Найм жилого помещения

В ст. 61 Кодекса установлены  особенности пользования жилым  помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым помещением, предоставленным по указанному договору, определяются Кодексом и соответствующим договором социального найма.

Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями Кодекса, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма.

В ч. 2 ст. 61 Кодекса установлена  специальная норма, адресованная нанимателям  жилых помещений по договорам  социального найма в многоквартирных домах. Такие наниматели вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество. Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (примерный перечень объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст. 36 Кодекса).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 Кодекса). Неизолированное жилое помещение и помещения вспомогательного использования не могли быть самостоятельным предметом договора найма и прежде (см. ст. 52 ЖК 1983 г.). Новеллой является то, что Кодекс дополнил этот перечень общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (о правовом режиме такого имущества см. статьи гл. 6 Кодекса)¹⁴.

Устанавливая правила о форме  договора социального найма, Кодекс в ч. 1 ст. 63 воспроизводит правило  ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор  заключается в письменной форме. Имеется в виду простая письменная форма (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования (о юридическом значении такого решения говорилось выше). Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие решения о предоставлении жилого помещения, принятого в установленном порядке, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными.

В Кодексе более четко, чем это  ранее было сделано в ЖК 1983 г. и Основах, урегулированы права, обязанности и ответственность сторон договора социального найма жилого помещения.

Права и обязанности наймодателя  по такому договору определены в ст. 65 Кодекса. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать  своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это - далеко не единственное право наймодателя: Кодекс закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.

В ч. 2 ст. 65 Кодекса перечислены  основные обязанности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное  от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем  содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт  жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление  нанимателю необходимых коммунальных  услуг надлежащего качества.

Независимо от того, предусмотрены ли указанные обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку эти обязанности установлены в императивных правовых нормах федерального закона.

Приведенный перечень обязанностей наймодателя  не является исчерпывающим: наймодатель  несет и иные обязанности, предусмотренные  жилищным законодательством (о содержании понятия "жилищное законодательство" см. ст. 5 Кодекса)¹⁵.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 65, дополнительные (по сравнению  с установленными Кодексом и иными  актами жилищного законодательства) обязанности наймодателя можно  предусмотреть также непосредственно  в договоре социального найма  жилого помещения. Однако представляется, что сделать это по инициативе нанимателя жилого помещения по договору социального найма на практике будет непросто.

Основанием ответственности  наймодателя по договору социального  найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения).

В ст. 67 Кодекса предусмотрены  основные права и обязанности нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в данной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.

Так, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое  жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение  в поднаем;

3) разрешать проживание  в жилом помещении временных  жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя  своевременного проведения капитального  ремонта жилого помещения, надлежащего  участия в содержании общего  имущества в многоквартирном  доме, а также предоставления  коммунальных услуг.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 Кодекса наниматель жилого помещения  по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое  помещение по назначению и  в пределах, которые установлены  Кодексом;

2) обеспечивать сохранность  жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий  ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить  плату за жилое помещение и  коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя  в установленные договором сроки  об изменении оснований и условий,  дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Выполнение нанимателем  жилого помещения перечисленных  в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования  занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей¹⁶.

Изменение и расторжение  договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с Кодексом (ст. 82, 83) с учетом общих  правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450-453 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В случаях, когда договор  подлежит изменению или расторжению  в судебном порядке, необходимо иметь  в виду, что требование об изменении  или о расторжении договора может  быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (см. п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Изменение договора социального найма жилого помещения новый Кодекс допускает при условиях, указанных в ст. 82. Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 Кодекса). В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ)¹⁷.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются  в измененном виде. Обязательства  считаются измененными с момента  заключения соглашения сторон об изменении  договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

Основанием изменения  договора социального найма жилого помещения Кодекс, как и действовавшие ранее правила ст. 88 ЖК 1983 г., признает замену одного нанимателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).

Необходимо обратить внимание на то, что в ст. 82 Кодекса  говорится о согласии "остальных  членов семьи". Однако следует полагать, что здесь подразумеваются только члены семьи, совместно проживающие в соответствующем жилом помещении. Иное толкование сделало бы применение данной нормы весьма затруднительным, поскольку вряд ли возможно точно определить весь круг членов семьи какого-либо лица.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Обязательства считаются прекращенными  с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не предусмотрено указанным  соглашением. В случае расторжения  договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ)¹⁸.

2.2 Договор коммерческого найма жилого помещения

Право граждан на жилище может быть реализовано посредством обеспечения жилыми помещениями как постоянного, так и временного пользования, например, при найме жилых помещений, находящихся в собственности граждан или публичных субъектов: Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, а также для проживания членов его семьи.

Коммерческий наем наиболее распространен в частном жилищном фонде. В то же время он применяется  в государственном и муниципальном жилищном фондах коммерческого использования¹⁹, в которых он предоставляется, как правило, гражданам, имеющим на каждого члена семьи доход выше уровня дохода малоимущих граждан.

Основанием для заключения договора коммерческого найма является решение уполномоченного исполнительного органа государственной или муниципальной власти.

Основанием для вселения в жилое помещение является договор  коммерческого найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров (в данном случае речь идет о договоре коммерческого найма); одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права (договор социального найма).

Понятие и содержание договора найма жилого помещения. Важнейшие  положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в гл. 35 ГК РФ.

По договору найма  жилого помещения одна сторона - собственник  жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение  за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Юридические признаки договора найма жилого помещения: это договор  консенсуальный, двусторонний, взаимный, возмездный.

Договор найма жилого помещения считается заключенным, когда достигнуто соглашение сторон по всем его существенным условиям. В этом его отличие от договора социального найма, в основе которого - сложный юридический состав (нуждаемость в жилом помещении по одному из оснований, предусмотренных законодательством; постановка на учет; принятие решения о предоставлении жилого помещения; заключение договора на основании принятого решения).

Предмет (объект) договора коммерческого найма жилого помещения. Предметом (объектом) такого договора согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется жилищным законодательством, т.е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т.д. В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма наряду с пользованием жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за пределами квартиры (п. 2 ст. 673 ГК РФ). Неизолированное жилое помещение не может быть объектом договора найма.

Размер жилого помещения  при коммерческом найме не ограничивается в отличие от социального найма, где предоставление жилого помещения производится в пределах нормы предоставления.

Сроки договора. Договор  коммерческого найма жилого помещения  заключается на определенный срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Следовательно, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок, не превышающий пяти лет.