Особенности правового института определения и установления платы за жилое помещение и коммунальные услуги по законодательству РФ

Так, считаю, необходимо согласится с позицией и терминологией, предложенной C.B. Матиящук о том, что в зависимости от того, кто осуществляет управление многоквартирным домом, существует два варианта структуры договорных связей в отношениях по предоставлению коммунальных ресурсов потребителям: простая структура и сложная структура договорных связей⁴⁵.

Простая структура договорных отношений  в сфере предоставления коммунальных ресурсов складывается в случае, если собственники жилых помещений в  многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление многоквартирным домом. При этом бытовые потребители заключают договоры предоставления коммунальных ресурсов непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. Расчеты за предоставленные коммунальные ресурсы производятся непосредственно с ресурсоснабжающей организацией, претензии, связанные с ненадлежащим исполнением или с неисполнением договора предоставления коммунальных ресурсов, потребители вправе предъявить ресурсоснабжающей организации.

Сложная структура договорных связей отношений в сфере предоставления коммунальных ресурсов возникает при управлении многоквартирным домом, которое осуществляет созданная собственниками помещений организация — товарищество собственников жилья, управляющая организация, жилищный кооператив и т.п. Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, не являются потребителями коммунальных ресурсов, а выполняют функции организатора договорных связей между ресурсоснабжающей организацией и бытовыми потребителями, проживающими в многоквартирном доме. При этом организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, при сложной структуре договорных связей защищают интересы гражданина- потребителя, являющегося экономически слабой стороной в правоотношениях с участием ресурсоснабжающей организации.

В частности, организация, осуществляющая управление многоквартирным  домом, обязана заключить с ресурсоснабжающей  организацией договор предоставления коммунальных ресурсов с целью обеспечения  потребителей коммунальными ресурсами. При этом предложение о заключении договора предоставления коммунальных ресурсов бытовых потребителей, проживающих в многоквартирном доме, должно быть направлено надлежащей организации.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, товариществом собственников жилья (жилищно-строительным, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом), ресурсоснабжающая организация не может быть исполнителем коммунальных услуг.

Соответственно, организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, являясь исполнителями, обязаны  заключать договоры предоставления коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, с ресурсоснабжающей организацией. Фактически Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов 2011 г. исключают возможность заключения прямых договоров на поставку коммунальных ресурсов между гражданином и ресурсоснабжающей организацией, в случае заключенного договора управления многоквартирным домом с соответствующей организацией.

Таким образом, исходя из положений Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, сложную структуру договорных связей предоставлению коммунальных ресурсов потребителям, проживающим в многоквартирном доме, оформляют несколько договоров:

1) договор предоставления коммунальных  ресурсов, сторонами которого выступают  ресурсснабжающая организация и  лицо, осуществляющее управление  многоквартирным домом (управляющая  организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и др.) для целей предоставления собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме коммунального ресурса, включая потребления его на общедомовые нужды;

2) договор о предоставлении коммунальных  услуг, заключаемый между управляющей организацией (либо товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и др.) и бытовыми потребителями, которые и потребляют коммунальные ресурсы.

Как отмечает C.B. Матиящук, «такая структура договорных связей, заимствованная из советского права, порождает в экономических условиях, существующих сегодня, различные проблемы»⁴⁶.

В правовой науке к числу моделей  договорного регулирования отношений  снабжения электроэнергией бытовых  потребителей, проживающих в многоквартирных  домах, многие ученые относят следующие: заключение договора энергоснабжения между поставщиком электроэнергии и лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом (т.е. управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и т.п.); заключение агентского договора на сбор денежных средств и осуществление расчетов между поставщиком электроэнергии и лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом . Однако такой подход вызывает у нас серьезные сомнения, поскольку разные по природе юридические конструкции не могут опосредовать отношения по электроснабжению между поставщиком электроэнергии и потребителями.

В частности, параграф 6 гл. 30 ГК РФ регулирует отношения по энергоснабжению как  абонентов, использующих энергию в  предпринимательских целях, так и физических лиц для бытового потребления, причем ни в одной статье указанного параграфа не указано, что к ним применяются правила о розничной купле-продаже. Анализ положений, установленных параграфом 2 гл. 30 ГК РФ, показывает, что ничего нового, применимого для отношений снабжения товарами через присоединенную сеть, он не устанавливает. Следовательно, регулирование договорных отношений снабжающих организаций с абонентами-бытовыми потребителями исчерпывается Правилами предоставления коммунальных услуг и Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» .

Для получения возможности предоставления коммунальных услуг гражданам управляющие  организации и товарищества собственников  жилья (жилищно-строительные кооперативы  и т.п.) заключают договоры по обеспечению холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения с соответствующими ресурсоснабжающими организациями.

Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, приобретая от своего имени и за свой счет товары и услуги у организаций коммунального комплекса и иных ресурсоснабжающих организаций, делают это для предоставления коммунальных услуг от своего имени на основании возмездных договоров с собственниками жилых помещений.

Применение данных положений законодательства на практике ставит следующие вопросы, которые требуют разрешения и  может быть изменения самой системы  правоотношений.

Какие риски и неблагоприятные  последствия относятся на управляющие  компании. Во-первых, управляющие компании и ТСЖ, являясь исполнителем коммунальных услуг, оплачивает ресурсоснабжающим  организациям 100% от объема потребленных ресурсов и несет риск недополучения (недосбора) платежей за оказанные услуги.

