Особенности правового института определения и установления платы за жилое помещение и коммунальные услуги по законодательству РФ

5) Закон РФ от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", будучи административно-правовым актом, является и источником гражданского права, поскольку обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность их пребывания на некоторых территориях страны.

6) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и принятая на основании этого Закона и в соответствии с ним Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

7) Важнейшим источником жилищного права является Гражданский кодекс, в частности, глава 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671-688 ГК РФ).

8) Кодекс об административных правонарушениях (КоАП РФ) содержит нормы об ответственности за административные правонарушения в области охраны собственности, в частности, за нарушение правил пользования этими помещениями, содержания и ремонта жилых домов или помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.21-7.23 КоАП РФ).

9) Земельный кодекс  России от 25 октября 2001 г.*(18) (ЗК РФ) регулирует правовое положение, в частности, земель поселений, т.е. земель, используемых и предназначенных для застройки и развития городских и сельских поселений. В статье 83 ЗК РФ специально указывается, что правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов.

Земельный кодекс устанавливает  институт зонирования территорий, который  предусматривает, в частности, установление жилой территориальной зоны в составе земель поселений (ч. 1 ст. 85). Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной и многоэтажной смешанной жилой застройки, а также для иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (ч. 5 ст. 85 ЗК РФ).

К числу источников жилищного  права следует относить и постановления пленумов Верховных Судов СССР и Российской Федерации.

Особое место в жилищном законодательстве стали занимать международно-правовые акты после того, как Конституция определила, что общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью правовой системы России (ч. 4 ст. 15). В Конституцию вошли нормы о жилищных правах, заимствованные из Всеобщей декларации прав человека, утвержденной Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г., и Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах, принятого Генеральной Ассамблеей ООН 16 декабря 1966 г.

Конституционные нормы  о жилищных правах, в свою очередь, стали основой для разработки других нормативных актов по жилищному праву.

В круг нормативных правовых актов, регулирующих предоставление коммунальных ресурсов, входит, помимо Жилищного  кодекса РФ, Федеральный закон  от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»³², Федеральный закон от 26 марта 2003 г. N 35-Ф3 (в ред. от 28 декабря 2010 г.) «Об электроэнергетике»³³, Федеральный закон от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ «О теплоснабжении» , Правила предоставления коммунальных услуг 2006 г. и другие нормативные акты.

Внесение платы за жилое помещение  и коммунальные ресурсы на основании  ст. 155 ЖК РФ осуществляется ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. При этом такая плата вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Порядок перерасчета платы за отдельные  виды коммунальных ресурсов за период временного отсутствия граждан утвержден  Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. N 354 (в ред. от 19 марта 2013 г.) «О порядке предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах »³⁴.

Одной из правовых гарантий своевременного и полного внесения платы за коммунальные ресурсы является гарантия исполнения обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг, закрепленная в п. 14 ст. 155 ЖК РФ. Так, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные ресурсы (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки.

На практике данная правовая гарантия вызывает большинство споров между  субъектами жилищных правоотношений при  предоставлении коммунальных ресурсов, правоприменителями и контролирующими органами. Д.Н. Баранова в своей статье приводит наиболее яркий пример несоблюдения правовых гарантий осуществления прав и обязанностей субъектов жилищных правоотношений в сфере оплаты жилищно- коммунальных услуг - это принудительное взыскание с граждан пени (неустойки) за просрочку оплаты коммунальных ресурсов³⁵. Пункт 2.5 ранее действовавших Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099³⁶предусматривал, что за несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги следует начислять пени в размере 1% с просроченной суммы платежей за каждый день просрочки. Это положение устарело, но оно приводится в качестве примера и рассматривается в целях исследования действия правовых гарантий в конкретно возникшей ситуации.

В сложившейся ситуации гарантом осуществления  прав и обязанностей субъектов жилищных правоотношений выступил Роспотребнадзор, который, сославшись на положения статьи 330 ГК РФ, указал, что неустойка (пеня) как способ обеспечения исполнения обязательств может быть предусмотрена только федеральным законом или договором. А поскольку закон, содержащий соответствующую императивную норму в части определения предельного размера пеней при задержке гражданином оплаты жилья и коммунальных услуг вступил в силу только с 8 мая 2003 г.³⁷, вопрос о правомерности ее взыскания вплоть до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации 1 марта 2005 г. находился в прямой зависимости от того, содержалось ли условие о ее взимании в договоре найма (социального найма) или обслуживания (технического обслуживания) жилого помещения, заключенном между потребителем и соответствующим исполнителем жилищно-коммунальных услуг, или в договоре предоставления коммунальных ресурсов

Отсутствие такого договора, свидетельствовавшее  о несоблюдении письменной формы  соглашения о неустойке, позволяет  сделать вывод о навязывании  потребителям условий, ущемляющих их права  по сравнению с правилами, установленными статьями 330 и 331 ГК РФ, что в итоге является нарушением статьи 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей», поскольку пени за несвоевременное внесение гражданами платы взимаются в случае, размере и порядке, установленных законодательством Российской Федерации и заключенными договорами. Следует согласиться с Д.Н. Барановой в том, что данный пример показателен тем, что неверное и неточное толкование правоприменителями нормы права о неустойке обусловило возможность ее практического незаконного взимания с потребителей . В настоящее время по данному вопросу действует положение Жилищного кодекса Российской Федерации.

