Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

             Положение определяет порядок  и условия предоставления льготного  целевого кредита на строительство  или приобретение жилья гражданам  за счет средств уполномоченных администрацией банков. Процентная ставка за пользование кредитом устанавливается в размере 8 % и остается неизменной в течение всего периода погашения кредита. Срок погашения кредитов,  выдаваемых с участием бюджетных средств, составляет не более десяти лет. Компенсацию

разницы в процентных ставках до уровня, установленного уполномоченными банками, осуществляется за счет  средств областного бюджета и бюджетов органов местного самоуправления в следующих долях: 40%- областной бюджет, 60%- бюджет органа местного самоуправления.

            Объем льготного жилищного кредита  устанавливается по наименьшей  из сумм, определенных в размере, не превосходящем 70% стоимости приобретаемого  жилья или не выше 70% стоимости  общей площади жилья из расчета 18 кв. метров на одного члена семьи-заемщика с учетом средней стоимости строительства 1 кв. метра жилья, сложившейся в области в момент заключения договора.*

             В целях активации жилищного  строительства в области было  разработано Положение  об организации целевого льготного кредитования инвесторов и застройщиков жилищного строительства ( утверждено постановлением губернатора области от 20 августа 2000 г. № 191 ).

               В программу льготного целевого  кредитования жилищного строительства включаются незавершенные строительством жилые дома высокой степени готовности, сок достройки которых не превышает шести месяцев.

              Основным механизмом предоставления  ипотечного кредита является  продажа заемщику жилья в собственность  с рассрочкой части платежа. По сравнению с классической банковской

*[24; ст. 27]

 

моделью она позволяет снизить стоимость обслуживания ипотечных кредитов для заемщика.

             Схема имеет три уровня взаимодействия:

Первый уровень- разработка и утверждение основополагающих нормативно-правовых документов и программы ипотечного кредитования:

- Концепция  улучшения жилищных условий  граждан  с применением механизмов ипотечного  кредитования;

- Положение  об ипотечном кредитовании граждан  при строительстве и приобретении жилья;

- Программа  жилищного строительства;

- Правила продажи  жилья в кредит с рассрочкой  платежа.

Второй уровень- Фонд ипотечного кредитования. Фонд ипотечного кредитования- некоммерческая организация, основной целью которой является финансирование строительства жилья с последующей продажей и рассрочкой  платежей.

          Источником финансовых ресурсов  Фонда могут быть целевые бюджетные  средства,

выделяемые в виде субвенций подпрограммам Правительства области, незавершенное строительство и  прочие внебюджетные ресурсы. Ресурсы Фонда имеют две составляющие- это оборотные ресурсы для строительства и кредитные ресурсы- средства, предоставляемые в рассрочку.

Третий уровень-Управляющая компания ( Агентство жилищных услуг ), которая от имени Фонда осуществляет функции заказчика  при строительстве жилья и риэлтерские функции при продаже жилья, в том числе с рассрочкой платежей. 

               Управляющая компания ежегодно  проводит формирование списков  участников Программы на конкурсной  основе по экономическому ( сумма  запрашиваемого кредита ), жилищному ( наличие сдаваемого в счет оплаты старого жилья) и социальному ( дата постановки в очередь на улучшение жилищных условий и размер общей площади на одного участника ) критериям. Критерии могут различаться в зависимости от категорий граждан, не которые рассчитана Программа. Списки участников утверждаются Фондом.

              Жилье передается в собственность  покупателю на основании договора  о долевом участии в строительстве ( для нового строительства ) или  договора купли-продажи ( для вторичного  рынка жилья ). Обязательным условием   передачи жилья при условии  продажи в рассрочку заемщику является государственная регистрация договора ипотеки и выпуск закладной, страхование, заключение договоров поручительства.

                 Управляющая компания передает  Фонду закладную на жилое помещение  и оставляет за собой обязательство обслуживать выданную рассрочку, то есть отслеживать сроки оплаты покупателем денежных обязательств.

