Понятие и содержание договора найма жилого помещения

 

 

Содержание

 

 

Введение  3

Глава 1. Некоторые аспекты гражданско-правового регулирования сделок с жилыми помещениями 5

1.1 Сравнительно-правовой анализ жилищных отношений в РФ  5

1.2 Понятия и  виды договоров на жилое помещение  в соответствии с действующим  законодательством  9

Глава 2. Общие положения и правовая регламентация договоров найма и аренды жилого помещения 14

2.1 Понятие и содержание договора найма жилого помещения (объект, стороны, форма договора 14

2.2 Некоторые особенности договора социального найма жилого  
помещения 20

2.3 Правовая конструкция договора аренды жилого  
помещения 27

Заключение 31

Список использованных нормативных актов 

и литературы 34

 

Введение 

Актуальность  выбранной тематики заключается  в том, что среди личных потребностей человека первостепенное значение имеют потребности в пище, одежде, жилище и другие, которые являются насущными, жизненными потребностями. Поэтому любое обращение к проблеме, связанной с жилищем, неизбежно будет иметь в качестве исходной категорию «жилищная потребность».

Право граждан  на жилище может быть сведено к  трем юридическим возможностям, хотя норма статьи 40 Конституции РФ¹ конкретно не содержит такой юридической формулы: стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (последнее вытекает из норм международного права). 

Далеко не все  могут сегодня позволить себе купить жилье, но многие в состоянии снимать жилье по договору найма жилого помещения. Правильно составленный договор найма жилого помещения позволит защитить права сторон, т.к. их нарушение влечет за собой тяжелые последствия для любой из сторон. 

Объектом исследования являются общественные отношения,  возникающие в сфере реализации конституционного права граждан  на жилье.

Предметом исследования являются договорные институты найма  и аренды жилых помещений.

Итак, цель данной работы – исследовать договор найма и аренды жилого помещения, его объектный и субъектный состав и присущие ему особенности. 

Поставленная  цель решается посредством следующих  задач: 

- изучить основные  принципы в нормативно-правовом регулировании жилищных отношений в РФ;

-проанализировать  понятие и виды договоров на жилое помещение в соответствии с действующим законодательством;

- раскрыть содержание договора найма жилого помещения (объект, стороны, форма договора;

-рассмотреть  некоторые особенности договора социального найма жилого  
помещения;

- исследовать  правовую конструкцию договора аренды жилого помещения.

Структура, объем  и содержание работы определены целями и задачами исследования. Работа состоит  из введения, двух глав, заключения и  списка использованных нормативных актов и литературы.

 

Глава 1. Договорные отношения на жилое помещение в свете последних изменений  законодательства

 

1.1 Новое в  нормативно-правовом регулировании  жилищных отношений в РФ

 

С 1 марта 2005 года введен в действие новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ)².

Он разработан в соответствии с нормами Конституции  РФ, Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)³ и с учетом вновь принятых федеральных законов, содержащих нормы, направленные на регламентацию отношений в жилищной сфере.

По сравнению с Жилищным кодексом РСФСР, в новом концептуально изменился подход к обеспечению граждан жильем. Если раньше обеспечение нуждающихся граждан жильем являлось в большей степени функцией и бременем государства, то теперь оно лишь содействует россиянам в решении их жилищных проблем, то есть центр активности перемещен с государства на граждан⁴.

В Кодексе особое внимание уделено разграничению  компетенции между органами государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ и органами местного самоуправления в области жилищных отношений.

Изменения претерпели положения, регламентирующие предоставление жилых помещений по договору социального найма.

Во-первых, Кодексом предусматривается, что право на предоставление жилого помещения муниципального жилищного фонда по договору социального найма имеют нуждающиеся в улучшении жилищных условий малоимущие граждане.

Условием предоставления жилого помещения по договору социального  найма является нуждаемость таких граждан (малоимущих и иных категорий граждан, определенных федеральным законом) в улучшении жилищных условий.

Во вторых, существенные изменения претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма. Жилищный кодекс РФ исключил первоочередное предоставление жилых помещений. Жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет и включения в списки на предоставление жилых помещений по договору социального найма. Исключение составляют граждане, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в очередном порядке. Другие категории граждан, имеющие право на предоставление жилья в таком порядке, могут быть установлены федеральными законами.

Изменения также  связаны:

— с упразднением ордера на занятие жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Основанием для вселения в жилое помещение является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении этого помещения;

— с сохранением  права пользования жилым помещением. Согласно положениям Жилищного кодекса РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи не должно ограничиваться каким-либо сроком. Необходимым условием сохранения такого права является добросовестное исполнение взятых на себя обязательств по договору социального найма, в том числе, по внесению платы за жилье и коммунальные услуги.

Вопросы, посвященные  договору социального найма жилого помещения, в отличие от ЖК РСФСР, выделены в отдельную главу.

