Особенности правового института определения и установления платы за жилое помещение и коммунальные услуги по законодательству РФ

Хотелось бы отметить, что при покупке, мене, дарении квартир очень часто ошибочно с ее приобретателя плату за жилье начинают взимать с момента заключения договора или с момента фактического вселения в квартиру. Однако в силу ст. 223 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) право собственности на квартиру у ее приобретателя по общему правилу возникает с момента государственной регистрации. Таким образом, дата регистрации перехода права собственности, указанная в свидетельстве о праве собственности, и является тем моментом, с которого возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение.

Специалисты отмечают сложность  решения на практике вопросов об определении  размера платы как за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, так и за услуги по управлению многоквартирным домом. Объясняется это прежде всего тем, что собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно определяют размер платы за содержание общего имущества в таком доме и порядок ее уплаты коллективно-договорным способом, другими словами, свободно.

Одним из ориентиров при  формировании платы как за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном  доме, так и за услуги по управлению многоквартирным домом может служить величина предельного индекса изменения размера платы граждан за жилое помещение, установленного на федеральном и региональном уровнях. Кроме того, в качестве предельной величины стоимости можно применять федеральный стандарт стоимости всех жилищно-коммунальных услуг, определенный Постановлением Правительства РФ для субъектов Российской Федерации. Вместе с тем необходимо учитывать, что стоимость обслуживания лифтов определяется, как правило, на каждый лифт в зависимости от срока эксплуатации, типа лифта, этажности дома в соответствии с условиями договора со специализированными организациями. Стоимость же услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов рассчитывают исходя из объемов вывозимого мусора, определяемых по количеству и объему контейнеров, периодичности и других условий вывоза отходов, устанавливаемых специализированными организациями. В то же время согласно п. 3 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" органы местного самоуправления устанавливают тарифы на услуги организаций коммунального комплекса в сфере объектов утилизации твердых бытовых отходов, в случае если потребители соответствующего муниципального образования потребляют более 80% (в натуральном выражении) услуг этих организаций коммунального комплекса. Тариф на вывоз твердых и жидких бытовых отходов определяется для организаций коммунального комплекса в рублях на 1 куб. м, и как следствие, для расчета размера платы потребителей услуг организаций коммунального комплекса определяется норматив в кубических метрах на одного человека в месяц и соответственно устанавливается тариф в рублях на одного человека.

Стоимость работ по текущему и капитальному ремонту определяется обычно ресурсным  методом с применением элементных сметных норм на ремонтно-строительные работы.

Что же касается порядка установления размера платы за жилое помещение, то он определяется собственниками на общем собрании и устанавливается  на срок не менее чем один год. Если на общем собрании собственники приняли решение об оказании дополнительных работ и услуг (например, дезинсекции, дератизации и т.п.), то расходы на дополнительные работы и услуги должны быть сформированы отдельно. В свою очередь, органы местного самоуправления утверждают размер платы за пользование жилым помещением (плата за наем) для муниципального жилищного фонда, а также за содержание и текущий ремонт для общежитий, находящихся в муниципальной собственности, в связи с дотационным режимом их содержания. Вместе с тем наниматели, проживающие в жилых многоквартирных домах, где на общем собрании собственниками установлен размер платы за содержание жилья и текущий ремонт жилых помещений, оплачивают данные работы и услуги в том же размере, что и собственники.

Размер же платы за жилое помещение устанавливается из расчета утвержденной на общем собрании годовой стоимости работ и услуг за 1 кв. м общей площади жилого помещения, а затем общая сумма затрат распределяется на 12 месяцев.

Хотелось бы обратить внимание на то, что размер платы за жилое помещение зависит только от размеров жилого помещения, т.е. чем больше площадь жилого помещения, тем выше размер платы за жилое помещение (п. 1 ст. 158 ЖК РФ). Следовательно, при решении вопроса о размере участия собственника жилого помещения в финансировании расходов, например, на ремонт крыши или лифта совершенно не имеет никакого значения, на каком этаже расположено жилое помещение и сколько человек в нем проживает.

Согласно ст. 153 ЖК РФ собственники квартир в многоквартирном доме обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение. При этом по общему правилу оплата производится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за отчетным, однако этот срок может быть изменен договором управления многоквартирным домом. Что же касается правовых последствий ненадлежащего исполнения обязанности по оплате жилья, то в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ за несвоевременное и (или) неполное внесение платы за жилое помещение взыскиваются пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. А вот увеличение размера неустойки запрещено законом.

По общему правилу собственники квартир независимо от факта пользования  жилым помещением оплачивают услуги по управлению многоквартирным домом, а также работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, даже если в квартире никто не проживает, все равно ее собственник обязан вносить плату за жилое помещение.

В то же время размер платы за жилое  помещение может быть уменьшен в  случае невыполнения или ненадлежащего  выполнения работ и (или) оказания услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и услуг по управлению этим домом. Подчас собственники квартир не знают о своих правах и как эти права отстаивать.

В последнее время в правоприменительной  практике приобрел определенную актуальность вопрос об изменении размера платы за жилое помещение в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением работ и (или) оказанием услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и услуг по управлению этим домом.

При применении норм законодательства об изменении размера платы за жилое помещение в связи с  невыполнением или ненадлежащим выполнением работ и (или) оказанием  услуг по содержанию общего имущества  в многоквартирном доме на практике возникает ряд вопросов, в том числе об основаниях заявления такого требования, о выборе способа защиты, о предмете доказывания по таким судебным делам.

Так, Ошк1., Ошк2., Ошк3., Кли1., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Кли2., обратились в суд с иском к ООО «Заводская строительно-монтажная компания» о защите прав потребителей, в котором просят взыскать с ответчика в их пользу денежную сумму 4862,28 рубля, компенсацию морального вреда – 30000 рублей, а также судебные расходы на оплату юридических услуг – 4200 рублей.

