Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

Таким образом, можно сделать вывод, что управление кредитными рисками требует высокой квалификации банковских специалистов, которые должны не только владеть основами современного количественного финансового анализа, но и обладать высокой профессиональной интуицией.

Оборот закладных как способ контроля обязательств  при ипотечном кредитовании.           

Как уже отмечалось выше, у банков отсутствуют долгосрочные ресурсы для ипотечного кредитования. Одним из наиболее целесообразных способов привлечения средств банком – выпуск закладных. Правоотношения под закладной регулируются в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Однако экономическая сторона вопроса нуждается в некоторых разъяснениях и уточнениях.

На мой взгляд, закладная, будучи ценной бумагой, может участвовать в хозяйственном обороте наравне с другими ценными бумагами. Однако поскольку она не является эмиссионной ценной бумагой, регистрация ее выпуска не требуется, что, как представляется, может привести к ухудшению регулирования рынка ипотечных кредитов. Для выхода из этой ситуации целесообразно контролировать переход соответствующих прав собственности посредством функционирования специального ипотечного регистратора. Последний не должен заменять государственные органы, регистрирующие сделки по ипотеке. В его функции может входить весь объем работ по регистрации перехода прав требования по закладным.

На ипотечного регистратора следует распространить правила, согласно которым в настоящее время в России держателем реестра не могут быть :

• Сам эмитент закладных ( если количество инвесторов больше 1000 )
• Инвесторов любого эмитента закладных ;
• Номинальный держатель закладных любого эмитента.

Деятельность регистратора должна подлежать лицензированию. Регистратор не вправе передавать функции держателя реестра или его части другому лицу.

Только запись в реестре закладных гарантирует права требования держателя закладной по ней. При заключении сделки купли-продажи либо передачи иным путем закладной регистратор делает в реестре соответствующую запись о передаче в реестре соответствующую запись о передачи прав требования и выдает подтверждение ( сертификат) о переходе данных прав. Покупатель вступает в права требования по конкретной закладной только после выдачи такого подтверждения.

Поскольку опыта деятельности ипотечных регистраторов в России в настоящее время нет, можно попытаться обобщить опыт отечественных регистраторов, занимающихся ведением реестров акционеров.

Анализ показывает, что наиболее перспективны слияние ипотечного регистратора и возможных ипотечных депозитариев, объединение их между собой и внедрение единой информационно-аналитической сети с узлами, расположенными в регионах эмитентов. Подобное решение может обеспечить повышение оперативности регистрации сделок и ускорением доступа к крупнейшим торговым фондовым площадкам, то есть выход на реальный вторичный рынок закладных. Последние позволит проводить контроль за движением закладных на рынке, а также их котировку. Успешное котирование закладных приобретает большое значение в случае проведения последующих эмиссий, так как обеспечивает интерес инвесторов к эмитентам закладных, позволяет привлекать средства на длительный срок под залог недвижимости.

По существующим сегодня требованиям, технология работы регистратора должна обеспечивать оперативную регистрацию перехода прав требования, целостность и управляемость реестра. Кроме того, должна соблюдаться юридическая корректность такой регистрации, технология должна быть устойчивой по отношению ко всевозможным сбоям в работе и не допускать злоупотреблений.

 Для  обеспечения этих условий необходимо сочетание бумажной и электронной ( компьютерной ) технологий, причем для недопущения злоупотреблений должны быть приняты специальные меры, поскольку запись в реестре является достаточным и окончательным подтверждением право требования.

17 ноября 2003 года, вступил в силу Федеральный  Закон об ипотечных ценных  бумагах. Но уже сейчас в Государственной  Думе есть поправки к этому  закону. Поправки справедливые. Они  нужны, поскольку с тех пор  еще  ни один выпуск ипотечных  ценных бумаг зарегистрирован не был. Это говорит о том, что есть целый ряд юридических обстоятельств, из-за которых для эмитента ипотечные ценные бумаги выпускать нецелесообразно.

