в период с 1992 по 2002 г. Колебался в размере 230-320 тонн золота ).* Ипотека реально способствовала развитию экономики, промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства.

            На  рынке обращались различные виды ипотечных бумаг: непосредственно закладные, закладные листы, векселя и сертификаты. Из всех торговавшихся на бирже ценностей ( в размере 21 млрд. руб. при бюджете /России в эти года 3 млрд. руб.) закладные листы земельных банков составляли 14%, а государственные ипотечные бумаги-9,6%. Из всех ценных ипотечных бумаг, которые обращались в Европе, российских было большинство.

             Конец славной истории российской  ипотеки положили революция 1917 года  и последовавшие национализация  и закрытие банков, отмена частной  собственности на землю, централизация  кредитных отношений. Вскоре было на 70 лет забыто и само понятие «ипотека».

Жилищный вопрос во времена советской власти.

            Отмена частной собственности  на землю и крупного домовладения  в городах, уплотнение семей буржуазии - вот первые шаги советской  власти в жилищной сфере после