Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

Менее очевидными на первый взгляд кажутся мотивы выхода на вторичный рынок закладных эмиссионно-финансовых корпораций. Приобретение ими первичных закладных за реальные деньги становится понятным только с учетом знания «правил игры», установленных законом для ЭФК, согласно которым объем эмиссий размещаемых ими ценных бумаг отдельных типов должен строго соответствовать общему объему имеющегося у ЭФК обеспечения по каждому виду закладных. Другими словами при нулевом объеме скупки первичных закладных у ЭФК будет и соответственно нулевой масштаб эмиссии ценных бумаг всех видов. Напротив, любая скупка первичных закладных дает право ЭФК  на дополнительную эмиссию.

Разумеется, что сама по себе эмиссия ценных бумаг для ЭФК не является самоцелью. Главная цель эмиссии новых ценных бумаг заключается в качественном преобразовании профессионально ориентируемых и сложных инструментов – первичных закладных, в более простые и понятные для обычных инвесторов инструменты, которыми являются преимущественно облигации с фиксированным процентом.

 

Рис 4 . Стандартная схема замещения закладных «живыми» деньгами на вторичном рынке.

[16; ст. 86]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

В процессе замещения первичных закладных на собственные ценные бумаги ЭФК обеспечивает и свои экономические интересы, сохраняя за собой часть дохода, получаемого от заемщика в виде платы за кредит и удержанной ипотечным банком маржи, с одной стороны, и доходом, объявленным к получению инвесторами по ценным бумагам ЭФК, с другой.

В то же время, несмотря на наличие между заемщиком и конечным инвестором уже двух профессиональных посредников, удерживающих в свою пользу часть дохода от ипотечного кредитования, итоговый процент дохода, который предлагается держателям ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, остается очень высоким и привлекательным для инвесторов. Нормальной для воспроизводства всей системы ипотеки является ситуация, когда доход, предлагаемый инвесторам по ценным бумагам, будет превышать средние ставки срочных депозитов в коммерческих банках на 0,5-1%.

Дополнительным стимулом, побуждающим инвесторов (особенно институциональных) приобретать ценные ипотечные бумаги, является высокая надежность, которая помимо недвижимости обеспечивается обычно мощными государственными гарантиями и страхованием.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. Механизм заключения  ипотечного кредита; объекты, субъекты  и виды ипотечного кредитования.

Основные этапы ипотечного кредитования можно подразделить на:

    а) докредитный (поиск недвижимости, согласование и другие процедуры);

    б) заключение  сделки;

    в) этап непосредственного  кредитования;

    г) послекредитные  процедуры.

Более подробно стандартную процедуру оформления ипотеки и стадии кредитования можно обозначить следующими стадиями.

     1)  Подача заявления заемщика в кредитное учреждение с просьбой о выдаче кредита.

     2)  Работа кредитного учреждения с обращением заемщика за кредитом. Предварительный андеррайтинг (оценка кредитором вероятности погашения кредита, полагающая проверку и анализ платежеспособности потенциального заемщика) заемщика- предварительный анализ. Сбор информации о заемщике: информация с места работы, проверка общей кредитоспособности и дополнительной возможности возврата кредита, его кредитная история. Данная стадия включает проверку не только заработной платы с последнего и предпоследнего мест работы, но и другой информации: дополнительных источников дохода, налоговых деклараций, прав на владение иной недвижимостью, счетами в банках , возможности льготного кредитования и необходимости субсидирования, выявление истиной цели кредита. Рассматривается соотношение запрашиваемого кредита и стоимости предлагаемого в залог имущества.

     3)  Тщательная  работа с приобретаемой заемщиком  недвижимостью, и в частности проверка чистоты титула недвижимости, которая обычно проводится другими финансовыми, юридическими и иными структурами по соответствующим договорам с кредитором (при этом стоимость работ включается в общую стоимость услуг).

     4) Проверка соответствия стоимости приобретаемой недвижимости ее истинной цене, самостоятельная независимая оценка (при необходимости проводится страхование оценки).

