Понятие и содержание договора найма жилого помещения

Так же как и  при регламентации договора коммерческого  найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст.621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключит договор на тех же или иных условиях. Исковые требования о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета удовлетворены правомерно, так как срок договора найма помещения истек, и собственник жилья не желает заключать новый договор, в связи с чем у гражданина прекращено право пользования жилым помещением, и он обязан освободить соответствующее жилое помещение³⁷.

Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать  помещение в аренду, но в течение  года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с  другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поскольку любое  жилище непосредственно связано  с землей, Закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок³⁸.

Ранее ГК РФ предусматривал, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Однако Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 609 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года³⁹.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор  считается незаключенным (ст.654 ГК РФ). Так, Решение суда о взыскании задолженности по договору коммерческого найма жилого помещения оставлено без изменения, так как ответчиком не было представлено доказательств уплаты им денежных средств за спорный период проживания в квартире⁴⁰.

При прекращении  договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

 

Заключение

 

В заключение исследования темы работы можно сделать следующие важные выводы.

Реформирование  сферы жилищных услуг, обусловленное  принятием нового Жилищного кодекса  РФ, предопределило новый подход к  сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий  аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственных средств.

Гражданский и  Жилищный кодексы Российской Федерации  предусматривает более широкие  возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том  числе на основе договоров коммерческого  и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований.

Согласно ст.672 ГК РФ в государственном и муниципальном  жилищном фонде социального использования  жилые помещения предоставляются  гражданам по договору социального  найма жилого помещения. Проживающие по такому договору совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности, наравне с нанимателем. Причем основания, условия и порядок заключения договора должны базироваться на жилищном законодательстве. Это означает, что регулирование жилищных правоотношений, основанных на договоре социального найма жилого помещения, регламентируется, по общему правилу, нормами жилищного законодательства. В остальных случаях главенствующую роль играют нормы ГК РФ, ориентированные на рыночные отношения в сфере жилищных услуг.

Однако ГК РФ предъявляет более жесткие требования к форме договора социального  найма жилого помещения (ст.671), правилам сохранения договора найма жилого помещения  при переходе права собственности  на жилое помещение (ст.675), правовому положению временных жильцов и поднанимателей (ст.680, пп.1 - 3 ст.685) и т.д. Как записано в п.3 ст.672 ГК РФ, другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Именно это положение порождает трудности в понимании и правильном применении конкурирующих норм, регулирующих сходные жилищные правоотношения. Остановимся на некоторых из них.

1. Гражданский  и Жилищный кодексы Российской  Федерации предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований. Вместе с тем следует признать, что вопросы социального найма регламентирован в большей степени жилищным законодательством. Эту конкуренцию следует устранить включив все нормы в жилищной законодательство, как один из составных институтов.

2. Согласно п. 1 ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются, в частности, граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. В соответствии с п. 2 ст. 51 ЖК РФ при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. По нашему мнению это неверно. П. 2 ст. 51 ЖК РФ устанавливает зависимость между правом одного из членов семьи на предоставление ему жилого помещения по договору социального найма и имущественным положением других членов семьи.

3. Согласно п. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ⁴¹ (далее - СК) ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права на имущество ребенка. Возможность проживания ребенка в квартире родителей, как и пользования иным имуществом родителей, обусловлена исключительно согласием родителей, поскольку СК РФ не возлагает на родителей обязанность содержать совершеннолетних трудоспособных детей. Следует обратить внимание, что предусмотренные п. 2 ст. 51 ЖК РФ последствия наступают независимо от того, ведет ли ребенок совместное с родителями хозяйство. Таким образом, наличие в собственности у родителей жилых помещений не влечет возникновение у ребенка каких-либо имущественных прав, но препятствует улучшению ребенком своих жилищных условий. Тем самым право ребенка на улучшение жилищных условий оказывается поставлено в зависимость от независящего от него обстоятельства - имущественного положения его родителей.

4. На наш взгляд, в ЖК РФ следует предусмотреть  главу, посвященную договору аренды  жилого помещения. В эту главу необходимо внести все те нормы договоров аренды и найма жилого помещения, которые применяются к рассматриваемому договору, а также нормы, присущие только договору аренды жилого помещения.

5.Необходимо  установить положения точно определяющие  те государственные или муниципальные органы, которые могут быть арендодателями по этому договору аренды и закрепляющие обязанность арендатора сдавать жилое помещение гражданину в найм, а не в субаренду.

6. Следует предусмотреть  нормы защищающие права нанимателя в случае расторжения или прекращения договора аренды жилого помещения

 

 

 

Список использованных нормативных  актов 

и литературы

 

I. Нормативные акты:

 

1. Конституция Российской Федерации с поправками от 30 декабря 2008 г.  Принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. //Российская газета. - 1993. - № 237; - 2009. - № 7.
2. Конвенция о защите прав человека и основных свобод (заключена в г. Риме 04.11.1950) (вместе с «Протоколом № 1» (подписан в Париже 20.03.1952) // СЗ РФ. -2001. -№ 2. Ст. 163.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ с изм. от 14.06.2012 // СЗ РФ.  – 1994. - № 32. Ст. 3301; -2012. -№ 25. Ст. 3268.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ с изм. от 14.06.2012 // СЗ РФ. -1996. -№ 5. Ст. 410; -2012. -№ 25. Ст. 3268.
5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ с изм. и доп., вступающими в силу с 01.09.2012 //СЗ РФ. – 1996. - № 1. Ст. 16; - 2011. - № 49 (ч. 1). Ст. 7041.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ с изм. от 25.12.2012 // СЗ РФ. – 2005. - № 1 (часть 1). Ст. 14; - 2012. -№ 53 (ч. 1). Ст. 7596.
7. О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ. //СЗ РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.
8. О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов:  Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 в ред. от 27.08.2012 //СЗ РФ. -2011. -№ 22. Ст. 3168.