               Одни из основных источников  для реализации системы ипотечного  кредитования в  Нижегородской  области, с целью улучшения жилищных  условий населения , является выделение бюджетных средств на рефинансирование системы ипотечного кредитования с расчетом на то, что в итоге в жилищное строительство удастся привлечь примерно в 4-8 раз больше внебюджетных средств: собственных средств граждан, средств предприятий, кредитных ресурсов банков.

                 Источником пополнения средств  Фонда являются также средства, образуемые самой ипотечной системой, а также часть страховых премий  страховых компаний, прибыли застройщиков, направляемых в Фонды на финансирование ипотеки.

                                                  Опыт города Сарова.

       Программа  « Жилье в кредит»  стартовала в Сарове в 1998 году. Основной эффект заключается  в том, что саровская программа  «Жилье в кредит» акцентирует  внимание на средних слоях общества и позволяет гражданам со скромным годовым доходом улучшить свои жилищные условия постепенно, «шаг за шагом».

            В соответствии с программой, семья, не полностью расплатившаяся  за новую квартиру, уже вселяется  в нее. От покупателя не требуется сразу полной выплаты стоимости жилья, поскольку каждый желающий принять участие в программе может претендовать на получение льготного кредита. Для установления очередности  на получение кредита среди участников проводится закрытый тендер.

При составлении списков очередников учитываются три критерия:

- Экономический ( сумма запрашиваемого кредита );

-Жилищный ( сдается  ли в счет оплаты старая  квартира );

-Социальный ( дата  постановки в очередь на улучшение  жилищных условий и количество жилой площади, приходящейся на каждого члена семьи ).

 Основные  источники финансирования программы- средства некоммерческой организации  «Фонд социального развития» (ФСР). Программа выполняется с помощью  агента Фонда- Агентства недвижимости  ФСР, которое действует от имени и по поручению Фонда на основании договора об агентировании. Агентство  строит само либо заказывает строительство жилых домов, координирует действия всех субъектов , участвующих а прграмме, обслуживает покупателей жилья. Стоимость услуг, связанных с подготовкой, проверкой, оформлением и регистрацией договоров отчуждения недвижимости, не зависит от стоимости недвижимости, то есть имеет фиксированную цену.

            Кредиты выдаются на срок от 7 до 15 лет под 7 % годовых, и только  при наличии дохода на основном месте работы. Ежемесячный платеж по возврату кредита не должен превышать 20% совокупного дохода семьи. Если бы возникла задолженность по выплате кредита, Агентство имело бы право вычитать деньги из зарплаты только по основному месту работы.

            Для разрешения ситуации , если  бы   кто-то из участников  программы вдруг отказался выплачивать  оставшуюся сумму кредита, у ФСР  есть жилье, которое может быть  использовано для отселения граждан, не выполняющих обязательства.

            Программа рассчитана на тех людей, у которых есть стартовый капитал в виде денежного запаса или квартиры. В основном жители Сарова предпочитают вносить в программу в качестве частичной оплаты за новое жилье свою прежнюю квартиру. В 1988 году общая сумма первоначальных взносов составила 45%, кредит 13%, стоимость старого жилья 42%. В 1999 году эти цифры выглядели следующим образом: первоначальный взнос-61%, кредит-4,6 %,  вторичное жилье-34,4 %. В 2000 году ситуация серьезно изменилась: первоначальный взнос-69%, кредит-10%, вторичное жилье-21%.*

           В сентябре 2000 года в Нижнем  Новгороде прошла первая в  России эмиссия ипотечных ценных  бумаг. Межрегиональная ипотечная  компания зарегистрировала в  ФКЦБ эмиссию облигаций, обеспеченных  правами требования по договорам ипотеки и закладными. Таким образом, Саров вышел на этап создания вторичного ипотечного рынка, где активную роль играют инвестор( бюджет, кредитно-финансовое учреждение, страховая компания ), приобретающий эмиссионные ценные бумаги, и  кредитор ( в лице банка, фонда или агентства ипотечного кредитования), выступающий в роли эмитента.