  Как уже было отмечено выше, это один из самых серьезных вопросов, так как оценка стоимости недвижимости, влияющей на срок, сумму кредита, первичный взнос, а также другие параметры и условия кредита, непосредственно определяет и другие кредитные риски, и соответственно гарантию кредита, виды и технологию страхования. Оценка стоимости недвижимости в плане реальности обеспечения залога ипотечного кредита осуществляется в основном с привлечением специальных оценщиков. Привлекаемая для этого специальная фирма обычно гарантирует свою работу путем дополнительного страхования. При этом необходимо отметить, что многие финансовые институты имеют дочерние оценочные структуры.

Особенно важны профессиональная  оценка стоимости недвижимости и применение специальных технологий кредитования на не устоявшемся, чисто спекулятивном рынке.

     5) Проверка состояния недвижимости. Сроков ее амортизации, которые всегда должны быть больше сроков кредитования. Проверка ликвидности недвижимости, причем не только на настоящий момент, но и на перспективу с учетом  всех характеристик недвижимости и состояние рынка.

     6) Предварительные переговоры о страхование кредита, которое может включать страхование предмета ипотеки, титула недвижимости. Кредитных договоров, жизни заемщика, причем возможны общие (объединительные) варианты страхования.

     7) Полный (окончательный) андеррайтинг, включающий подбор типа ипотеки , размера первичного взноса, сроков и условий кредитования.

     8) Вынесение окончательного решения о возможности или невозможности предоставления кредита на базе всех данных, полученных по результатам полного андеррайтинга.

     9) Завершение ипотечной сделки-стадия оформления покупке недвижимости, кредита, ипотеки, гарантий, страхования. Встреча всех участников сделки - продавца, покупателя-заемщика. Кредитора, страховщика, юристов (с обеих сторон), брокера или риэлтера, оценщика (при необходимости) и заключение договоров: купли- продажи, кредитного, ипотечного и страхового, подписание купчей или закладной.

Таким образом. Приобретение недвижимости с помощью ипотечного кредита – достаточно сложный юридический и финансовый акт, который заключается как минимум между тремя субъектами – продавцом, кредитором и покупателем и совмещает процедуру приобретения недвижимости при купле-продаже (с заключением договора купли- продажи), оформление ипотечного кредита и передачи определенных прав на недвижимость. В данной схеме покупатель недвижимости выступает и в роли заемщика необходимых для оплаты приобретаемой недвижимости средств у кредитного института под залог этой же недвижимости.

  Сам механизм совершения одновременной сделки между кредитором, покупателем и продавцом выглядит следующим образом. Заемщик  (покупатель) берет у кредитора ипотечный кредит. Недостающую сумму он выплачивает продавцу из собственных средств (собственный капитал заемщика) или вносит ее на счет в банке, на который в дальнейшем будет зачислена сумма кредита и с которого вся сумма стоимости недвижимости, по желанию заемщика, может быть перечислена продавцу. Официальный переход прав на объект недвижимости к заемщику происходит после подписания обязательства, обеспеченного ипотекой, после чего кредитные средства направляются продавцу недвижимости.  Продавец после получения всех средств за проданную недвижимость в полной стоимости по согласованной рыночной цене, включающей собственные и заемные средства покупателя, полностью передают свои права на недвижимость покупателю по договору купли- продажи. Однако покупатель-заемщик сразу после завершения сделки будет иметь недвижимость, обремененную ипотекой (отягощенную ипотечным залогом), собственные средства заемщика в стоимости недвижимости в данный момент будут составлять сумму его первичной оплаты (первичного взноса) за недвижимость.

  Обслуживание кредитора предполагает принятие кредитором на себя всей ответственности за выдачу ипотечного кредита, сбор выплат по кредитным долгам, пересылку кредитных поступлений, получаемых от заемщика, реальным инвестором.

   Необходимо отметить, что обслуживание кредита или сервисное обслуживание кредита или сервисное обслуживание – достаточно доходный вид деятельности: как правило, первичный кредитор получает за обслуживание ипотечного кредитов от 0,25 до 0,38%  неуплаченного баланса ипотечного кредита (основного долга без процентов).

После выполнения заемщиком всех условий по принятым кредитным обязательствам, то есть выплат всего ипотечного долга, который включает основную сумму ипотечного долга и стоимость кредитования, в конце кредитного срока все договоры и закладная аннулируются. Кредитор составляет документ, подтверждающий погашение кредита и освобождение недвижимости от залога.