II. Учебная литература, монографии, статьи:

 

9. Гончарова O.A. Жилое помещение как объект гражданских прав //Жилищное право. -2007. - №1. С.19-24.
10. Гражданское право: в 2 т. Том И. Полутом 1: учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2011. 485 с.
11. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве //Законодательство. - 2004. -№4. С 13-17.
12. Касенов Е.Б. Договор найма жилого помещения между гражданами. Правовая система Консультант Плюс. 2012.
13. Кириченко О.В. Государственная регистрация договоров коммерческого найма жилого помещения //Современное право. -2012. -№ 7. С. 7-14.
14. Кириченко О.В. Жилое помещение - предмет договора коммерческого найма //Семейное и жилищное право. -2012. -№3. С.15-18.
15. Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме //Современное право. -2012. -№ 6. С. 4-9.
16. Кириченко О.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства России //Современное право. -2011. -№ 7. С. 23-28.
17. Кириченко О.В. Срок в договоре коммерческого найма жилого помещения. //Семейное и жилищное право. -2012. -№ 4. С. 11-18.
18. Кириченко О.В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения //Современное право. -2012. -№5. С.9-12.
19. Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере //Современное право. – 2007. - № 7. С. 11-15.
20. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. /под ред. О.А. Городова, М.: Проспект, 2012. 345 с.
21. Корнилова Н.В. Становление и развитие положений о найме жилого помещения. / СПС «Консультант плюс».
22. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. М., Статут, 2005. 117 с.
23. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации /под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. 362 с.
24. Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения //Жилищное право. - 2011. - № 3. С. 10-13.
25. Савин О.Г. Заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам //Жилищное право. – 2011. - № 11. С. 23-29.
26. Садовникова Е.В. Некоторые вопросы судебной практики по жилищным спорам //Закон. - 2009. - №8. С.23-26.
27. Селиванова Е.С. Договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения в решении жилищной проблемы граждан России //Семейное и жилищное право. -2012. - № 6. С.14-18.
28. Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности. / СПС «Консультант плюс».
29. Юридический справочник по жилищным вопросам. /под ред. М.Ю. Тихомирова. Издательство Тихомирова М.Ю. 2011. 278 с.
30. Яковлев В.Н. Древнеримское и современное гражданское право России /рецепция права часть 2. Ижевск. 2005. 216 с.

 

III. Судебная практика:

 

31. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 27.09.2012 по делу № 33-19505/12. Архив Краснодарского краевого суда.
32. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 02.10.2012 по делу № 33-19720/12. Архив Краснодарского краевого суда.
33. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 16.10.2012 по делу № 33-20691/2012. Архив Краснодарского краевого суда.
34. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 18.10.2012 по делу № 33-20875/2012. Архив Краснодарского краевого суда.
35. Решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 31.07.2012 г. Архив Краснодарского краевого суда
36. Кассационное определение Краснодарского краевого суда от 17.01.2012 по делу № 33-836/12. Архив Краснодарского краевого суда.
37. Кассационное определение Краснодарского краевого суда от 15.11.2011 по делу № 33-26058/11. Архив Краснодарского краевого суда.

¹ Конституция Российской Федерации с поправками от 30 декабря 2008 г.  Принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. //Российская газета. - 1993. - № 237; - 2009. - № 7.

² Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ с изм. от 25.12.2012 // СЗ РФ. – 2005. - № 1 (часть 1). Ст. 14; - 2012. -№ 53 (ч. 1). Ст. 7596.

³ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ с изм. от 14.06.2012 // СЗ РФ.  – 1994. - № 32. Ст. 3301; -2012. -№ 25. Ст. 3268. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ с изм. от 14.06.2012 // СЗ РФ. -1996. -№ 5. Ст. 410; -2012. -№ 25. Ст. 3268.

⁴ Кириченко О.В. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства России //Современное право. -2011. -№ 7. С. 23-28.

⁵ Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. /под ред. О.А. Городова, М.: Проспект, 2012. С. 136.

⁶ Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере //Современное право. – 2007. - № 7. С. 11-15.

⁷ Кириченко О.В. Жилое помещение - предмет договора коммерческого найма //Семейное и жилищное право. -2012. -№3. С.15-18.

⁸ Корнилова Н.В. Становление и развитие положений о найме жилого помещения. / СПС «Консультант плюс».

⁹ Кириченко О.В. Жилое помещение - предмет договора коммерческого найма //Семейное и жилищное право. -2012. -№3. С.15-18.

¹⁰ Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере //Современное право. – 2007. - № 7. С. 11-15.