Найм жилого помещения

План

 

 

Введение

1. Теоретические  и правовые основы договора  найма жилого помещения

1.1 Развитие правовой регламентации найма жилых помещений

1.2 Понятие, значение и сущность жилищного найма

2. Виды жилищного найма

2.1 Договор социального найма жилого помещения

2.2 Договор коммерческого найма жилого помещения

2.3 Поднаем жилых помещений

Заключение

Список использованных источников

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

 

Актуальность настоящей  курсовой работы объясняется следующими обстоятельствами.

Договор найма жилого помещения один из самых распространенных в сфере жилищных правоотношений. Многие граждане, не имея собственного жилья, вынуждены прибегать к помощи данной гражданско-правовой конструкции. Однако не все знают порядок его заключения, права и обязанности сторон, ответственность по договору.  

Интерес к договору найма  жилого помещения также обусловлен тем, в настоящее время на законодательном  уровне закреплено две разновидности  договора найма жилого помещения: коммерческий и социальный. В юридической литературе существуют разные оценки природы этих договоров: одни авторы расценивают их как разновидности одного типа жилищного договора, другие - как разные типы жилищных договоров¹. Отрицая однотипность договора найма и договора социального найма жилого помещения, М.И. Брагинский аргументирует это построением гл. 35 ГК в ней отсутствуют общие положения (общая часть) и специальные нормы о каждой разновидности жилищного договора, которые имеются в других главах ГК, где образована общая часть (купля-продажа, аренда и т.д.). Если бы речь шла об одном типе договора и его разновидностях, то глава должна была содержать три договорные модели одного типа.

Однако это лишь одна из версий относительно структуры гл. 35 ГК. Справедливее другая версия. В  основе атипичной структуры гл. 35 ГК иные мотивы. Другую разновидность найма жилого помещения гл. 35 поручает урегулировать соответствующей отрасли законодательства - жилищному законодательству, которое является предметом уже совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, что принципиально отличает его регулирование от регулирования гражданских отношений. Договор социального найма может быть урегулирован федеральным жилищным законодательством и жилищным законодательством субъектов РФ. В данном контексте иной характер приобретают нормы о (коммерческом) найме жилого помещения в гл. 35 (ст. 672), часть которых названа в главе в качестве общих и для договора социального найма. С принятием Жилищного кодекса РФ эта функция перешла к нему.

Таким образом, все вышеизложенное подтверждает интерес к теме исследования.

Объектом исследования в настоящей курсовой работе выступают  общественные отношения, возникающие  в процессе реализации норм гражданского и жилищного законодательства о  найме жилого помещения.

Предметом исследования выступают Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, а также другие нормативно-правовые акты, регламентирующие договор найма жилого помещения.

Целью исследования является уяснение юридической сущности договора найма жилого помещения.

Основными задачами курсовой работы выступают поставленные в содержании следующие вопросы:

- понятие, значение  и сущность жилищного найма;

- договор социального  найма жилого помещения;

- договор коммерческого  найма жилого помещения;

- поднаем жилых помещений.

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретические и правовые основы договора найма жилого помещения

 

1.1 Развитие правовой регламентации найма жилых помещений

 

Наем вещей (locatio-conductio rerum) известен еще со времен Древнего Рима. Относясь к группе консенсуальных договоров, он считался заключенным, если имелось соглашение о плате². Наймом вещей называется такой договор, по которому одна сторона (наймодатель, locator) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю, conductor) одну или несколько вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю. Данное определение отражает сущность найма - временное пользование чужой вещью за плату в силу договора.

Наем жилья в дореволюционной России регулировался договором имущественного найма, самостоятельного договора найма жилых помещений не существовало. Отдельные нормы главы второй "О найме имуществ и отдаче оных в содержание" ч.1. т.Х. Свода законов Российской империи устанавливали специальные требования, предъявляемы к договору имущественного найма, предметом которого выступало строение. Дефиниция договора имущественного найма в законодательстве того периода отсутствовала.

