Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

революции 1917 года.

      В течение первых нескольких лет после революции была создана новая система жилищного финансирования. Она заключалась в централизованном распределении бюджетных средств  для строительства государственного жилья и его безвозмездном распределении среди граждан, состоявших на учете по улучшению жилищных условий. Попытки восстановить частную собственность на жилье, предпринимавшиеся в период нэпа, были подавлены.

             Жилье предоставлялось либо напрямую  государственными органами, в компетенции которых находился этот процесс, либо через предприятия, на которых работали нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

            Другими вариантами получения  жилья были:

- получение  государственных субсидий на  индивидуальное жилищное строительство ( в городах -  только до 1961 года, когда индивидуальное строительство в городах с населением свыше 1000 тыс. жителей было запрещено);

- участие в  долевом строительстве через  систему жилищно-строительных кооперативов ( после 1958 года ).

          Централизация системы финансирования  жилищного строительства в условиях 

*[22; ст. 77]

 

острейшей жилищной проблемы дала свои результаты: объем ввода нового жилья постоянно

увеличивался, « очередь » на улучшение жилищных условий постоянно « двигалась ».

           Оборотной стороной медали централизованного  финансирования жилищного строительства  явилось естественное стремление  к удешевлению строительства  за счет его индустриализации, через создание крупных  домостроительных  комбинатов; унификация возводимых зданий , их  обезличивания и отказа от архитектурных излишеств. Гонка за объемами вела к постоянному ухудшению  качества строительных работ, результаты чего сказываются сейчас, когда катастрофическими темпами прирастает ветхий и аварийный жилищный фонд, возведенный в годы массовой застройки.

          Альтернативой длительному ожиданию  своей очереди на получение  квартиры от государства  было  участие в жилищно-строительной  кооперации. На фоне жестокой  централизации жилищно-строительные кооперативы ( ЖСК ) были единственным отблеском рыночных отношений в жилищном секторе.

           Кооперативы появились в 1958 году  после выхода постановления Совета  Министров о целесообразности  создания ЖСК в целях ускорения  темпов строительства жилья.

            Условия деятельности кооперативов  были просты и понятны большей  части населения страны. Вступить  в члены ЖСК можно было гораздо  быстрее, чем дождаться бесплатного  жилья, так как очередь на вступление  в ЖСК была короче.

            Условия кредитования кооперативом своих членов были чрезвычайно выгодны:  ставка процента по кредиту была низкой и фиксированной ( от 0,5% до 2% в год ), сроки кредитования- длительными ( 10-25 лет ), предельная доля кредита- значительной ( 60-80% от стоимости жилья ). Дом , построенный кооперативом, считался его собственностью, а его эксплуатация осуществлялась за счет пайщиков.

             К началу 1990-х годов жилищно-строительные  кооперативы составляли около 4%  жилищного фонда.

             Очевидно, что льготные условия кредитования ЖСК-это не что иное, как форма государственной поддержки данного способа финансирования жилищного строительства. 2 % годовых, которые взимались до 1991 года, были ниже банковской ставки по вкладам сроком до одного года и только на 1% выше официального уровня инфляции. Уже к 1990 году реальные процентные ставки по кредитам были отрицательными, и в дальнейшем разрыв только увеличивался.

           В годы перестройки те жилищно-строительные  кооперативы, в которых строительство  не было завершено, сильно пострадали. Причиной послужил резкий скачок инфляции и рост цен на строительные работы. С большим трудом и только спустя года государству удалось разрешить эту проблему, регулярно отвлекая часть бюджетных средств на достройку домов ЖСК.

            В сформированных ЖСК ( где кредиты были уже возвращены ) встала другая проблема: в отличии от жителей государственных, муниципальных и ведомственных домов, где оплата коммунальных услуг дотировалась из бюджета, члены кооперативов обязаны полностью оплачивать услуги коммунальных служб. Эта проблема тоже была решена далеко не сразу и не без усилий.

            Тем не менее деятельность  жилищно-строительных кооперативов  не оказалась забытой. Модифицировавшись  под новые жизненные реалии, они  успешно развиваются в настоящее время.

 

           Из-за того, что в советское  время в России отсутствовал  институт частной собственности, становлению системы ипотечного кредитования в России предшествовал длительный и сложный процесс становления рынка жилья, частных отношений по купле – продаже жилой недвижимости.

            При переходе к рыночным отношениям  рынок недвижимости в России  стал характеризоваться очень  высоким отношением стоимости  жилья к доходу подавляющего  большинства  населения и очень  низким соотношением арендной платы квартиросъемщиков к их доходу. Объемы нового строительства резко сократились с 1988 года, упал спрос на недвижимость, а расходы на содержание жилья возросли. Процесс перевода этого сектора экономики на рыночные рельсы оказался гораздо более длительным, чем предполагалось в начале.

           Действительно, произошли значительные  рыночные изменения в некоторых  секторах жилищной сферы: появились  агентства недвижимости, строительные, отделочные фирмы. Но при этом  реальных сдвигов в сфере  финансирования жилищного строительства, которое является  движущей силой развитого рынка недвижимости, не произошло. Оно осталось на начальном уровне, в то время как развитие банковского сектора шло быстрыми темпами.

          Большинство изменений, которые произошли в жилищной сфере, были по своей природе ответными мерами на перемены в макроэкономике, налоговой, социальной, экономической политики, т.е. на изменения, происходящие за пределами рынка недвижимости. К ним относится, в частности, политика приватизации государственной собственности. Зачастую эти изменения были слабо скоординированы.

          Коммерческие банки стали интересоваться  возможностью кредитования под  залог недвижимости еще в самом  начале 1990-х годов, когда законодательство  было несовершенным, а опыт наработан не был.