В связи с этим Роспотребнадзор  дал практическое толкование норме, содержащейся в пункте 14 ст. 155 ЖК РФ, предусматривающем безусловную  обязанность лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уплатить кредитору пени. По мнению Роспотребнадзора, соблюдение прав потребителей в пункте 14 ст. 155 ЖК РФ следует признать нормой, которая не только не учитывает социально-экономическое положение значительной доли потребителей жилищно-коммунальных услуг, но и никак не приведет к реальному повышению качества услуг, поскольку вопрос своевременной оплаты потребителями услуг ЖКХ, как правило, не находится в причинно- следственной связи с показателями их потребительских свойств³⁸.

Таким образом, неустойка за задержку оплаты и (или) неполное внесение оплаты за жилое помещение и коммунальные ресурсы не получила широкого применения. Это удобно для потребителей коммунальных ресурсов, однако действующая (не отмененная и не признанная неконституционной) норма права, закрепляющая правовую гарантию осуществления законных прав субъектов, предоставляющих коммунальные ресурсы, по компенсации неблагоприятных последствий, вызванных жилищно-коммунальными долгами, и осуществления обязанностей по оплате субъектами, потребившими эти ресурсы, должна применяться заинтересованными субъектами. Ссылка Роспотребнадзора на социально- экономическое положение большей части потребителей коммунальных ресурсов не может оправдывать ненадлежащее исполнение обязанностей по оплате этих услуг, тем более что значительные по размерам жилищно- коммунальные долги могут обусловить выселение должника из занимаемого жилого помещения без учета его социально-экономического положения.

Далее необходимо отметить, что размер платы за наем, платы за содержание и ремонт жилого помещения для  нанимателей жилых помещений  по договорам социального найма  и договорам найма жилых помещений  государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения.

В отношении обязанности вносить  своевременную и полную оплату коммунальных ресурсов субъектами, заключившими договор  социального найма жилого помещения, законодателем введена правовая гарантия для обеспечения прав наймодателя, заключающаяся в возможности расторгнуть данный договор в судебном порядке при невнесении платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги свыше шести месяцев (п. 4 ст. 83 ЖК РФ). Данная правовая гарантия, обеспечивает надлежащее выполнение обязанности по оплате потребителем, одновременно обеспечивая реализацию права исполнителя на получение оплаты за предоставленные коммунальные ресурсы. Кроме того, как отмечает Д.Н. Баранова, эта правовая гарантия служит не произвольному выселению, а, устанавливая возможность для расторжения договора только через суд, обеспечивает реализацию еще одной правовой гарантии - судебную защиту нарушенных прав³⁹.

Как уже отмечалось, плата за коммунальные ресурсы вносится на основании платежных документов, представляемых исполнителем не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата. Данное положение, помимо Жилищного кодекса Российской Федерации, также в п. 37 Правил предоставления коммунальных услуг 2006 г.

Постановлением Правительства  Москвы от 25 июля 2002 г. N 476-ПП (в ред. от 27 октября 2009 г.) «О создании единых информационно-расчетных  центров»⁴⁰ утверждены форма и правила заполнения Единого платежного документа для оплаты жилищно-коммунальных услуг. В соответствии с п. 3 данного Постановления на ЕИРЦ возложена обязанность по формированию и организации доставки жителям единого платежного документа, обобщающего начисления поставщиков жилищно-коммунальных и прочих услуг и ресурсов, с учетом действующих льгот и субсидий. При этом важно отметить, что в настоящее время с 2007 г. на базе существовавших в административных округах единых информационно-расчетных центров созданы Государственные Учреждения Инженерные службы административных округов (ГУ «ИС АО») и районов (ГУ «ИС районов») (далее - инженерная служба).

Постановлением Правительства  Москвы «О создании единых информационно-расчетных  центров» (Приложение 2) также утвержден  образец Расчетной книжки по оплате жилищно-коммунальных услуг, в которой в качестве обязательного реквизита предписывается указывать код плательщика. Данная информация должна в обязательном порядке присутствовать в извещении-квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг, в том числе и в произвольном извещении-квитанции. Без информации о коде плательщика банк, принимающий оплату коммунальных ресурсов, не может перечислить поступившие от плательщика средства на счет организации-получателя (т.е. инженерной службы).

Правовыми гарантиями осуществления  гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений в сфере предоставления коммунальных ресурсов при их оплате как эффективными правовыми способами реализации соответствующих прав и обязанностей призвано служить законодательное закрепление размеров платы за коммунальные ресурсы.

Установление тарифов в сфере  предоставления коммунальных ресурсов должно гарантировать потребителям коммунальных ресурсов исключение возможности  взимания платы за них в установленном, а не произвольном размере. Социально-экономическое значение размера тарифов за предоставляемые коммунальные ресурсы препятствует необоснованному повышению платы для плательщиков, являющихся субъектами жилищных правоотношений.

В соответствии со ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления коммунальных ресурсов, утверждаемых органами местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Именно установление тарифов в  сфере жилищно-коммунального хозяйства  должно гарантировать потребителям коммунальных ресурсов исключение возможности  взимания платы за них в установленном, а не произвольном размере. Социально-экономическое значение размера тарифов за предоставляемые коммунальные ресурсы препятствует необоснованному повышению платы для плательщиков, являющихся субъектами жилищных правоотношений.

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО  РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНСТИТУТА ОПРЕДЕЛЕНИЯ И УСТАНОВЛЕНИЯ ПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2.1. Особенности правового  регулирования определения и  установления платы за жилое  помещение по законодательству  России

В соответствии с ч.2 ст.153 Жилищного кодекса РФ в зависимости от правового положения лица обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного ч.3 ст.169 Жилищного кодекса РФ; 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.