Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

            Проект закона устанавливает  нормы обеспечения финансовой устойчивости строительной сберегательной кассы, в частности, в виде создания страхового фонда на возможные потери, а также фондов добровольного страхования  строительных сберегательных вкладов для обеспечения возврата строительных сберегательных вкладов, выплаты процентов по ним, ликвидности, платежеспособности.

         Проект закона предусматривает  контроль строительной сберегательной  кассы за целевым использованием  кредитов для улучшения жилищных  условий.

        В  целом принятие Федерального  закона « О строительных сберегательных кассах» должно способствовать эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования путем накопления, снижению нагрузки на бюджет и инфляции.

      Проект федерального закона « О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». Проект федерального закона устанавливает основания и порядок привлечения средств граждан на реализацию жилищного проекта, определяет условия и полноту раскрытия информации, касающейся жилищного проекта, и регулирует отношения, возникающие между организаторами и участниками жилищного проекта в процессе их реализации и распределения результатов.

           В соответствии с проектом  закона предусмотрена ответственность организатора проекта за привлечение средств участников без регистрации проектной  декларации или на условиях, отличных от указанных в проектной декларации.  Такие действия влекут за собой наложение штрафа на организатора жилищного проекта и на должностных лиц, допустивших нарушения.

        Необходимость  принятия проекта закона  « О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» обусловлена тем, что процесс строительства жилья обычно связан с привлечением средств от большого количества физических лиц. Любая ошибка в управлении строительством или финансированием может быть чревата  недопониманием и конфликтами между участниками и организаторами жилищного проекта. Четкое определение прав и обязанностей участников и организаторов процесса строительства жилья, данное в проекте закона, позволит быстро и цивилизованно решать возникающие проблемы.

             Особое значение этот закон ( при  условии его принятия) будет иметь  при наступлении неблагоприятной экономической ситуации на рынке недвижимости. При падении цен на жилье или наступлении финансовых проблем у  застройщика участники проекта- физические и юридические лица- будут более защищены законом и смогут вернуть назад вложенные денежные средства.

          Проект федерального закона « О федеральном архиве кредитных историй». Проект данного закона был разработан еще в 1997 году, однако до сих пор не принят.

         В настоящее время существует  два законопроекта, посвященные созданию архива кредитных историй, или, как их чаще называют на практике,- кредитных бюро. Один из существующих законопроектов предполагает создание единого кредитного бюро под эгидой Центрального банка России, а в другом право хранить информацию о заемщиках предоставлено представителям частного бизнеса. Какая версия закона будет в итоге принята, пока предположить сложно.

              Идея принятия отдельного закона, который регламентирует деятельность  кредитных бюро, основана на том, что отсутствие у кредитора информации о кредитной истории заемщика сдерживает масштабы ипотечного кредитования и не способствует снижению банковских процентов, так как проверка платежеспособности потенциальных заемщиков в настоящее время затруднена.

            Кредитная история- это информация о том, какие кредиты в банках брал заемщик, насколько дисциплинированно он осуществлял возврат кредитов и выплату процентов, были ли у него случаи невозврата кредита. Кредитору может предоставляться либо вся информация из кредитной истории, либо только негативная.

        Для  заемщика наличие положительной  кредитной истории является благом.  В случае, если он ранее уже  брал кредиты и своевременно  их возвращал, банк сможет точнее  рассчитать степень своего риска  и установить для этого заемщика более выгодные условия кредитования.

               Благодаря созданию бюро кредитных  историй, где будет копиться и  храниться информация о заемщиках, снизятся затраты банков на  проверку платежеспособности клиентов, желающих получить ипотечный  кредит. Это приведет к удешевлению банковских услуг и к снижению рисков.               Благодаря созданию бюро кредитных историй, где будет копиться и храниться информация о заемщиках, снизятся затраты банков на проверку платежеспособности клиентов, желающих получить ипотечный кредит. Это приведет к удешевлению банковских услуг и к снижению рисков.

          Можно заметить, что ситуация  на российском рынке меняется  с каждым днем. Чтобы облегчить  заемщикам и кредиторам процесс  оформления ипотечного кредита, сократить количество и стоимость сопутствующих процедур и снизить риски, совершенствуется законодательная база.

