Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

             Знаковым для субъектов создаваемого ипотечного рынка стало принятие в январе 2000 года Концепции развития ипотечного жилищного кредитования ( утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28 « О мерах по развитию системы ипотечного  жилищного кредитования в Российской Федерации »). Она определила место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а так же стратегию государства в становлении и развитии данной сферы. В ней намечены условия для развития системы в целом, конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы как федерального уровня, так и на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

            Все принятые в развитие ипотечного  кредитования нормативно-правовые акты сыграли свою важную роль в формировании российской ипотечной системы. Действующие акты позволяют участникам ипотечного рынка четко ориентироваться в ситуации и избавляют их от необходимости придумывания обходных путей при кредитовании под залог недвижимости.

              Следует подчеркнуть то обстоятельство, что принятие ипотечных законов  и подзаконных актов не проходило  « в вакууме », а все в  большей степени основывалось  на практическом опыте участников  ипотечных отношений. Это означает, что первые попытки ипотечного кредитования предпринимались в условиях, когда многие вопросы еще не были регламентированы законодательно, оставалось много «белых пятен». Тем не менее,  многие из этих попыток имели успех, который и предопределил дальнейшее развитие юридической основы и практики ипотечного кредитования.

             Оглядываясь назад, можно оценить, какой большой путь уже проделан  для становления ипотеки в  России. Развиваются все более  совершенные схемы приобретения  жилья, условия кредитования в коммерческих банках постепенно приближаются к классическим стандартам, региональные фонды жилищного строительства и ипотечные агентства переходят к выдаче займов по единым стандартам, разработанным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, набирают обороты жилищно-строительные кооперативы, которые уже не ограничиваются строительством одного дома, а действуют по принципу немецкой системы строительных сберегательных касс. В большинстве  регионов приняты долгосрочные ипотечные программы, созданы более 50 региональных операторов ипотечного рынка. Более трех лет успешно функционирует учрежденная региональными операторами Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования ( МАИФ ).

               Улучшаются макроэкономические показатели развития регионы России, снижается уровень инфляции, стабилизируется курс рубля, растут, хотя и медленно, доходы населения. Все это необходимо для эффективного развития ипотечной системы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

       

 

ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО                КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

3.1. Анализ развития и  проблем ипотечного кредитовании  в России.

Еще несколько лет назад слово «ипотека» в России было знакомо лишь очень узкому кругу специалистов и эрудитов. Поверхностными знаниями об организации ипотечного кредитования владели единицы, а профессиональными знаниями и опытом не владел никто.

Сегодня ситуация в этой сфере уже существенно изменилась. Понимание необходимости интеграции финансового рынка недвижимости через политику как средство развития каждого из них уже находит должное проявление в среде финансистов, банкиров,  а через них – и у представителей законодательной и исполнительной власти. Более того, миллионы простых граждан сегодня уже вполне заинтересованно следят за развитием ипотеки, возлагая на нее определенные надежды в расширении своего бизнеса или в решении индивидуальной жилищной проблемы.

Однако наряду с этими радужными надеждами нам все чаще приходится испытывать разочарование от первых попыток приживать на российской почве ростки ипотеки.

Первое из этих разочарований было связано с выходом 29 мая 1992 года Закона Российской Федерации «О залоге». При всей его позитивной направленности в нем практически остался открытым вопросом о создании органов и процедур регистрации объектов залога и последующих обременении по этим объектам.

В большинстве случаев закончились неудачей и первые попытки создания в России ипотечных банков. Большинство из них прекратили свое существование, даже не выйдя на исходные минимальные нормативы по соотношению уставного и привлеченного капиталов. За крахом этих банков стояли уже не только изъяны правовой среды, но в гораздо большей мере недопонимание самими банками и их учредителями роли, места и функций этих специализированных институтов в общей инфраструктуре ипотечного рынка и, в частности, специфических механизмов закачки денег в систему кредитования через вторичный рынок закладных или системы целевого сбережения.