Во-вторых, управляющие компании и  ТСЖ отвечают за качество коммунальных услуг в соответствии с положениями  Закона «О защите прав потребителей», а ресурсоснабжающие организации  в соответствии с условиями Договора энергоснабжения и Гражданским кодексом РФ, чьи условия являются более льготными, т.к. права потребителей защищены более строго.

В-третьих, оплата коммунального ресурса  ресурсоснабжающим организациям, в  соответствии с действующими условиями  договоров, осуществляется управляющими компаниями и ТСЖ авансовыми платежами, а граждане оплачивают коммунальные услуги по факту потребления до 10- го числа месяца, следующего за истекшим.

В-четвертых, управляющие компании и ТСЖ не оказывают существенного  влияния на параметры подаваемых коммунальных услуг, но несут повышенную ответственность за их качество. В тех случаях, когда дополнительная подготовка коммунальных услуг осуществляется, затраты управляющей компании и ТСЖ не заложены в тариф коммунальных услуг.

В-пятых, осуществляя функции по предоставлению коммунальных услуг, сбору платежей, переводу их ресурсоснабжающим организациям, судебные расходы по взысканию задолженностей управляющие компании и ТСЖ вынуждены относить их на затраты по содержанию и ремонту помещения и услуги по управлению, однако более логично закладывать их в тариф коммунальных услуг.

В-шестых, существует дисбаланс ответственности  управляющих компаний и ТСЖ перед  ресурсоснабжающими организациями  за неоплату (просрочку оплаты) и  ответственностью гражданина перед управляющей компанией и ТСЖ.

В-седьмых, ресурсоснабжающие организации-монополисты, используя доминирующее положение на рынке, навязывают управляющим компаниям и ТСЖ невыгодные условия предоставления услуг: безакцептное списание; рассмотрение споров в специализированных третейских судах, чье решение является окончательным; поставку энергоресурсов по тарифам, отличным от тарифов для категории «Население» и т.д.

Являясь в соответствии с действующим  законодательством исполнителем услуг, управляющие организации и ТСЖ заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями:

• водоснабжение и водоотведение осуществляется по договорам на отпуск воды и прием сточных вод в городскую канализацию;
• теплоснабжение осуществляется по договорам энергоснабжения для потребителей тепловой энергии в горячей воде;
• электроснабжения по договорам энергоснабжения одноставочного абонента или по договорам энергоснабжения.

По сути все перечисленные договоры можно обозначить единым наименованием - договоры предоставления коммунальных ресурсов.

Ни в одном из этих договоров  не учтено, что потребителем коммунальных ресурсов являются жители, не предусмотрено, что невозможно добиться сбора 100% платежей в конкретном месяце, и даже по итогам года существует реальный риск недосборов.

Управляющие компании и ТСЖ лишились ранее имевшейся возможности  осуществлять перекрестное субсидирование недоплаты коммунальных услуг, технического обслуживания и непредвиденных расходов (аварии, ущерб от природных катаклизмов) за счет разницы от платежей по нормативам и по приборам учета.

Таким образом, всю фактическую  неоплату жителей управляющая компания либо ТСЖ вынуждены брать на себя из-за угрозы прекращения подачи коммунальных ресурсов со стороны ресурсоснабжающих  организаций.

Возникает необходимость изменить условия договоров с ресурсоснабжающими организациями, форма договора должна быть утверждена (рекомендована) органами власти.

Необходимо обратить внимание на несоразмерность  ответственности управляющей компании перед жителями и ответственности ресурсоснабжающих организаций перед управляющими организациями.

В соответствии с формами договоров  теплоснабжения и электроснабжения, на заключении которых настаивают ресурсоснабжающие  организации, оплата осуществляется авансовыми платежами, в частности, в срок до 15 (пятнадцатого) числа, а по ряду договоров и 5 (пятого) числа месяца управляющая компания оплачивает 100% стоимости договорной величины за текущий месяц.

Жители многоквартирных домов  оплачивают коммунальные услуги до 10 числа  месяца следующего за расчетным, это общее положение прописано и в Жилищном кодексе Российской Федерации и в Правилах предоставления коммунальных услуг, закреплено оно и в договорах на управление многоквартирными домами, заключаемых с жителями.

Управляющие организации и товарищества собственников жилья вынуждены кредитовать услуги ресурсоснабжающих организаций, авансируя оплату коммунальных ресурсов. Все обращения по незаконности аванса, предложения подписать дополнительное соглашение остаются без внимания либо приходит отказ. При этом для ресурсоснабжающих организаций стало нормой в случае неоплаты аванса отключать дома от электроснабжения, даже без надлежащего уведомления. Задержка оплаты аванса даже на несколько дней влечет выставление претензий и предупреждений об отключении.

Таким образом, представляется необходимым  централизованное приведение в соответствие с Гражданским кодексом РФ всех договоров, опосредующих предоставление коммунальных ресурсов, в части исключения авансовых  платежей.

Полагаем, что договор предоставления коммунальных ресурсов должен заключаться не только между ресурсноснабжающей организацией и организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом (управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищно-строительным, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом и др.), но и между такой организацией и конечным потребителем, которым выступает гражданин, использующий коммунальные ресурсы для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договор предоставления коммунальных ресурсов может заключаться между ресурсоснабжающей организацией и собственниками помещений напрямую.