         Однако до сих пор остаются  некоторые неразрешенные вопросы, существенно тормозящие развитие  ипотечного кредитования.

        Первоочередные  проблемы, требующие решения на законодательном уровне, или уже решаемые в данный момент по мнению практиков рынка, присутствуют по следующим направлениям:

1. Обращение взыскания на заложенное имущество.

Выдавая ипотечный кредит, кредитор должен быть уверен, что в случае банкротства  заемщика он сможет обратить взыскание на имущество и компенсировать свои затраты. Однако, в соответствии с существующим законодательством, суд может не вынести решение о выселении заемщика, если заложенное имущество является у него единственным. Кроме того, жилищное законодательство содержит нормы, в соответствии с которыми невыполнение обязательства заемщика не отнимает у членов его семьи права пользоваться заложенным помещением.

        Сейчас  прорабатываются поправки в Гражданский  кодекс РФ, Гражданско-процессуальный кодекс РФ. Вступил в силу 01 марта 2005 года новый Жилищный Кодекс, позволяющий обращать взыскание на заложенное имущество. Самое серьезное новшество выглядит угрожающе для граждан и обнадеживающе для банков: разрешено налагать взыскания на квартиру, то есть продавать ее с выселением должника в случае невозврата ипотечного кредита. Прежде если квартира, приобретенная по ипотеке, была единственным местом проживания гражданина, то выселить из нее за какой бы ни было долг ,закон не позволял. По новым правилам условия, при которых должник может лишиться квартиры, будут определяться банком в договоре об ипотеке. Если в договоре таких пунктов не окажется, то применяется ст. 50 Закона « Об ипотеке», согласно которой « последней каплей » считается нарушение сроков внесения платежей по кредиту более трех раз в течение 12 месяцев.

2. Нотариальное удостоверение сделок.

При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита заемщик был обязан нотариально заверить договоры купли-продажи и ипотеки квартиры. Пошлина за нотариальное удостоверение договоров с недвижимостью сейчас исчисляется в процентах от стоимости недвижимости и составляет 1,5 % . Согласитесь, когда стоимость квартиры исчисляется десятками, а то и сотнями тысяч долларов, затраты заемщика на уплату пошлины будут чрезмерно высоки.

         В настоящий момент договор  ипотеки не обязательно заверять  у нотариуса, что позволяет существенно  сократить расходы заемщика.

3. Требования органов опеки и  попечительства.

         Проблемы возникали, если ипотечный кредит на улучшение жилищных условий хотела взять семья с детьми. Дело в том, что по существовавшим требованиям на осуществление всех сделок, в которых затрагиваются интересы несовершеннолетних, должно было быть дано разрешение органов опеки и попечительства. Если, например, семья с детьми проживает в однокомнатной квартире и хочет продать ее, чтобы затем  взять кредит на покупку двухкомнатной квартиры, органы опеки могли отказать в выдаче разрешения на такую сделку. Причина в том, что новая квартира будет находиться в залоге ( а что, если кредит вернуть на удастся?). Поэтому для получения кредита приходилось зачастую регистрировать детей у родственников (если таковые имеются). Остальным же родителям, желающим улучшить жилищные условия своих детей с помощью ипотеки, сделать это было практически невозможно.

         Поскольку фактически требования  органов опеки и попечительства

препятствуют решению жилищной проблемы. Существует предложение «включать в процесс» данную инстанцию по факту нарушения прав ребенка, т.е. в том случае, когда уже произошло обращение взыскания на недвижимость.        

Поэтому особенно важное значение для развития ипотечного кредитования является принятие Жилищного Кодекса Российской Федерации от 22 декабря 2004, который одобрен 24 декабря 2004 года. Получить ипотечный кредит для семей с детьми будет проще: согласия органов опеки на сделки, как правило, больше не требуется. Жилищный Кодекс позаботился о том, чтобы неплательщики после продажи квартиры с торгов оказывались не на улице, а в «жилом помещении маневренного фонда». Это  скромное жилище, предоставляемое из расчета не менее 6 кв. метров жилплощади на человека. Однако пожить в нем можно будет лишь временно: до завершения расчетов после продажи квартиры. На ту часть выручки, что останется после погашения кредита и уплаты издержек, придется подыскивать другое жилье. А заодно, если появятся основания, можно будет стать в очередь на получение квартиры по договору соцнайма. По прогнозам специалистов, возможность обращать взыскания на квартиру станет дополнительной гарантией возврата кредита и потому будет стимулировать банки облегчать условия ипотеки для граждан

 

 

 

4. Налогообложение операций с  недвижимостью.