 

 

 

 

 

 

  

 

 

*[24; ст 35]

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

              Проанализировав модели организации  ипотечного кредитования в зарубежных  банках, стоит согласиться с мнением специалистов, что               единого мнения всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформировано до сих пор.

               Официально в России за основу  принята двухуровневая  модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра  и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

               С введением закона « Об  ипотечных ценных бумагах». В  котором предусмотрена возможность  банками самостоятельно выпускать  закладные листы, стало возможным  активно развивать и одноуровневую  модель ипотеки.

                Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образцу немецкой системы контрактных сбережений.

                Поэтому сейчас сказать однозначно  какая модель победит в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

            Рассмотрена проблема привлечение ресурсов для долгосрочного кредитования . И с полным основанием можно считать ее наиболее критичной.

Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования :

      1) Ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц).

      2) Ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

По мнению ведущих специалистов привлечение ресурсов из «оптовых» источников считается более предпочтительным. К таким источникам относятся :

     1) Кредитные линии, открытые банком другим банком или консорциумом банков;

2)Средства представленные  институциональными инвесторами (пенсионными  фондами и страховыми организациями.) сроком на 5 –10 лет.

3)Средства от  продажи целевых облигационных займов.                                     

          Проанализировав изменения законодательной  базы ипотечного кредитовании  стоит согласиться с мнением  практиков , что произошли положительные  изменения, способствующие развитию  ипотечного кредитования в России. Вступил в силу 01 марта 2005 года новый Жилищный Кодекс, позволяющий обращать взыскание на заложенное имущество. Самое серьезное новшество выглядит угрожающе для граждан и обнадеживающе для банков: разрешено налагать взыскания на квартиру, то есть продавать ее с выселением должника в случае невозврата ипотечного кредита. Прежде если квартира, приобретенная по ипотеке, была единственным местом проживания гражданина, то выселить из нее за какой бы ни было долг ,закон не позволял. По новым правилам условия, при которых должник может лишиться квартиры, будут определяться банком в договоре об ипотеке. Если в договоре таких пунктов не окажется, то применяется ст. 50 Закона « Об ипотеке», согласно которой « последней каплей » считается нарушение сроков внесения платежей по кредиту более трех раз в течение 12 месяцев. Очень важным изменением является то, что на сегодняшний день договор ипотеки не обязательно заверять у нотариуса, что позволяет существенно сократить расходы заемщика. Стоит отметить, что теперь получить ипотечный кредит для семей с детьми будет проще: согласия органов опеки на сделки, как правило, больше не требуется. Жилищный Кодекс позаботился о том, чтобы неплательщики после продажи квартиры с торгов оказывались не на улице, а в «жилом помещении маневренного фонда». Но остается нерешенным вопрос о налогообложении продавца квартиры. Если он проживал в ней менее 5 лет, то обязан уплатить  подоходный налог с суммы, превышающей 1 млн. рублей стоимости продаваемой квартиры. Продавцы жилья имеют возможность ее обойти во всех случаях, кроме ипотеки. Если убрать ограничение на стоимость недвижимости из закона о подоходном налоге, это не только снимет бремя расходов с заемщика, который вынужден платить за квартиру дороже, компенсируя таким образом расходы по подоходному налогу продавцу. Это позволило бы указывать во всех договорах купли-продажи истинную, а не заниженную стоимость квартир. В результате были бы достигнуты два положительных момента. Во-первых, значительно снизилась бы криминогенность на рынке недвижимости, т.к. до сих пор у некоторых нечистоплотных продавцов остается искушение отсудить назад квартиру, вернув добросовестному покупателю стоимость квартиры по справке БТИ. Во-вторых, аналитики, проводящие исследования на рынке недвижимости, смогли бы делать более точные выводы по результатам анализа, поскольку обладали бы информацией, основанной на реальных сделках, а не только на статистике предложений.