Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

           Если в договоре об ипотеке  указано, что права залогодателя  удостоверяются закладной,  вместе  с таким договором нотариусу  предоставляется закладная.

             В законе об ипотеке подробно  описан механизм оформления и обращения закладной, удостоверяющей права кредитора-залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.

              Закладная является именной ценной  бумагой, удостоверяющей право ее  владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, и право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Закладная выдается первоначальному залогодателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.

            Глава V Закона об ипотеке посвящена правам пользования и требованиям по обеспечению сохранности заложенного имущества. Установлено, что залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Он же обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, если договором не предусмотрено иное, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства- на сумму не ниже суммы этого обязательства. Залогодержатель, в свою очередь, имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано.

             Закон не запрещает залогодателю  отчуждать заложенное имущество ( ст.37 Закона) путем его продажи , дарения, обмена или иным способом. Однако, отчуждение может быть  совершено только с согласия  залогодержателя ( если иное не предусмотрено договором об ипотеке ). Не ограничивается лишь право завещать заложенное имущество. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

         Если обязательства по  договору  об ипотеке не исполняются  или исполняются ненадлежащим образом ( в частности, систематически, т.е. более трех раз в течение 12 месяцев, нарушаются сроки внесения периодических платежей), залогодатель вправе обратить взыскание на заложенное  по этому договору имущество.

           Взыскание по требованиям залогодателя обращается на имущество, заложенное по договору ипотеки, по решению суда, за исключением предусмотренных в Законе об ипотеке случаев внесудебного обращения взыскания ( на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для  обращения взыскания на предмет ипотеки).

          Имущество, заложенное по договору  об ипотеке, на которое по решению  суда обращено взыскание, реализуется  путем продажи с публичных  торгов или на аукционе.

          Сумма вырученная от реализации  заложенного имущества, после удержания  из нее сумм, необходимых для  покрытия расходов в связи  с обращением взыскания на  это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими  свои требования к взысканию залогодержателям, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

         Развитие в России ипотечных  отношений требует периодического  внесения изменений в Закон  об ипотеке . Такие поправки неоднократно  принимались. Тем не менее, данный закон остается основополагающим в ипотечной сфере и является ориентиром для участников рынка.

             Концепция развития системы ипотечного  жилищного кредитования была  утверждена постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 « О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ ». Для участников ипотечного рынка она имеет очень важное значение, т.к. определяет принципы и направления правительственной политики в сфере развития системы ипотечного кредитования.

            Основные положения концепции заключаются в следующем:

- формирование рыночной  системы долгосрочного ипотечного  кредитования, позволяющей снизить  риск банковской деятельности  и повысить доступность кредитов  для населения путем использования  для этих целей залога как  способа обеспечения возвратности кредитов; создание условий для обращения взыскания на заложенное жилье и возможности его реализации в случае неисполнения долгового обязательства; внедрение альтернативных инструментов кредитования, работающих в условиях экономики с высокой и меняющейся инфляцией;

- переход от субсидирования  процентных ставок к более  эффективной системе целевой  поддержки групп населения со  средним и низким уровнем дохода  в форме субсидий при получении  кредита для оплаты первоначального  взноса на строительство и приобретение жилья;

- обеспечение другим  гражданам, не имеющим необходимых  сбережений и права на получение  субсидий, возможности накопления  средств, необходимых для приобретения ( строительства) жилья или внесения  первоначального взноса по ипотечному кредиту.

           Таким образом, главной целью  развития долгосрочного ипотечного  жилищного кредитования становится  создание эффективно работающей  системы обеспечения доступным  по стоимости жильем российских  граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

            В соответствии с Концепцией, создание указанной системы позволит  увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;  привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; оживить экономику страны в целом.

            Федеральная целевая программа  « Жилище » на 2002-2010 годы утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 № 675 « О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы». Программа направлена на :

- повышение доступности  приобретения жилья, при которой  средняя стоимость квартиры размером 54 кв. метра будет равна среднему  совокупному денежному доходу  семьи из трех человек за 3 года;

сокращение к 2010 году времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущим гражданам с 15-20 до 5-7 лет;

- рост объемов возводимого  и реконструируемого жилья на 3-5 процентов в год;

обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета более 360 тыс. семей граждан, относящихся к отдельным категориям;

- снижение уровня износа  основных фондов жилищно-коммунального  хозяйства с 60 процентов в 2001 году  до 30 процентов в 2010 году.*

               Федеральная целевая программа «Жилище» включает федеральную целевую программу « Государственные жилищные сертификаты» и 9 подпрограмм, каждая из которых направлена на решение конкретного круга проблем жилищной сферы.