Кредиты были краткосрочными ( до 1 года, иногда с возможностью пролонгации ). Проценты по кредитам достигали 36 %  годовых валюте. Проблемы выселения заемщиков в случае невозврата кредита решались кардинально: на время кредитования заемщик обязан был выписаться из своей квартиры, собственность на квартиру заемщика оформлялась на банк, с заемщиком заключался договор аренды с правом выкупа, а платежи по кредиту формально являлись платежами по заключенному договору аренды.

           Участие в жилищно-строительных кооперативах ассоциировалось у населения с финансовыми пирамидами, от деятельности которых пострадали многие. Поэтому движение жилищной кооперации, столь популярное в советские годы, в девяностых практически умерло. Первые кооперативы новой формации стали появляться только после 2000 года.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

           

 

 

2.2 Организационно-правовые  основы развития ипотеки в  России.

           Первые значительные изменения  в жилищной сфере произошли  в 1988 году, когда вышло постановление  ЦК  КПСС и СМ СССР от 31.03.1988 № 406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации». В нем была предусмотрена возможность оформления частной собственности на жилье теми членами жилищно-строительных кооперативов, которые полностью выплатили свой пай. А  последовавшее через год  постановление СМ РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 № 134 « Об утверждении Положения  о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт» законодательно разрешило сделки по покупке-продаже жилья, вывело их из тени.

            Кардинальные изменения на жилищном  рынке произошли с принятием  Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 « О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»  С него начался период, названный позднее «эпоха массовой приватизации». Этот закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.

            Законом РФ « Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 № 4218-1 завершился первый этап формирования рыночных отношений в жилищной сфере. Этот закон закрепил положения о частной собственности на жилье, содержащиеся в законе о приватизации, предоставил гражданам возможность приобретать в собственность жилье без каких-либо ограничений, тем самым в правовом отношении приблизив российский рынок жилья к цивилизованному виду. В этом же законе были заложены основы системы ипотечного кредитования.

             Девяностые годы двадцатого века  явились не только временем  создания российского рынка недвижимости. Многие российские специалисты сходятся во мнении, что этот период представляет собой и подготовительный период для зарождения ипотечных отношений  в современной России. В это время начала формироваться новая законодательная база и нарабатываться первый практический опыт по применению элементов ипотеки при финансировании жилищного строительства.

            Впервые в российском законодательстве  понятие «ипотека» появилось  в принятом Законе РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 « О залоге » . В нем залог недвижимости определялся как один из видов залога, остающегося в распоряжении залогодателя.

               В последующие годы в развитии  закона « Об основах федеральной  жилищной политики » были приняты  различные нормативно-правовые акты, с помощью которых был запущен механизм развития ипотечных отношений.

               В результате к 1996 году были  предприняты шаги в различных  направлениях: и попытка создания  рынка обеспеченных недвижимостью  ценных бумаг ( жилищные сертификаты), и попытка кредитования 

( жилищные кредиты, внебюджетные формы инвестирования), и прямая государственная поддержка (субсидии, федеральные целевые программы). Однако системность в попытках организации ипотечного рынка отсутствовала.  Нужен был единый свод законов, который бы однозначно определил все понятия и послужил основой для дальнейшего нормотворчества.

              Решающим шагом в развитии  федерального законодательства  по вопросам ипотечного жилищного  кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, вступившего в силу с 01 января 1995 года. В нем были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Кроме того , Гражданским кодексом предусмотрено принятие в дальнейшем специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также непосредственно вопросы ипотеки.

            Во исполнение требований Гражданского  кодекса Российской Федерации  в 1997 году был принят федеральный  закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 года « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ». Сделки с объектами недвижимости, оформленные до принятия этого закона, зачастую не отличались «юридической чистотой». При дальнейших операциях по купле-продаже этих объектов до сих пор возникают определенные трудности и несоответствия, разбираться в которых  зачастую приходится в суде.

                  Значительным стимулом для развития  жилищного строительства в регионах  России явился Указ Президента  РФ « О разработке и внедрении  внебюджетных форм инвестирования  жилищной сферы »( от 24.12.1993 г. № 2281 ). В п. 3 этого Указа органам  исполнительной власти субъектов Федерации рекомендовано образовать региональные и местные фонды развития жилищного строительства.

                В этом же Указе предусматривалось  образование Агентства по ипотечному жилищному кредитованию  ( постановление Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 ). Главной задачей Агентства была определена организация вторичного рынка ипотечного кредитования. Предполагалось, что для этого оно будет заниматься рефинансированием банков и региональных фондов, выдающих ипотечные кредиты и займы физическим лицам, выпускать ценные бумаги, гарантированные государством; стандартизировать порядок предоставления , оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов и займов, предоставлять техническую помощь организациям, осуществляющим ипотечную деятельность.

            Агентством по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК) была проведена  большая работа по разработке  стандартов и требований к  предоставлению и обслуживанию  долгосрочных ипотечных жилищных  кредитов и займов, направленных на минимизацию рисков и повышение надежности создаваемой системы ипотечного кредитования. Созданные в регионах фонды жилищного строительства, ипотечные агентства и корпорации являются операторами АИЖК и активно развивают механизмы ипотеки при приобретении жилья.

            Развитие ипотечного кредитования  в регионах России приняло  массовый характер после принятия  Федерального закона от 16.07.1998 года  № 102-ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости ) ». Судьба закона была сложной, поскольку до его принятия он более года находился под вето Президента РФ.

          С принятием закона « Об ипотеке »  начался новый этап становления ипотечных отношений о России. С этого момента все операции по кредитованию под залог недвижимости стали регулироваться именно этим законом, который значительно расширил возможность использования  ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита. В десятках регионов и городов России  начали разрабатываться ипотечные программы и создаваться структуры для их реализации.