Одна из основных поправок в закон об ипотечных ценных бумагах направлена на повышение надежности облигаций с ипотечным покрытием. Для этого законодательством предусматриваются специальные правовые последствия банкротства организаций-эмитентов, выпускающих облигации с ипотечным покрытием.  Ипотечное покрытие не будет включаться в конкурсную массу при проведении процедуры банкротства. С введением в действие соответствующей поправки федерального закона будет четко зафиксировано ограничение по обращению взысканий на ипотечное покрытие по долгам организации-эмитента перед любыми кредиторами, в том числе и перед бюджетами всех уровней. Реализация ипотечного покрытия будет возможна путем продажи ипотечного покрытия облигаций с обязательством покупателя выполнить все условия, предусмотренные решением о выпуске этих облигаций, эмитента которых он будет замещать, либо путем продажи имущества, составляющего ипотечное покрытие с распределением полученных денежных средств между владельцами облигаций. При этом законопроект предусматривает, что владельцы облигаций с ипотечным покрытием сохранят право претендовать на удовлетворение своих требований в ходе конкурсного производства уже дальнейшего банкротства эмитента в пределах сумм, недополученных при реализации ипотечного покрытия облигаций. Это , наверное, одна из основных поправок.

Предусматривается возможность субординирования нескольких выпусков облигаций с ипотечным покрытием. То есть за счет установления очередности исполнения обязательств по облигациям нескольких выпусков  будет достигнуто ранжирование выпусков по инвестиционной привлекательности. Благодаря такой возможности облигации с ипотечным покрытием первой очереди приобретут более высокую рыночную оценку по сравнению с облигациями последующих очередей. Это должно быть заложено в решении о выпуске, и это предусматривается законопроектом.

Есть еще ряд поправок. Одна из наиболее существенных  состоит в том, что Правительство РФ рассматривает в данный момент  документ по внесению поправок, направленных на  отмену ограничений на выпуск  облигаций хозяйственными обществами, установленных первично Гражданским Кодексом  и корпоративным законодательством. Так, сегодня общества вправе выпускать облигации только на сумму, не превышающую размер уставного капитала, либо на величину обеспечения, представленного обществу в этих целях третьими лицами, после полной оплаты уставного капитала.  Эти ограничения уже сыграли свою роль на начальном этапе становления фондового рынка. Когда в России практически отсутствовала система раскрытия информации.  В настоящее время уровень раскрытия информации  об эмитенте облигаций, в том числе о его финансовом положении, достаточно высок. Институциональные инвесторы могут принимать вполне  объективные, взвешенные решения о приобретении или не приобретении тех или иных ценных бумаг. Сохранение ограничений в настоящее время  тормозит в первую очередь и без того медленное развитие рынка ипотечных бумаг. И вообще, нужно сказать, что снятие этих ограничений  способствовало бы развитию рынка корпоративных облигаций.

Еще один небольшой нюанс в поправках предусматривается унификация требований к различным эмитентам ипотечных облигаций. Имеется в виду банки и небанковые организации. Степень ответственности для эмитентов закладывается сходная. Правила для всех эмитентов будут определяться Федеральной службой по финансовым рынкам. Для кредитных организаций - по согласованию с ЦБ России.

Естественно, поправки, вносимые в законодательство в данный момент, решат не все проблемы, которые существуют на рынке ипотечных бумаг. Ряд норм предстоит разработать на уровне постановлений правительства  и приказов ФСФР. Но эти нормы либо уже в работе, либо внесены в планы. Например, в октябре Правительством РФ было принято два постановления. Одним из них утверждены типовые правила доверительного управления ипотечным покрытием, а другим – положение о передаче имущества, составляющего ипотечное покрытие, государственной управляющей компании.

Есть еще ряд документов, которые предстоит принять в 2005 году. Поправками в ипотечное законодательство предусматривается  передача активов от эмитента-банкрота другому, замещающему его лицу, которое выступит вместо него эмитентом и, выкупив ипотечное покрытие, примет все обязательства по облигациям на себя в порядке, установленным законом. Порядок такой передачи обязательств еще придется разработать и принять.

Также разрабатываются требования к размеру собственных средств ипотечных агентов и порядку его расчета, определению размера ипотечного покрытия, дополнительные требования к структуре и минимальному размеру ипотечного покрытия.

В связи с рисками, вязанными  ипотечным кредитованием, исходя из Закона о выпуске ипотечных облигаций ЦБ РФ установил дополнительные нормативы для банков, работающих с ипотечными ценными бумагами.

