Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

             Ипотечные кредиты могут предоставляться  под залог как жилой, так и  коммерческой недвижимости.

             Обычно кредиты под залог жилой  недвижимости отличают меньшие  объемы каждого кредита, но большее  количество заемщиков. Это и понятно: кредиты выдаются в основном под залог квартир в городской местности, а большинство квартир стандартны, их оценка не представляет существенной сложности.

               Кредиты под залог коммерческой ( приносящей доход ) недвижимости менее стандартизированы. Объекты коммерческой недвижимости гораздо чаще, чем жилой ,  отличаются уникальностью ( по месторасположению, площади объекта, наличию или отсутствию обременений и т.д.). сделки с ипотекой коммерческой недвижимости имеют множество особенностей, которые не присущи сделкам по жилью. Например, сроки кредитования под залог коммерческих объектов могут быть гораздо короче, чем по жилью, т.к.  предполагается, что доход, который будет приносить заложенный объект, позволит вернуть кредит, выданный на короткий срок и под более высокий процент.

Модели ипотеки .

            Обычно операции на ипотечном  рынке осуществляются в два  этапа.

             На первом этапе, называемом первичным  рынком, происходит предоставление  кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

          Основные способы рефинансирования  кредитов сводятся либо к полной  уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации ( получается два уровня- банк и специализированная организация ), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит, при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе ( один уровень-банк ).

          Когда права требования по  кредитам ( закладные ) уступаются специализированной  организации, она объединяет однообразные  закладные а пулы и уже под  залог пулов выпускает собственные  ценные бумаги.

          Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов были построены базовые модели ипотечного кредитования- двухуровневая ( классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

 

           Классическая модель организации ипотечной системы была создана  и получила  наиболее широкое развитие США. ( Приложение 1) Как известно,  толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов ХХ века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры- Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов,- которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году- ныне всем известная Федеральная национальная ипотечная ассоциация , «Фэнни Мэй». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. Фэнни Мэй  выкупала у Федеральной жилищной администрации и Администрации по делам ветеранов застрахованные ипотечные кредиты и тем самым развивала вторичные ипотечные рынки.

                    Значение созданных в 30-х годах прошлого века структур велико и сейчас. Они регулируют и поддерживают вторичный ипотечный рынок и своей деятельностью оказывают влияние и на условия первоначального ипотечного кредитования.

                В отличии от классической  модели ипотечного кредитования , при одноуровневой модели банк, который выдавал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой стороны- недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.( Приложение 1 )

   Одноуровневая  система в большей степени  распространена в странах Западной  Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря  решению правительства, а в процессе  естественной эволюции европейской кредитной системы.

                Процесс выпуска ипотечных облигаций  банками регулируется специальными  законами и контролируется органами  банковского надзора. А деятельность  самих банков ограничена узким  перечнем низкорискованных операций.

  В отличие  от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контактных строй сбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищно-строительными кооперативами, поэтому понять его русскому человеку несложно: сначала в специализированном банковском институте, который называется стройсберкассой, по графику накапливается определенный процент от стоимости будущего жилья, затем из средств самой стройсберкассы выдается кредит на недостающую сумму под низкий процент. Средства от возврата кредита и от накопления позволяют приобретать квартиры тем, кто заключил сберегательный контракт позднее.

              Система стройсбережений наиболее развита в Германии. Иногда ее также называют немецкой моделью ипотечного кредитования.

               Следует признать, что с точки  зрения экономического прогресса  наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже  выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг  ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Напротив, в Европе, особенно до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развития общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг.

             С другой стороны, если рассматривать вопрос с точки зрения юридической организации, культурно- исторических и правовых традиций, классическая модель  чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе.

               Единая позиция всех участников  рынка о том, какую модель ипотечного  кредитования лучше внедрять  на российском рынке, окончательно  не сформирована до сих пор.

               Официально в России за основу принята двухуровневая  модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра  и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

               С введением закона « Об  ипотечных ценных бумагах». В  котором предусмотрена возможность  банками самостоятельно выпускать  закладные листы, стало возможным  активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

                Кроме того, активно развиваются  жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образцу  немецкой системы контрактных  сбережений.