Без опоры на эти механизмы большинство ипотечных банков оказались вынужденными решать проблему привлечения средств для кредитования по схеме обычных банков, пытаясь создать себе клиентскую базу и работая на депозитах. Однако эти попытки заведомо были обречены на неудачу, так как данная сфера деятельности к этому времени уже в подавляющей мере была охвачена более сильными универсальными банками с широким набором инструментов эффективного обслуживания корпоративных и индивидуальных клиентов.

В результате, в последние годы то или иное развитие элементов ипотечного кредитования стало получать уже не через специализированные ипотечные банки, а в рамках деятельности наиболее крупных и успешно развивающихся универсальных банков, способных даже без использования специальных инструментов привлечения средств в портфель ипотечного кредитования выделять для этих целей часть своих ресурсов. Однако если активом считать не саму деятельность банков, а ее результаты, то и в этой части разочарование значительно превышает оптимизм, так как процентные ставки по выдаваемым универсальными банками кредитам под залог недвижимости чаще всего превышали 50% годовых в свободно конвертируемой валюте и фактически часто превышали уровень ставок по обычным кредитам надежным заемщикам. Разумеется, что вести речь о позитивном влиянии таких кредитов на развитие жилищного строительства или других общественно значимых секторов экономике по меньшей мере не уместно. В настоящий момент многие банки значительно снизили и выровняли процентные ставки по кредитам под залог недвижимости ( что обусловлено улучшением экономического положения в России в целом, понижением ставки рефинансирования ЦБ РФ ) 

 

Таблица1. Сравнение условий ипотечного кредитования российских банков.

[15; ст.. 224-225]

БАНКИ         КРИТЕРИИ	Внешторгбанк	Банк Москвы	РосБанк	Национальная ипотечная компания ( национальный Резервный  Банк)
Процентная ставка	От 10,5% в валюте, от 15% в рублях ( ставка зависит от срока кредита и типа жилья ), для загородной недвижимости- 11,5-12% в валюте, 17,5-18% в рублях.	От 11% в долларах США и евро, от 14% в рублях	10-15% в долларах США- на вторичное  жилье ( и первичное на «титульном»  этапе, т.е. когда оформлено право  собственности); 16-19% в долларах США и евро- на новостройки	9,5-18% в валюте
Срок кредита	10,15,20 лет	До 10 лет	До 10 лет	10-15 лет
Размер минимального взноса	От 15% от стоимости объекта	30%	От 20%	От 5-60%
За какой срок рассмотрят вопрос о предоставлении кредита	2 недели	2 -3 недели	2 недели ( предприниматели до 3 недель)	От 3 дней до 2 недель
Возможность досрочного погашения	Для квартир- через 3 месяца досрочное погашение без штрафов, для загородной недвижимости- без ограничений	Возможно, через 6 мес.- без комиссии	Через 3-6 мес- без штрафов	Есть, в том числе без штрафов
Размер издержек при оформлении кредита ( страхование, регистрация  и другие платные услуги)	В зависимости от суммы кредита и стоимости квартиры	Банковские сборы-6000 руб., Страхование-1,5% от суммы кредита	Согласно тарифам страховых компаний, нотариусов и регистрационных органов	Страхование –от 1,2%; регистрация-стандартная, за открытие ссудного счета- не более 1800 руб., за подачу заявления- от 13000 руб.
БАНКИ           КРИТЕРИИ	Внешторгбанк	Банк Москвы	РосБанк	Национальная ипотечная компания ( национальный Резервный  Банк)
Ограничения по видам приобретаемой недвижимости, типам домов	Дом не должен находиться в планах на снос, капитальный ремонт, реконструкцию с отселением. По домам до 1970 года застройки требуется предоставление соответствующих справок	Не кредитуют покупку квартир в «хрущевках», можно взять кредит на индивидуальный жилой дом	Квартиры, таунхаусы, не аварийное жилье без деревянных перекрытий	Жилье должно быть не под снос и реконструкцию
Возможно ли получить кредит под строящееся жилье	Да, кредит « Инвестиционный» Процентная ставка на этапе инвестирования на 2% выше ставки по кредиту «Базовый»	Да, от 14% в валюте, от 17% в рублях	При надлежащем оформлении инвестиционных прав и согласовании договора инвестирования с банком. Страховка 16-19% в долларах США ( евро)	Есть от 14-18%
Ограничения по размеру кредита	Минимум-10000 USD или эквивалент в рублях, мксимум-500000 USD; для загородной недвижимости: минимум 1000 USD, максимум не установлен	Минимум-350 USD или 9000 руб	От 17000 до 500000 USD ( учитываются различные виды доходов до 4 членов семьи)	Минимум-15000USD, максимум-600000 USD