               Результат реализации федеральной  целевой программы « Жилище» выражается в том, что:

- создается новая нормативно-правовая  база, регулирующая отношения собственности  в сфере недвижимости, в частности, новый Жилищный кодекс Российской  Федерации;

- осуществляется модернизация  и ремонт сетей водоснабжения, теплоснабжения, канализации, реконструируются и вводятся  новые очистные сооружения;

- развивается строительная  индустрия за счет стимулирования  спроса на жилье и строительно-монтажные  работы;

- сокращается объем  ветхого и аварийного жилищного  фонда;

-многие категории социально незащищенных граждан имеют возможность улучшить свои жилищные условия;

- отработана система  предоставления бюджетных субсидий  с использованием механизма жилищных  сертификатов.

             Очередная программа « Государственные  жилищные сертификаты» на 2004-2010 годы утверждена 20.11.2003 постановлением Правительства РФ № 700. Целью программы является обеспечение жильем граждан, увольняемых или уволенных с военной службы, со службы из органов внутренних дел, государственной противопожарной службы МЧС, учреждений  и органов уголовно-исполнительной системы министерство юстиции Российской Федерации, содержащихся за счет средств федерального бюджета, а также граждан, подлежащих переселению из закрытых и обособленных военных городков. На ее реализацию предусматривается выделение до 2010 года 114510,7 млн. рублей.

            В целях реализации данной  программы Госстроем России определен  Генеральный управляющий программы  в лице ГУ « Объединенная  дирекция», создана современная  информационно-аналитическая  система, позволяющая обеспечить гарантированное право

*[10]

реализации сертификатов, проследить движение каждого сертификата от его выпуска до погашения, избежать случаев фальсификации и мошенничества с ними. Действует большая и целостная система управления программой, в которой занято более 3000 человек в различных регионах и федеральных органах исполнительной власти.

         Большая часть средств направляется  на выпуск сертификатов, остальные  средства переводятся Министерству  обороны и МВД России на завершение строительства жилья высокой степени готовности. В 2002 году в рамках данной программы выпущено около 27 тысяч сертификатов ( включая сертификаты, выпущенные по разделу «Военная реформа»), которые распределены между соответствующими ведомствами и субъектами Российской Федерации.

         Реализация программы в 2002 года  позволила обеспечить жильем  более 66 тысяч семей. В 2004 году программой  предусматривалось выделить 7,53 млрд.рублей.

         Для повышения эффективности  программы рассматриваются возможности использования сертификатов в качестве паевых взносов а жилищных и жилищно-строительных кооперативах, а также их использование для финансирования нового строительства под гарантии субъектов Российской Федерации.

Подпрограмма  « Свой дом». Целью данной подпрограммы является создание финансовых механизмов ипотечного жилищного кредитования населения. В ее рамках учреждено и действует ОАО « Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.»

          За прошедшие годы реализации  данной программы удалось создать нормативно-правовую базу и сформировать организационную структуру ипотечного кредитования.

            За 2001-2002 годы на реализацию  данной  подпрограммы выделено 341 млн. рублей. Бюджетом 2003 года направление средств  на ее реализацию было не предусмотрено. Программой «Жилище» на 2004 год должно быть выделено на эту подпрограмму до 3 млрд. рублей.

               Подпрограмма « Обеспечение жильем  молодых семей ».                   Данная подпрограмма нацелена  на улучшение демографической ситуации в Российской Федерации.

            Объем расходов федерального  бюджета по ней предусмотрен  в размере более 0,5 млрд. рублей.

             В рамках подпрограммы осуществляется  целевое субсидирование семей  молодых ученых и специалистов  для создания благоприятных жилищных условий и закрепления кадров в ведущих научных центрах страны и осуществляется поддержка молодых семей, состоящих на учета по улучшению жилищных условий.

           Средства федерального бюджета  предоставляются органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации на конкурсной основе   при наличии утвержденной региональной программы, предусматривающей выделение на эти цели средств из бюджета субъекта Российской Федерации и внебюджетных средств.

         Программой было предусмотрено выделить в 2003 году 35 млн. рублей, однако , учитывая важность задачи, бюджетом было выделено 500 млн. рублей. Несколько тысяч молодых семей по всей России уже выгодно улучшают свои жилищные условия с помощью данной программы.

       В 2004 году на мероприятия программы намечалось выделить 40 млн. рублей.

          Очень важно для дальнейшего  успешного развития ипотеки в  России скорейшее принятие законов, находящихся на стадии разработки.

          Проект закона « О строительных сберегательных кассах» устанавливает правовой статус и особенности деятельности специализированных кредитных организаций- строительных сберегательных касс. Эти кассы могут привлечь во клады  денежные средства физических и юридических лиц и выдавать кредиты  только физическим лицам для улучшения жилищных условий.

            В соответствии со статьей 8 проекта  закона, по договору накопления  сбережений для улучшения жилищных  условий строительная сберегательная  касса, принявшая от вкладчика  строительный сберегательный вклад, обязуется при условии наступления очередности возвратить сумму строительного сберегательного вклада, выплатить проценты по нему и предоставить вкладчику кредит для улучшения  жилищных условий.