Свои требования мотивировали тем, что они являются собственниками жилого помещения (квартиры), расположенной  по адресу г. Новокузнецк, ул. Горьковская, 4 В (по 1/5 доли в праве каждого).

С 08.08.2009 года по сентябрь 2011 года предоставление коммунальных услуг по данному адресу осуществляла управляющая компания ООО «ЗСМК» (далее – Ответчик). Обязательства по оплате коммунальных услуг исполнялись ею надлежащим образом.

Однако на протяжении длительного периода времени  с 2009 года по 2011 год (в период оказания услуг по управлению многоквартирным домом Ответчиком) в их квартире температура трубопровода к прибору и температура прибора (система отопления) не соответствовала норме. Так, средняя температура стояков отопления в квартире составляла 42 градуса, средняя температура воздуха в комнате составляла 15 градусов. При этом температура трубопровода на границе раздела границ придомовой территории 98,5 градусов.

Ошк1., неоднократно обращалась к Ответчику с требование провести работы по устранению неисправностей системы отопления. Однако, работы по ремонту в установленные сроки не были выполнены.

Ошк1., обращалась к Ответчику с письменной претензией 10.11.2011 года с требованием возместить денежные средства, поскольку в настоящее время Ответчик не является обслуживающей организацией и произвести перерасчет не предоставляется возможным. Ответчик в устной форме сообщил, что денежные средства будут возвращены. Однако до настоящего времени данные обязательства Ответчиком не исполнены.

Считают, что действиями Ответчика им причинены нравственные страдания. Поскольку они неоднократно обращались с требованием устранить недостатки, произвести ремонтные работы в системе отопления, но никакого положительного ответа не последовало. Также на протяжении длительного периода времени они вынуждены были проживать в некомфортных условиях, при низких температурах. Ответчик не предпринял никаких мер для налаживания системы отопления.

Истец Ошк1. в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, дала суду пояснения, аналогичные изложенным в заявлении, в дополнение суду пояснила, что неоднократно обращалась к ответчику с просьбой произвести перерасчет, однако ее постоянно игнорировали. В результате бездействия управляющей компании в ее квартире длительное время была низкая температура, было некомфортно проживать, в связи с чем она и члены ее семьи испытывали нравственные и физические страдания.

Истец Кли1. на исковых требованиях настаивала, поддержала сказанное истцом Ошк1. Пояснила, что имеет несовершеннолетнего ребенка – Кли2. В квартире зимой постоянно было холодно, они испытывали дискомфорт, страдания, бездействиями ООО «ЗСМК» ей и ее сыну также причинен моральный вред.

Истцы Ошк2, Ошк3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика – Крив., действующая на основании доверенности от 01.08.2012 года № 2, исковые требования признала частично, суду пояснила следующее.

ООО «Заводская строительно-монтажная  компания» осуществляла содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома по адресу г. Новокузнецк, ул. Горьковская, дом 4 В с сентября 2009 года по сентябрь 2011 года на основании решения общего собрания собственника от 08.08.2009 года.

За время обслуживания указанного многоквартирного дома Ошк1. обращалась в адрес Ответчика с жалобами на температурный режим в квартире 10.11.2011 года, 13.01.2011 года, 21.01.2011 года.

В соответствии с данными  обращениями в адрес Ответчика, ГЖИ Кемеровской области были проведены обследования квартиры, по итогам проверки составлены Акт от  14.01.2011 года, Акт проверки технического состояния жилищного фонда и его инженерного оборудования и придомовых территорий от 06.02.2011 года. Причина нарушения температурного режима в квартире № 35 – стояк отопления выполнен из труб диаметром 15 мм.

 Замена стояков  отопления в квартире была  произведена 31.08.2011 года согласно  Акту о приемке выполненных  работ № 0908 с.

Согласно п. 15 Правил изменения  размера платы за содержание и  ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Таким образом, считают возможным применить следующий расчет:

За январь 2011 года плата  за текущий ремонт составила 316,80 рублей;

За февраль 2011 года плата  за текущий ремонт составила 316,80 рублей.

В соответствии с заявлением Истца от 28.03.2011 года № 2728 Ответчик осуществил перерасчет по содержанию общего имущества  многоквартирного дома на сумму 198 рублей, а также перерасчет в ноябре 2011 года на сумму 211,20 рублей, всего на сумму 409,20 рублей. Таким образом, сумма, подлежащая возврату составляет 224,40 рублей.

Счета за январь, февраль 2011 года Истцом оплачены не были.

Отмечает, что изменение  размера платы по статье «капитальный ремонт» не предусмотрено п. 10 указанных  правил. Таким образом, Истец не может требовать уменьшение размера платы по статье «капитальный ремонт». Статья «капитальный ремонт» является накопительной и подлежит изменению только в соответствии с действующим законодательством.

Кроме того, указывает, что расходы на услуги юристов составляют 4200 рублей, однако расчет указанных услуг, в том числе вид услуг и их стоимость, в исковом заявлении отсутствуют, в судебном заседании Истец лично представлял свои интересы.

Требования о взыскании  морального ущерба считают незаконными и не подлежащими удовлетворению в связи с тем, что истцом не представлены доказательства подтверждающие причинение ему физических или нравственных страданий.

При этом отмечают, что  задолженность Истца перед ответчиком составляет 16542,90 рублей. За время обслуживания дома Ответчиком Истец несвоевременно и не в полном объеме оплачивал услуги по содержанию и текущему ремонту.

Представитель третьего лица – ОАО «Кузбассэнерго» в  судебное заседание не явился, о  времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.