Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

    Как уже было неоднократно отмечено, главная проблема ипотечного кредитования – это создание дешевых, постоянно пополняемых кредитных фондов. Решаться она может различными путями. На уровне регионов и городов возможно использование в качестве основного источника финансирования дополнительно к собственно муниципальному внутреннему заимствованию различных иностранных займов (например, еврооблигаций), зарубежных кредитов, которые будут подконтрольно и эффективно расходоваться только для решения непосредственно жилищных инвестиционных задач.

      Самый  простой идеальный вариант надежного  использования заемных средств  на развитие института ипотеки (с точки зрения региона, города, а также инвесторов, предполагающих спекулятивные доходы от своих вложений) – это инвестирование на основе ипотеки в доходную недвижимость. Во-первых, такое инвестирование одновременно решило бы многие рыночные проблемы в России, в частности проблему создания арендного рынка, необходимых жилищных запасов, класса собственников (предпринимателей), во-вторых, амортизационные отчисления по ипотечному кредиту гарантированно погашались бы за счет собственных арендных доходов. Причем последующие доходы от ипотеки могут использоваться и непосредственно на ипотечное кредитование частного жилья, предоставление субсидий и другие виды финансовой помощи.

Важным источником финансирования социальных программ и инфраструктуры могут быть и местные налоги, которыми в какой-то степени возможно регулировать и жилищное инвестирование, а также становление ипотечного кредитования, к примеру, через льготное налогообложение субъектов жилищного рынка. Основным моментом налогового реформирования является кардинальная смена региональной и муниципальной политики в частности недвижимости, а именно переход от недвижимости, приносящей убытки, к недвижимости, приносящей доход, и соответственно от убыточной отрасли жилищных услуг к сектору, приносящему значительные доходы. При этом местная налоговая политика должна быть существенно пересмотрена в направлении значительного увеличения общих нагрузок на недвижимость : это относится как сделкам с недвижимостью, так и к самой недвижимости.

Доходы от налогов могут также идти на строительство социального или доходного жилья, средства от которого могут в свою очередь направляться на развитие ипотечного кредитования.

Обязательным условием перехода к новым налогам должно быть повышение налогового бремени населения одновременно с качественным изменением состояния экономики и соответствующим повышением уровня доходов граждан или применением эффективной системы компенсирующих льгот и другой социальной защиты бедных слоев населения.

Должна быть принципиально пересмотрена и вся ценовая политика, а также вся политика в области жилищных услуг, аренды, приватизации, в том числе возможности частной деприватизации жилья, сняв многие противоречия и уравновесив значительную часть рыночных балансов. К примеру, значительно уменьшив для пользователей социального жилья, деприватизировавших свое жилье, оплату жилищных и коммунальных платежей на значительный период, можно более эффективно подходить к проведению общей жилищной политики.

Такое решение основной проблемы ЖКХ (реформирование сектора оплаты жилищных и коммунальных услуг), несомненно, способствовало бы созданию стабильных цен на жилье арендного сектора и становлению рыночных цен на услуги арендного рынка, так как значительная часть населения, которому необходима субсидия, не нуждалась бы в ней благодаря значительному снижению или полному освобождению от оплаты за жилищные услуги.

Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании.

Как показывает анализ ипотечного кредитования в России, банки – одни из самых активных участников этого процесса наряду с региональными администрациями. Однако деятельность банков на ипотечном рынке затруднена многими обстоятельствами и, в частности, тем что они не могут проводить операции с инструментами ипотечного кредитования (закладными) на вторичном рынке.

В настоящее время при активном участии Банка России разрабатываются механизмы работы с инструментами ипотечного кредитования. Так, Банк России рассматривает возможность переучета закладных, с помощью чего появится условия для  перекредитования коммерческих банков, то есть пополнение их оборотных средств.

По оценкам специалистов, технически Банк России может приступить к реализации этой схемы по истечении квартала с момента принятия решения о ее внедрении. Кроме того, в Банке России рассматривается возможность работы с долгосрочными долговыми ипотечными бумагами. По словам руководителей Банка России, при переучете таких бумаг, средний срок обращения которых составляет десять лет, Банк России испытывает ряд технических трудностей. В частности, он не может держать в своем портфеле долговые бумаги со сроком обращения длиннее, чем один год.

Учет и переучет закладных затруднен не только возможностями Банка России, но и коммерческих банков. Комитет по ипотеке Ассоциации российских банков полагает, что есть два основных препятствия для нормального кредитования в стране.

Прежде всего, это проблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк не может самостоятельно привлечь ресурсы, необходимые для ипотеки на срок от двух до пяти лет. Сегодня на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

Источников формирования долгосрочных банковских ресурсов несколько. Во-первых, средства специализированных международных финансовых структур, в частности, те ресурсы, которые задействованы в схеме, предложенной федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного кредитования. Это позволит перейти на рублевое кредитование и даст банкам возможность предоставлять своим клиентам кредиты на длинные (вплоть до десяти лет) сроки, соответственно снизив косвенным образом кредитные риски банков на подобные сделки.