Г.Ф. Шершеневич имущественным  наймом называл договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой стороне временное пользование своей вещью³. Такое понимание вытекало из ст. 1691 ч. 1. т. Х. Свода законов Российской империи, в которой были указаны все обязательные (существенные) условия для данного вида договоров: предмет, срок и цена (наемная плата). В законодательстве того времени для обозначения договора найма применялись различные термины: аренда, прокат, снятие и т.п., однако, по сути, все они обозначали имущественный наем и не имели иного юридического содержания. Сущность договора имущественного найма заключалась во временном предоставлении лицу права на возмездной основе пользоваться чужой вещью для удовлетворения своих потребностей. Таким образом, признаками имущественного найма являлись: передача имущества в пользование, срочность и возмездность.

Пользование всегда имело  только временный характер, поскольку  право собственности на имущество  по договору имущественного найма не переходило, что отличало этот договор от договора купли-продажи. Бессрочные договоры имущественного найма не допускались. В отношении найма недвижимости законом были установлены предельные сроки, на которые мог заключаться договор. От договора ссуды договор имущественного найма отличала возмездность - за пользование нанятым имуществом взималась наемная плата. Законодательство не предусматривало каких-либо специальных требований к предназначенным для жилья помещениям вообще и как предмету договора имущественного найма в частности. Следовательно, требования, предъявляемые к нанимаемому жилью, определялись сторонами договора самостоятельно. Однако из анализа кассационной практики Правительствующего Сената можно сделать вывод о том, что жилье, предоставляемое по договору имущественного найма, должно было находиться в состоянии, предусмотренном договором, а если это не было обусловлено, то в состоянии, пригодном для его использования исходя из цели найма, и не содержать таких недостатков, при наличии которых пользование им было бы вредным или невозможным. Так, квартира, предоставляемая в наем, обязана отвечать обычным требованиям, быть не слишком холодной и сырой, а также снабженной всеми необходимыми приспособлениями. Вместо квартиры нельзя предоставить конюшню или сарай.

В советский период появились предпосылки для выделения договора найма жилого помещения из договора имущественного найма в самостоятельный вид договора. Способствовало этому признание жилья одним из важнейших благ, необходимым условием нормальной человеческой деятельности, в том числе общественной, а обеспечение жильем, доступность его для всех граждан - обязанностью государства. Сыграло роль и то, что государство являлось самым крупным собственником жилья, а удовлетворение потребности граждан в жилье осуществлялось государством в порядке административного распределения. Именно вследствие того, что большая часть жилья предоставлялась в пользование путем административного распределения среди определенного государством круга нуждающихся и, как следствие, была ограничена свобода договора в жилищных отношениях, размер предоставляемых жилых помещений и квартирная плата нормировались, договор найма жилого помещения имел ярко выраженный потребительский характер, чем отличался от договоров имущественного найма, заключавшихся в дореволюционной России и в государствах с рыночной экономикой.

Договор найма жилого помещения - самостоятельный вид  обязательств, жилищных обязательств. В таком качестве договор состоялся  сравнительно недавно - в 1937 г., когда  союзное жилищное законодательство вычленило его из договора имущественного найма⁴. ГК 1922 г., продолжая традиции дореволюционного российского гражданского законодательства, урегулировал лишь имущественный наем с вкраплением в него отдельных специальных жилищных норм. Но несмотря на его выделение в качестве самостоятельного обязательства, этот договор продолжал инерционно рассматриваться в литературе как разновидность договора имущественного найма с применением преимущественно правил этого института. Такая оценка договора найма жилого помещения сохраняется в литературе. Специальных жилищных норм, регулирующих данный вид обязательств, на момент выделения было недостаточно. Только в последующем сначала гражданское, а потом жилищное законодательство преодолело указанный дефицит в регулировании отношений жилищного найма.

Главная причина в  выделении жилищного найма - его  существенные признаки, особенность  которых позволяет выделить наем жилья в самостоятельный договорный вид, отграниченный ими от теперь уже смежного с ним имущественного найма.

К сожалению, в ГК 1922 г. своевременно не было внесено необходимых  изменений в связи с введением  нового института. Только в ГК 1964 г., равно как и в Основах 1961 г., договор найма жилого помещения  занял соответственно самостоятельное  место в договорном праве. Последовавшие затем реформы союзного и российского гражданского законодательства исходили также из признания договора найма жилого помещения как самостоятельного вида обязательств (второе поколение Основ 1991 г. и ГК РФ (часть вторая) 1996 г.). В СССР в условиях монополии государственного жилищного фонда в городах и поселках городского типа договор найма жилого помещения оказался единственной правовой формой использования государственного и общественного жилищного фондов.