                Поэтому сейчас сказать однозначно  какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

 

                                   Первичный и вторичный рынок закладных.

В жизни часто встречаются случаи, когда название того или иного предмета или явления неполно, нечетко или искаженно отражает его содержание или развернутое определение. В значительной мере это имеет место и по отношению к понятию «первичный рынок закладных», которое не дает ясного представления о его содержательной сути.

В сущности первичный рынок закладных – сегмент общего кредитно-финансового рынка, непосредственно охватывающий деятельность ипотечных банков и иных финансовых институтов по кредитованию конкретных юридических и физических лиц под залог конкретных объектов недвижимости.

Основными субъектами (действующими лицами) рынка являются ипотечный банк (кредитор) и ссудозаемщик (заемщик), который в силу своего зависимого положения выступает в роли клиента банка.

Основным инструментом, с помощью и посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который принято также называть закладной.

 Закладная – это документ, удостоверяющий временную передачу права собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга (ссуды). Переданное право утрачивает силу, если долг погашается полностью в установленный срок. Таким образом, лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право собственности на него до погашения ипотечного кредита принадлежит банку.

Рис 1. Субъекты и инструменты первичного рынка закладных.

[16; ст. 79]

 

 

 

 

 

 

 В закладной, которая  подлежит государственной регистрации, подробно описывается предмет  залога. Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору представляется оправданным, так как залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием кредит.

 

 

 

Рис 2 .Стандартная схема появления закладной на первичном рынке.

[16; ст. 83]

 

 

 

 

 

 

 

 

На отношение между ссудозаемщиком и ипотечным банком, а соответственно и на тип займа и форму закладной могут влиять общий социальный статус и имущественное состояние клиента, специфика закладываемой недвижимости, размер кредита, общая ситуация на рынке недвижимости,ее прогноз на перспективу и ряд других факторов.

Однако несмотря на возможные различия в виде и типе закладной и ее условиях для оформления любой закладной применяется стандартная общая схема

Реализация указанных  процедур в совокупности с надлежащим исполнением обязательств по своевременному возрасту кредита и уплате процентов за его использование в сущности исчерпывает потребности клиента в его взаимоотношениях с ипотечной системой.

В отличие от ссудозаемщика этого нельзя сказать про ипотечный банк. Для него реализация в единичном или значительном числе двусторонних отношений с клиентами и соответствующее наполнение портфеля закладных является лишь одной из сторон обеспечения успешной деятельности на рынке ипотек. Другой, не менее важной стороной деятельности ипотечного банка является пополнение кредитных ресурсов, которые он был бы в состоянии предложить клиентам.

Для решения этой задачи в сколько-нибудь существенном размере у банка, как правило, нет иных средств, кроме продажи всех или части из имеющихся в его портфеле закладных другим профессиональным участникам ипотечного рынка.

Предложение ипотечным банком своих закладных другим инвесторам является своего рода мостком из первичного рынка закладных во вторичный, деятельность которого организуется на иной основе.

Вторичный рынок закладных – это сегмент общего кредитно-финансового рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов.

 

Основными субъектами вторичного рынка закладных являются:

1) ипотечные банки и иные кредитно-финансовые учреждения, специализирующиеся на выдаче ипотечного кредитов;

2) мощные эмиссионно-финансовые корпорации (ЭФК), обеспечивающие скупку первичных закладных у банков, эмиссию взамен их различных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость;

3) инвесторы в лице  коммерческих банков, пенсионных  фондов, страховых компаний, граждан и т. п., приобретающие у ЭФК ценные бумаги за реальные деньги.

 

Рис 3 . Субъекты и инструменты вторичного рынка недвижимости. [16; ст. 85]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

             Для понимания общей логики  функционирования вторичного рынка  закладных ключевое значение имеет четкое выявление мотивов поведение на нем каждого субъекта этого рынка. Обычно ипотечный банк, выходя на вторичный рынок, преследует две очевидные цели, а именно – пополнить свой кредитный портфель «живыми» деньгами в обмен на закладные с предусмотренным доходом и при этом сохранить за собой маржу по этим закладным.