При неисполнении заемщиком принятых договорных обязательств, кредитор осуществляет обращение взыскания на заложенное имущество через лишение права собственности заемщика и удовлетворение требований залогодержателя за счет продажи залогового имущества.

Здесь следует отметить, что данную функцию, так же как и постоянное обслуживание кредита в течение всего кредитного срока, обычно, по-прежнему выполняет кредитор, выдавший ипотечный кредит, даже после продажи банком ипотеки (кредитного долга) конечному инвестору или посреднику. При этом в функции первичного кредитора также входят: организация торгов по продаже имущества, работа по искам со страховыми компаниями. До обращения взыскания на недвижимость кредитором в случае нарушения заемщиком ипотечных обязательств рассматриваются возможные варианты рефинансирования кредита, изменения кредитных параметров, в том числе, увеличения сроков кредитования, уменьшения амортизационных взносов (взносов постепенного погашения основного долга по ипотечному кредиту и выплаты процентов), изменение ставок.

Рынок долгосрочного ссудного капитала под залог недвижимости является одним из самых крупных и динамичных в мире рынков по объему обращающегося на нем капитала.

Все экономисты соглашаются с тем, что роль жилищного строительства в общей экономической активности огромна. Разница только в том, что одни утверждают, что циклы жилищного инвестирования опережают подъемы экономики, а другие рассматривают жилищное инвестирование и, в частности, строительство жилья один из «каналов передачи реальных импульсов экономике». Практически значение жилищного инвестирования и ипотечного кредитования в инвестиционном процессе подтверждается чрезвычайно высокими темпами роста ипотечных кредитов и ,соответственно, ростом ввода жилья и жилищного фонда. Так, например, строительная индустрия США ежегодно обеспечивает ввод в среднем около 1300 тысяч жилых  домов или квартир, основная часть которых строится с применением различных залоговых кредитно-инвестиционных инструментов. В частности, более 2/3 вводимого жилья приобретается с помощью ипотечного кредитования. К сожалению, в нашей стране этот показатель значительно ниже, менее 50% приобретаемого жилья. *  

 

                               Объекты, субъекты и виды ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование это долгосрочные ссуды, предоставляемые банками под залог недвижимости. Рыночная экономика предполагает широкое использование данного вида кредита. В классическом понимании ипотека – это не только выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанных с эмиссией ценных бумаг – закладных и облигаций

Объектами ипотечного кредитования являются : земельные участки, жилые  помещения – квартиры, дома, коттеджи, дачи ;здания и сооружения предприятий, обслуживающих социальную сферу , коммерческие помещения – офисы, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности ; производственные помещения – склады, заводские здания и научно- исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи, другие сооружения производственного назначения.

     Процесс ипотечного  кредитования может осуществляться  в двух видах :

1) Кредитование строительства  жилья ;

2) Долгосрочное кредитование  покупки жилья населения.

Кредиты на строительство жилья являются долгосрочными и предоставляются коммерческими банками или же специализированными институтами, которые создаются как в виде депозитных институтов, так и в виде организаций, привлекающих средства на основе займов у банков и предприятий, или через продажу ценных бумаг.

На рынке ипотечных кредитов действуют три субъекта :

1) Заемщик ;

2) Кредитор ( банк ) ;

3) Инвестор, который вкладывает  средства в ипотечные кредиты.

       В  роли инвестора наряду с банками  могут выступать и другие организации.

Целью заемщика является приобретение по возможности лучшего дешевого жилья, и при этом быть в состоянии производить ежемесячные выплаты по кредиту, которые не поглощали бы слишком большую долю его дохода.

          Задача банка – максимизировать  прибыль и дивиденды своих акционеров. 

           Инвестор, вкладывая свои средства  в закладные или ценные бумаги, обеспеченные 

*[15; ст. 128]

 

закладными, также стремится максимизировать прибыль.

В организации и развитии ипотечного кредита большая роль принадлежит государству, которое призвано создать условия, позволяющие банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Государство может содействовать некоторым группам семей (особенно малоимущим и многодетным семьям) в приобретении жилья. Оно должно контролировать деятельность ипотечных банков с целью защиты интересов их клиентов.