Если первая проблема связана со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то вторая – отсутствие вторичного рынка закладных – возникает в результате неподготовленности российского законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования. Залог недвижимости может быть высоко ликвидным видом обеспечения кредитов. Но на сегодня

 в России это не  применяется. Ликвидность жилой  недвижимости ограничена не только институтом прописки, но и отсутствием какой-либо судебной практики обращения взыскания на заложенное жилое недвижимое имущество. Остается неясным многие налоговые аспекты, касающиеся обращения взыскания на такое имущество. В частности, согласно Закону о налоге на добавленную стоимость, любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом недвижимости, банк будет вынужден платить в бюджет налог на добавленную стоимость. Соответственно эти расходы ведут к увеличению залоговых коэффициентов, то есть той максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья.

Пока эти сдерживающие развитие ипотечного кредитования факторы не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченные средства.

Модели привлечения ресурсов для ипотечного кредитования.

Проблему привлечение ресурсов для долгосрочного кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной.

Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования :

      1) Ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц).

      2) Ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К розничным источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на «контрактных» жилищных накопительных счетах (для накопления гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в том же банке для приобретения жилья). По ряду причин вклады населения являются наименее важным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при привлечение любой негативной информации о банке, а действующие законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов из «оптовых» источников считается более предпочтительным. К таким источникам относятся :

     1) Кредитные линии, открытые банком другим банком или консорциумом банков;

2. Средства представленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями.) сроком на 5 –10 лет.
3. Средства от продажи целевых облигационных займов.                                     

Один из вариантов эффективно действующей, целостной системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, - использование «оптовых» источников, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решение таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка.

Риски при выдаче ипотечных кредитов юридическим лицам.

Для оценки рисков при кредитовании юридических лиц аналитики банка использует иного факторные модели, представляющие собой процедуру взвешивания основных показателей деятельности кредитуемого.Далее полученный интегральный показатель сравнивается с эталонными значениями (их может быть несколько). По результатам сравнения делается окончательное заключение о платежеспособности хозяйственного объекта.

Проблема определения состава и числа взвешиваемых частных показателей однозначного решения не имеет. Вопрос же формирования системы весовых коэффициентов стоит еще более остро, чем при оценке кредитоспособности физических лиц, так как для количественного соизмерения роли и «веса» совершенно различных сторон жизни предприятия в данном случае нет вообще никакой объективной основы.

Между тем даже незначительные сдвиги в системе весовых коэффициентов могут принципиально изменить конечный результат проводимой экспертизы. Эта опасность особенно велика, если учесть, что на практике области высокой, невысокой и ничтожно малой вероятности неплатежеспособности кредитуемого объекта является весьма узкими и близко примыкают друг к другу. Фактически любые числовые отклонения в частных показателях заемщика могут спровоцировать его «переход» из одной зоны (например, более привлекательной) в другую (менее привлекательную).

Положение осложняется наличием «конкурирующих» количественных методов анализа платежеспособности фирмы, основанных на вычисление по данным бухгалтерского баланса специальных коэфициентов-индикаторов. Среди них – коэффициенты текущей ликвидности, обеспеченности собственными оборотными средствами, восстановления платежеспособности, защищенности капитала. Фондовой капитализации прибыли и т.д.

Каждый из названных коэффициентов имеет эталонное значение, с которым сравнивается его расчетный аналог. При этом на практике эталонное значение является единым и «замороженным». Между тем очевидно, что оно должно быть, во-первых, дифференцированным для различных отраслей, имеющих объективно различную структуру активов и пассивов, во-вторых. Жестко привязана к темпам инфляции, рост которых способствует отчетных коэффициентов-индикаторов. По-видимому, не будет ошибкой утверждение, что эталонный коэффициенты должны быть дифференцированны и в региональном разрезе, так как различные территории имеют далеко не одинаковые условия и возможности для сбыта продукции, что сказывается на основных финансовых показателях деятельности коммерческих фирм и бюджетных показателях самих регионов.

Наличие «конкурирующих» методик генерирует еще одну проблему: анализ, проводимый по разным методикам, часто дает существенно разные результаты. Так, расчет коэффициента текущей ликвидности применительно к ряду предприятий Смоленской области свидетельствует об их финансовой несостоятельности, в то время как применение многофакторных методик, наоборот, позволяет диагностировать низкую вероятность их банкротства.

Столь явные логические коллизии на стадии оценке кредитных ресурсов могут не только смутить, но и полностью дезориентировать любого банкира. Выход из данной ситуации только один – отдать предпочтение одной из методик. Однако подобный подход таит в себе возможность серьезных просчетов на отдельных отрезках макроэкономического цикла.

В данной связи можно констатировать, что в настоящее время перед аналитиками коммерческих банков стоит сложная задача – определить, какую методику и в какое время целесообразно применить для оценки кредитных рисков. Ситуация осложняется еще и тем, что пока не существует никаких объективных критериев для такого упорядочения научно-методического инструментария кредитных институтов.