Согласно ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока. Впервые в новом Кодексе регламентируются обязанности и ответственность как наймодателя жилого помещения, так и нанимателя жилого помещения.

ЖК РФ сохранены  такие институты ЖК РСФСР как  обмен и поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Вместе с тем, существенно изменены правила обмена в отношении граждан, имеющих право его совершения: обмен возможен только с согласия наймодателя между нанимателями, проживающими в жилых помещениях по договору социального найма.

Положения Кодекса, регламентирующие предоставление жилых  помещений по договору социального найма, будут применяться к военнослужащим, гражданам Российской Федерации, уволенным с военной службы, и членам их семей с учетом особенностей, предусмотренными специальными федеральными законами, другими нормативными правовыми актами, определяющими их статус, дополнительную социальную защиту.

Новый кодекс содержит важную статью, которая определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен жилой дом, в том числе многоквартирный. Подробно изложена процедура изъятия жилого помещения, которая, по существу, развивает соответствующие положения Гражданского кодекса РФ об изъятии недвижимого имущества, устанавливая особенности такого изъятия применительно к жилым помещениям в целях обеспечения жилищных прав собственников⁵.

ЖК РФ содержит также статьи, регламентирующие пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и по договору пожизненного содержания с иждивением. В частности, граждане, пользующиеся жилыми помещениями на указанных основаниях, имеют равные права с собственником по пользованию жилыми помещениями. При этом гражданину, проживающему в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, предлагается предоставить право требовать государственной регистрации права на жилое помещение, возникающее из завещательного отказа.

Таким образом, на основании приведенной сравнительной  характеристики можно  сделать следующие выводы.

Жилищный кодекс РСФСР, после утверждения его  Верховным Советом РСФСР в 1983 году, вступил в действие и функционировал со значительными изменениями, дополнениями и ограничениями вплоть до конца 2004 г., то есть, более 20 лет. Постепенно Жилищный кодекс переставал (из-за его изначальной ориентации на регулирование договоров социального найма жилых помещений, относящихся к государственному и общественному жилищному фонду, в условиях полного ограничения прав граждан на свободу выбора места жительства), соответствовать меняющимся экономическим и социальным условиям, и довольно большим количествам нормативных актов, принятым в разное время, на разном уровне (от инструкций до федеральных законов) в различных, по сути, государствах: СССР, РСФСР, Российской Федерации⁶.

Отсутствие  единства правового регулирования  жилищных отношений значительно усложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, имело результатом неопределенность в осуществлении гражданами своих жилищных прав и обязанностей.

Таким образом, Конституция РФ содержит специальную статью (ст. 40), состоящую из трех частей:

1. Каждый имеет  право на жилище. Никто не может  быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной  власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным  указанным в законе гражданам,  нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Следовательно, статья 40 провозглашает право граждан на жилище, являющееся юридической гарантией обеспечения граждан жильем. Тем не менее, содержание данного права изменилось. Всем гражданам, нуждающимся в жилье, государство уже не могло гарантировать «благоустроенное жилище», а также невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги.

Конституция РФ закрепила принципы рыночной экономики, в том числе в жилищной сфере. Она изменила пути решения жилищного вопроса граждан, установив, что бесплатно (т.е. на условиях договора социального найма) или за доступную плату жилье предоставляется двум категориям граждан: а) малоимущим; б) иным указанным в законе лицам.

 

1.2 Понятие и  виды договоров на жилое помещение  в соответствии  с действующим законодательством

 

Наем жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан на жилище.

Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда  на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а также приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.

Существенные  условия договора найма жилого помещения  как общие нормы для всех его  разновидностей - оплата, наниматель и объект договора.

Договор возмездный (ст.682 ГК РФ). Безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы и переводит в регулирование гл.36 ГК РФ «Безвозмездное пользование» и жилищного законодательства.

В отличие от аренды нежилых  помещений (ст.608 ГК РФ) в качестве нанимателя в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин (ст.672, 677 ГК РФ), хотя ст. 671 ГК РФ его не называет, но этот признак следует из требований п.2 данной статьи. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в ст.672, 677 ГК РФ. Это множество лиц определено - в социальном найме как члены семьи и лица, утратившие семейные связи с нанимателем (ст.672 ГК РФ), - в коммерческом найме как постоянно проживающие совместно с нанимателем (ст.677 ГК РФ). В социальном найме названные лица - сонаниматели, в коммерческом найме - или сонаниматели (если названные лица заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем⁷.

От аренды этот договор отличается также специальным  объектом - жилым помещением (ст.288, 650, 673 ГК РФ), которое удовлетворяет требованиям нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих и на котором сторона остановила свой выбор.

В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма  жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (ст.40 ЖК).

Жилое помещение  здесь - обобщенное понятие (ст.673 ГК РФ). Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность - нежилое помещение - прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится нанятое жилое помещение, не допускается без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст.681 ГК РФ)⁸.