Современное российское гражданское законодательство продолжило сложившуюся в советском гражданском законодательстве отдельную регламентацию жилищных отношений, принципиально отличаясь от регламентации в иностранном гражданском законодательстве, где наем жилья осуществляется по правилам договора имущественного найма с выделением специальных норм, регулирующих жилищные отношения. Германское гражданское законодательство, французский Гражданский кодекс регулируют наем жилья в одном ряду с наймом движимых и недвижимых вещей применительно и к физическим, и к юридическим лицам. Хотя в США и приняты жилищные кодексы на уровне отдельных органов местного самоуправления, однако регулирование отношений по найму жилья не выделено в нормы о договоре найма жилого помещения, а остается в рамках аренды имущества.

В отечественном законодательстве наиболее полная регламентация договора найма жилого помещения была осуществлена в ГК 1964 г. Однако затем его содержание было доведено до символического остатка  в виде одной статьи в связи  с принятием в РСФСР в 1983 г. специального жилищного закона - Жилищного кодекса. Соответствующие нормы ГК 1964 г. трансформировались в нормы ЖК, утратив силу в составе ГК. Действующий ГК наполнил в какой-то мере регулирование договора найма жилого помещения в сравнении с этой опустошительной отменой норм в ГК 1964 г. С 1 марта 2005 г. в силу вступил новый Жилищный кодекс РФ, который более подробно регламентирует вопросы найма жилого помещения⁵.

До ГК РФ наем жилого помещения  сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - арендой. Институт аренды был введен в связи с его провозглашением в ст. 58 предыдущей Конституции (в ред. от 9 декабря 1992 г.) как конституционного права граждан на жилище. Различие между наймом жилого помещения и его арендой были определены Законом об основах жилищной политики и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда - для коммерческого использования жилищного фонда. С принятием ГК РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности.

Арендные отношения  в индивидуальном жилищном фонде, принадлежащем гражданам, были урегулированы Законом РСФСР от 6 июля 1991 г.⁶, который внес изменения и дополнения в ЖК. В частном жилищном фонде, принадлежащем юридическим лицам, установление условий аренды было передано на усмотрение сторон договора⁷ (ст. 17 Закона об основах жилищной политики). Новое содержание конституционного права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ 1993 г.) уже не включает такого его обеспечения, как получение жилого помещения на условиях аренды.

С момента введения части  второй ГК, т.е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения с участием граждан как арендаторов исключена в дальнейшем из системы жилищных договоров как дублирующая договор найма жилого помещения, но ранее заключенные договоры аренды сохраняют силу только до истечения их сроков.

Это не означает исключения граждан вообще из числа субъектов  соответствующих арендных отношений, но уже в качестве арендодателей  либо хотя и арендаторов, но в отношении  других объектов аренды или иными  ее целями (например, гражданин остается арендатором домов (помещений) в целях отдыха, а не постоянного проживания). В литературе отмечалось, что жилое помещение может арендовать и индивидуальный предприниматель для последующей сдачи арендованной площади по договору найма другим гражданам. Если же жилое помещение (жилой дом) используется не как место пребывания, а как место жительства (постоянное, временное), то имеет место не договор аренды, а договор найма. Договор аренды именно жилого помещения применяется прежде всего между юридическими лицами (п. 2 ст. 671) по правилам гл. 34 ГК. Арендатор - юридическое лицо передает арендованное жилое помещение гражданину только на условиях найма, т.е. другого договора. Если же такая передача будет оформляться по правилам гл. 34 ГК, правовая защищенность гражданина-арендатора резко снизится по сравнению с защищенностью гражданина-нанимателя в договоре найма, что недопустимо (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ) и будет противоречить специальным нормам гл. 35 ГК.

1.2 Понятие, значение и сущность жилищного найма

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в данном случае исключаются.

Гражданский кодекс РФ разделил традиционный ранее сложившийся  договор потребительского найма  жилого помещения на две разновидности - собственно договор найма, который в литературе получил определение "коммерческого", и договор социального (потребительского) найма жилого помещения. Собственно наем жилого помещения безотносительно к его разновидностям имеет общую конструкцию, универсальный характер. В силу фактически завершенной кодификации жилищного законодательства общие нормы для двух разновидностей найма уже образованы.