Понятие и содержание договора найма жилого помещения

В отношениях найма  жилья может участвовать юридическое  лицо, но лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды (ст.650 ГК РФ) или договора безвозмездного пользования (ст.689 ГК РФ). По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю по договору найма.

Вместе с  тем имеют место факты, когда  юридические лица, став в этом случае арендаторами, заключают с пользователями арендованного жилого помещения не договор его найма, а договор субаренды, что ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя. 

Таким образом, цель договора жилищного найма - обеспечение  права гражданина на жилище⁹. Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласился. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья.

С введением  в действие части второй ГК РФ в правовом регулировании отношений по найму жилых помещений произошли существенные изменения.

Так, наем гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах частных собственников - посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма (что соответствует складывающимся рыночным отношениям в жилищной сфере).

Разница между  социальным и коммерческим наймом, помимо целевой направленности, состоит  в том, что социальный наем может  быть использован исключительно  в государственном и муниципальном  жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде. В основании договора социального найма лежит административный акт - ордер, выданный гражданам с соблюдением очередности или выделенный по основаниям, названным законом. Договор коммерческого найма заключается в силу волеизъявления сторон без нормированного предоставления жилого помещения. Договор социального найма - бессрочный, договор коммерческого найма - срочный¹⁰.

В юридической  литературе отдельно выделяются также  наем жилого помещения в доме жилищного  или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития.

Как правило, договор  коммерческого найма жилого помещения  может быть заключен на срок, не превышающий  пять лет (долгосрочный договор), и на срок до одного года (краткосрочный  договор). Краткосрочный наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у нанимателя и совместно с ним проживающих.

Таким образом, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого  найма жилого помещения - это две  разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов. 

Глава 2. Общие  положения и правовая регламентация  договоров найма и аренды жилого помещения

2.1 Понятие и содержание договора найма жилого помещения (объект, стороны, форма договора)

Договор жилищного найма относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права¹¹.

Прототипом  современного договора жилищного найма  в римском праве явился договор  найма вещей. По договору найма вещей  одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю¹².

В п.1 ст.671 ГК РФ дается легальное определение договора найма жилого помещения. Анализ этого  определения позволяет указать  на следующие важнейшие признаки.

Наймодателем  выступают гражданин или юридические  лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации). Гражданин должен иметь на праве собственности любое количество жилых помещений.

Таким образом, собственники - это граждане, юридические  лица, Российская Федерация, ее субъекты  муниципальные образования. Собственник может управомочить  других лиц представлять их интересы при заключении договора найма жилого помещения. От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления, чаще всего жилищно-эксплуатационные органы¹³.

Нанимателем может  быть только гражданин. Если речь идет о юридическом лице, то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды, а не выступать нанимателем в договоре найма жилого помещения.

В п.2 ст.677 ГК РФ установлено, что по общему правилу  наряду с нанимателем е договоре найма жилого помещения должны быть указаны лица постоянно с ним проживающие, к которым относятся: супруг (супруга), дети (в том числе усыновленные), родители супругов, прабабушка, прадед, внуки, братья, сестры; иные родственники; бывшие члены семьи (бывший супруг, супруга, если они продолжают проживать в жилом помещении; любые другие лица, хотя и не состоящие в родственных отношениях  с нанимателем, но фактически постоянно проживающие с ним на данной площади. О том, кто считается постоянно проживающим вместе с нанимателем, следует судить исходя из факта регистрации гражданина по месту жительства¹⁴.

Так, Решение суда о признании права пользования жилым помещением оставлено без изменения, так как истцы с согласия нанимателя были вселены и проживали в жилом помещении в качестве членов семьи, вели с ним общее хозяйство, для вселения к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя¹⁵.

Граждане, постоянно  проживающие совместно с нанимателем, в частности, вправе: пользоваться жилым  помещением по прямому назначению, хранить в жилом помещении свои вещи, предметы личного обихода; пользоваться  электро -, сантехническим и другим оборудованием.