     Остается  нерешенным вопрос о налогообложении  продавца квартиры. Если он проживал в ней менее 5 лет, то обязан уплатить  подоходный налог с суммы, превышающей 1 млн. рублей стоимости продаваемой квартиры. Но ведь когда этот продавец покупал квартиру, он уже уплатил все необходимые налоги, в том числе и подоходный! В результате продавец квартиры повергается двойному налогообложению. Чтобы его избежать, продавец вынужден либо занижать в документах стоимость квартиры (что недопустимо в сделках, совершаемых с привлечением ипотечного кредита), либо продавать квартиру по истечении пяти лет с момента покупки.

        Эту  норма у профессионалов всегда  вызывала недоумение. Продавцы жилья  имеют возможность ее обойти  во всех случаях, кроме ипотеки. Если убрать ограничение на  стоимость недвижимости из закона  о подоходном налоге, это не только снимет бремя расходов с заемщика, который вынужден платить за квартиру дороже, компенсируя таким образом расходы по подоходному налогу продавцу. Это позволило бы указывать во всех договорах купли-продажи истинную, а не заниженную стоимость квартир. В результате были бы достигнуты два положительных момента. Во-первых, значительно снизилась бы криминогенность на рынке недвижимости, т.к. до сих пор у некоторых нечистоплотных продавцов остается искушение отсудить назад квартиру, вернув добросовестному покупателю стоимость квартиры по справке БТИ. Во-вторых, аналитики, проводящие исследования на рынке недвижимости, смогли бы делать более точные выводы по результатам анализа, поскольку обладали бы информацией, основанной на реальных сделках, а не только на статистике предложений.

          Необходимо распространить налоговое  освобождение на всю стоимость  недвижимости при ее продаже  независимо от того, как долго  продавец владел квартирой.

5. Регистрационный учет ( постановка и снятие )

        В  России действует Закон РФ от 25.06.1993 г. № 5242-1 « О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ», в соответствии с которым, несмотря на заявленную добровольность права регистрации, снятие гражданина с учета по месту жительства без регистрации в другом месте не предусмотрено. Т. е. человека нельзя выписать «в никуда». Это положение закона также повышает риски кредитора при обращении взыскания на заложенное имущество.

         Очевидно,  необходимо вносить  изменения и в порядок регистрации граждан по месту жительства.

       Будем  надеяться, что ликвидация существующих  проблем в законодательстве позволит  значительно расширить базу ипотечного  кредитования ( т.е. увеличить число  заемщиков), что  приведет к необходимому росту массовости ипотеки.

Второй проблемой, которая при условии решения первой может оказать существенное влияние на практики ипотечного кредитования, а также на широту и качество реализуемого в ее рамках потребительского сервиса, является профессионально грамотный выбор приоритетов и последовательности во внедрение конкретных систем организации ипотечного кредитования.

При решение этой проблемы в России вряд ли подойдет лозунг «Больше систем хороших и разных» . Крайне важно избежать ложных ставок и холостой работы. Не следует иметь иллюзий и относительно того, что даже создание абсолютной копии (по элементам инфраструктуры и функциям) той или иной хорошо зарекомендовавшей себя зарубежной модели ипотечного кредитования приведет в России к аналогичным положительным результатам. В особенности это касается американской модели ипотечного кредитования. И дело здесь не в субъективном мнении, а в четкой оценке нагрузок, которые с очень высокой вероятностью будут накладываться каждым элементом инфраструктуры на конечные выходные показатели функционирование системы в целом в виде количества денег, мобилизируемых системой в совокупный кредитный портфель, и реальной ценой этих ссудных денег для потребителя кредита.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. Традиционные и нетрадиционные пути российской ипотеки; проблемы участия банков в ипотечном кредитовании; ипотека в российских регионах.