 

 

Возникает вопрос, как долго сохранится нынешняя ситуация с ипотечным кредитованием ?

Отвечая на него, важно, не рискуя впасть в излишний оптимизм, отметить интенсивное нарастание в российском обществе конструктивных стимулов и предпосылок для развития ипотеки. Это проявляется прежде всего в появление огромного числа собственников на объекты недвижимости практически во всех ключевых сегментах рынка недвижимости (земельном, промышленном, коммерческом, жилищном),в беспрецедентно бурном развитии банковской системы на принципах достаточно свободной конкуренции, в понижении уровня инфляции и появлении первых признаков относительной финансовой стабилизации.

В то же время нельзя не указать и на те факторы, которые могут еще продолжительное время служить тормозом в развитие ипотеки. В их числе существенный спад производства и как следствие, неопределенность перспектив развития многих предприятий. Это в свою очередь ставит под вопрос оценку стоимости имущества, которое может официально выступать объектом залога, а также вопрос о стабильности доходов занятых на этих предприятиях работников как возможных заемщиков в рамках ипотеки.

Объективно не способствует развитию ипотеки и очень низкая культура предпринимательской деятельности, порождающая в совокупности с высокой криминализацией бизнеса недоверия всех ко всему..

Рынок недвижимости последних лет столкнулся и с такой проблемой, как неустойчивость цен на различные по назначению объекты (земля, жилье, магазины, офисы, склады) и, как следствие, с кризисом ликвидности отдельных категорий недвижимости. Учитывая то, что процесс переоценки ценностей на рынке недвижимости всерьез только начался, нетрудно предсказать, что он также в значительной мере окажет негативное влияние на развитие ипотечного кредитования в силу высоких рисков по кредитам.

Совокупность этих разнонаправленных стимулирующих и угнетающих ипотеку предпосылок и факторов еще долгое время будет создавать общий фон, на котором ей предстоит в любом варианте развиваться в России, так как все указанные выше факторы мало поддаются воздействию каких-либо директив или благих пожеланий.

Вместе с тем существуют и совершенно определенные проблемы, влияющие на масштаб, темпы и возможный конструктивный результат развитие ипотеки в России. Их решение зависит не столько от окружающих обстоятельств, сколько от воли общества и содержания целенаправленной деятельности профессионалов в данной области.

                Первой из этих проблем является создание для развития ипотеки правовой среды. В настоящий момент уже видны положительные результаты.

            Федеральный закон « Об ипотеке ( залоге недвижимости)» бал принят 16 июля 1998 года. Принятие этого базового закона ознаменовало переход к новому этапу становления ипотечной системы в современной России.

            В соответствии с Законом, по  договору о залоге недвижимого  имущества ( договору ипотеки) одна  сторона- залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны- залогодателя  преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. 

           Имущество, на которое установлена  ипотека, остается у залогодателя  в его владении и пользовании.

          Ипотека может быть установлена  в обеспечение обязательств по  кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. По договору ипотеки могут быть заложены следующие виды имущества:

- земельные участки;

- предприятия, а также  здания, сооружения, иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

- жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи, и другие строения потребительского  назначения;

- воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

- не завершенные строительством  объекты недвижимости.

               Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения ( для юридических лиц ).

             Ипотека оформляется путем заключения  договора об ипотеке, в котором  указываются: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и полежит государственной регистрации. С момента государственной регистрации данный договор вступает в силу. При несоблюдении требований о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договор об ипотеке является ничтожным. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.