Объектом договора найма  жилого помещения может быть изолированное  жилое помещение, пригодное для  постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) ст.673 ГК РФ.

Из данной статьи следует, что объектом договора найма жилого помещения может быть отдельная  квартира или ее часть, если квартира коммунальная. В этом случае жилое  помещение должно быть изолированным. Не может быть предметом найма часть комнаты, смежная комната, подсобные помещения. Кроме того, объектом найма может служить жилой дом, состоящий как из одной, так из нескольких квартир. В случае если предоставляется часть дома, то должны быть соблюдены требования об изолированном помещении.

Соответствие жилого помещения  определенным санитарным и техническим  требованиям - необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность. Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении. К элементам благоустройства относятся: водопровод, электрическое освещение, ванная комната, подсобные помещения¹⁶.

В отличие от договора социального  найма, в отношении которого жилое  помещен и должно быть пригодным  для проживания, благоустроенным  применительно к условиям данного  населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного  проживания.

Кроме жилого помещения наниматели вправе пользоваться таким имуществом как балкон, вестибюль, веранда, тамбур, технический этаж.

Согласно ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной  форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону такие последствия наступают в случая прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ)¹⁷. 

В отличие от договора социального  найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет (ст.683 ГК РФ). Таким образом, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок, не превышающий пяти лет.

Пункт 2 ст.683 ГК РФ среди договоров  найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п.2 ст.677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное. По истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение в наем¹⁸.

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался  от продления договора, договор считается  продленным на тех же условиях и  на тот же срок. При согласовании условий договора найма наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Согласие на сделку дается письменно, если необходимо можно оформить доверенность. В соответствии со статьей 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Доверенность является односторонней сделкой и удостоверяется нотариусом по общим правилам удостоверения сделок (устанавливается личность доверителя и определяется его дееспособность).

Лицо, выдавшее доверенность, именуется доверителем, а лицо, на имя которого выдана доверенность - доверенным лицом. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность, а лицо, которому доверенность выдана, отказаться от нее. При нотариальном удостоверении договора найма жилого помещении  в доме, который принадлежит гражданину на праве личной собственности, обязательно должны быть предоставлены справка бюро технической инвентаризации и документ о принадлежности жилого дома либо квартиры в многоквартирном доме  жилищно-строительного кооператива, индивидуальных застройщиков наймодателю.

Для удостоверения от имени  члена жилищно-строительного кооператива  договора найма жилого помещения, предоставленного ему в доме кооператива, необходимо предоставить письменное согласие на это правление кооператива, а также совершеннолетних членов семьи наймодателя¹⁹.

Жилищное правоотношение найма жилого помещения возникает  только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина нет права  пользования жилым помещением. Он приобретает права и обязанности нанимателя только с момента заключения договора.

Высказывается также мнение, что на основании названных выше юридических фактов (договора найма) возникает не одно жилищное правоотношение и право не жилую площадь, а  множество жилищных правоотношений²⁰.

Следовательно, содержание договора найма жилого помещения  составляет предоставление жилого помещения  (ст.673 ГК РФ) во владение и пользование для проживания в нем (ст. 678 ГК РФ) за плату (ст. 682 ГК РФ). Договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды. Договор найма жилой площади означает соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и коммунальные услуги.

2.2 Некоторые  особенности договора социального  найма жилого  
помещения

Договор социального  найма жилого помещения — это  соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи, пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило в виде отдельной квартиры²¹.

Круг лиц, имеющих  право на получение жилых помещений  социального использования, определяется жилищным законодательством.

В соответствии с новым  ЖК РФ нормой предоставления площади  жилого помещения по договору социального  найма, является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади предоставляемого жилого помещения (ст. 50 ЖК РФ).

Жилые помещения по договорам  социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Гражданами, нуждающимися в  жилых помещениях, считаются (ст. 51 ЖК РФ):

1) не являющиеся нанимателями  жилых помещений по договорам  социального найма или членами  семьи нанимателя, либо собственниками  жилых помещений или членами  семьи собственника жилого помещения;