Понятие и содержание договора найма жилого помещения

2) являющиеся нанимателями  жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя, либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями  жилых помещений по договорам  социального найма, членами его семьи, собственниками жилых помещений и членами его семьи, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими другого жилого помещения. Перечень таких заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации.

Жилые помещения по договорам  социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся (ст. 52 ЖК РФ)²².

Так, например, в удовлетворении иска Асевой Е.К. об обязании восстановить в списках нуждающихся в предоставлении жилого помещения отказано правомерно, поскольку доказательств нуждаемости в предоставлении ей и членам ее семьи жилого помещения по договору социального найма и отнесения ее к категории граждан, подлежащих признанию нуждающимися в предоставлении жилого помещения, в материалах дела не имеется²³.

Принятие на учет граждан, в качестве нуждающихся  осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в этот орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений, поданных их законными представителями.

При этом основанием для  вселения в предоставляемую квартиру или иное жилое помещение будет  не ордер (как это было раньше), а  договор социального найма, который жилец-наниматель должен заключить с владельцем жилья. Форму этого документа разработало министерство регионального развития и утвердило правительство России.

Проанализировав нормы, установили, что, кроме малоимущих нуждающихся Жилищный кодекс назвал еще три категории граждан, которые по-прежнему имеют право (причем внеочередное) на получение бесплатного жилья. Это жильцы аварийных домов, чьи квартиры признаны не пригодными для проживания и не подлежат реконструкции или ремонту; это дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, то есть воспитанники детских домов; и, наконец, это граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических и социально опасных заболеваний (например, открытой, то есть заразной, формой туберкулеза)²⁴.

Прежде чем  въехать на предоставляемую ему жилплощадь, любой наниматель теперь должен будет подписать с собственником жилья договор социального найма.

Наниматель  жилого помещения в многоквартирном  доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме (ст. 61 ЖК РФ).

Предметом договора социального найма жилого помещения  является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Права и обязанности  наймодателя:

Наймодатель жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю  свободное от прав иных лиц  жилое помещение;

2) принимать  участие в надлежащем содержании  и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять  капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать  предоставление нанимателю необходимых  коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).

Наймодатель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных  жилищным законодательством и договором  социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную  законодательством²⁵.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя²⁶.

Права и обязанности  нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

1. Наниматель  жилого помещения по договору  социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в  занимаемое жилое помещение иных  лиц;

2) сдавать жилое  помещение в поднаем;

3) разрешать  проживание в жилом помещении  временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель  жилого помещения по договору  социального найма помимо указанных в части 1 статьи прав может иметь иные права, предусмотренные Жилищным Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

3. Наниматель  жилого помещения по договору  социального найма обязан:

1) использовать  жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным Кодексом;

2) обеспечивать  сохранность жилого помещения;

3) поддерживать  надлежащее состояние жилого  помещения;

4) проводить  текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно  вносить плату за жилое помещение и   коммунальные услуги;

6) информировать  наймодателя в установленные  договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма²⁷.

Члены семьи  нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

Если гражданин  перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Так, Решение суда по делу о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении оставлено без изменения, поскольку установлено, что ответчик, будучи зарегистрированным в спорном жилом помещении, членом семьи собственника никогда не являлся, в договорных отношениях по найму спорного жилого помещения с собственником не состоит, права и обязанности пользователя не несет²⁸. 

Вселение в  жилое помещение граждан в  качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст.71 ЖК РФ).

Принципы договора поднайма и проживания временных  жильцов в новом ЖК РФ, по сравнению  с предыдущим, практически не изменились.

По договору поднайма наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним  членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного  выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма заключается только при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ).²⁹

Права и обязанности сторон, вытекающие из договора социального найма жилого заключаются на основании статьи 65 ЖК РФ и «Правил предоставления коммунальных услуг»³⁰. В соответствии с условиями договора наймодатель обязан предоставлять услуги по обеспечению холодного и горячего водоснабжения (в том числе канализации),   газа, электроэнергии и центральным отоплением, а также своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее состояние подъездов, других  мест общего пользования домов и придомовой территории. Наниматель в свою очередь обязан вносить плату за коммунальные услуги и квартплату³¹.

Так, Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 31.07.2012 г. удовлетворены исковые требования Моховой Е.Ю. к Кодзокову А.Ю. о взыскании сумму задолженности по договору аренды в размере 72888 рублей 91 копейки. В соответствии с положениями ч.1 ст. 671, 678, ч.3 ст. 682 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Наниматель  обязан своевременно вносить плату  за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Судом установлено, что 10.10.2011 года между истицей (наймодателем) и ответчиком (нанимателем) был заключен договор аренды квартиры № по ул. <адрес>, согласно которого истица предоставляет во временное пользование ответчику (нанимателю) вышеуказанную квартиру, за пользование которой ответчик обязан уплачивать ей по 30000 рублей по 10 числам ежемесячно. Согласно п.2.2-2.5 договора аренды оплату за коммунальные услуги, электроэнергию, телефон, спутниковое телевидение, воду - оплачивает наниматель. В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом³². 

 

2.3 Правовая  конструкция договора аренды  жилого помещения

 

До вступления в силу ч.2 ГК РФ договор аренды жилого помещения распространялся на отношения, связанные с возмездным владением  и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст.17, 18), ЖК РСФСР (ст.131-136), Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (ст.2). В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями³³.

Главным разграничением договоров найма и аренды в  жилищной сфере выступает субъект – пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров «если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо, - то договор аренды». Соответственно в первом случае применяется 35-я, а во втором 34-я глава ГК РФ.

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования³⁴.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. Передача жилых помещений по договору аренды осуществляется по приемо-сдаточному документу. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных: складских и тому подобных целей.

Так, исковые  требования об обязании заключить договор  о предоставлении жилого помещения  удовлетворены правомерно, поскольку  ответчик распорядился состоящим на его балансе помещением, передав  его истцу, как работнику, поэтому у истца возникло право требования заключения с ним договора социального найма³⁵.

Единственная  возможность использования жилища арендатором – сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ в ст.615 указывает на необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, думается, что такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации.

Как следует  из ст.610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон, если же срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения³⁶.