Норматив достаточности основного капитала скорректирован и установлен в размере не менее 14%, в связи с тем, что банки принимают на себя более длительные и неопределенные риски.

Кроме того, введены еще три новых норматива, один из которых представляет собой соотношение предоставленных ипотечных кредитов к капиталу банка.

Н= Кип : К * 100%

Кип- ипотечные кредиты

К- капитал банка  

Норматив должен быть не менее 10% .

Данный норматив показывает, какой объем ипотечных кредитов должен набрать банк к тому моменту, когда ему представится право выпускать ипотечные бумаги.

Второй норматив представляет минимальное соотношение величины ипотечных кредитов и объема эмиссии ипотечных облигаций.

Н= Оик : Эио * 100%

Оик – величина ипотечных кредитов

Эио – Объем эмиссии ипотечных облигаций

Величина данного норматива должна быть не менее 100%.

Третий норматив, это максимальное соотношение сумм обязательств банка эмитента перед кредиторами первой очереди. Его размер предполагается на уровне 50%, т.е. если у банка не более 50% собственных средств составляют пассивы, привлекаемые от частных вкладчиков, то он может выпускать облигации с ипотечным покрытием. В ином случае банк не может выпускать подобные облигации.

В настоящий момент еще не совсем ясно, какие особенности будут носить расчеты нормативов ликвидности , работающих с ипотечными ценными бумагами в связи с тем, что бурное развитие процессов ипотечного кредитования банками, выпускающими эмиссионные ипотечные ценные бумаги, согласно закону об эмиссионных ипотечных ценных бумагах, еще не начался и находится в стадии зарождения.

Стоит согласиться с мнением специалистов, что введение в российскую банковскую практику дополнительных нормативов будет способствовать устойчивости банков, занимающихся ипотечным кредитованием, и является непременным условием сохранения банками своей ликвидности, а также повышению их устойчивости. 

Необходимо также утвердить правила ведения реестра владельцев ипотечных сертификатов участия. Разрабатываются требования к аудиторам, имеющим право оказывать услуги ипотечным агентам, управляющим ипотечным покрытием, требования к объему, сроку, форме и порядку предоставления в ФСФР отчетности управляющими ипотечными покрытиями. И наконец, в разработке находятся правила бухучета и отчетности ипотечных агентов, управляющих ипотечным покрытием специализированных депозитариев.  

                               Ипотека в российских регионах.

Система ипотечного жилищного кредитования регионов России  претерпели  большие изменения в процессе своего развития за последние годы.  Началось все с разобщенных, локальных и низкоэффективных схем, которые зачастую противопоставлялись друг другу.

К сегодняшнему дню многие российские регионы подошли уже с унифицированными крупномасштабными системами, созданными с учетом накопленного реального опыта. Эти системы рассчитаны на реальную отдачу вложенных средств, они  окупаемы и приносят доход в бюджеты регионов. Все в большей степени проявляется тенденция перехода от обособленных региональных схем к формированию единой общероссийской системы развития ипотечного кредитования.

 Вот , например, опыт нескольких отдельно  взятых регионов в которых, по признанию специалистов, развитие ипотечных принципов предоставления

жилья происходит наиболее динамично и успешно.

                                            Опыт Нижегородской области.

                 Население Нижегородской области  составляет 3633 тыс. человек. Более 170 тыс. семей ( около 442 тыс. человек ) состоят в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий.*1 Механизмы предоставления жилья очередникам, применяемые сегодня, не решают сложившейся жилищной проблемы. Лишь три процента от общего числа очередников могут улучшить свои жилищные условия.

              На основе указов Президента  Российской Федерации от 10.06.1994 г. № 1180 « О жилищных кредитах  » и от 28.02.1996 г. № 293 « О дополнительных  мерах по развитию ипотечного  кредитования» и в целях улучшения жилищных условий граждан, состоящих на учете на получение жилья в органах местного самоуправления, было разработано Положение о порядке и условиях предоставления льготного целевого кредита гражданам на строительство или приобретение жилья на основе ипотеки, утвержденное постановлением губернатора Нижегородской области от 27.02.1998 г. № 47.