Договор найма жилого помещения. Участие ОВД в жилищных правоотношениях

Курсовая работа по гражданскому праву.

Договор найма жилого помещения. Участие ОВД в жилищных      правоотношениях.

Договор найма жилого помещения

     Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих собственников жилья стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование. Поэтому, сдавая "излишки" жилой площади, мирятся с неудобствами, съезжаются с родителями, детьми.

     Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст. 674 ГК должен быть заключен в письменной форме.

     Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем стоит заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозят владельцу жилого помещения неполучением обещанных по договору денег, а порою и утратой самого жилья.

     Какие условия должны содержаться в договоре найма жилого помещения? Кроме подробных паспортных данных сторон необходимо детально описать объект (предмет) договора. Исходя из требований ст. 673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира, дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, то есть помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее размера, определяемого законодательством Российской Федерации и ее субъектов (ст. 40 Жилищного кодекса РСФСР) .

     Но названными требованиями условия договора не исчерпываются. В нем следует указать срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст. 683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года) . При этом, если договором не предусмотрено иное, права нанимателей существенно ограничиваются: они, например, не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок, не могут сдавать в поднаем жилое помещение, производить замену нанимателя.

     Конечно, в договоре надо указать размер оплаты за жилое помещение, который устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст. 682 ГК, ст. 56 ЖК) .

     Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. Согласно ст. 677 ГК в договоре найма следует указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

     Все эти условия имеют исключительно важное значение в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену.

     Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст. 288 ГК, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За использование жилого помещения не по назначению, то есть в иных, кроме жилья, целях собственник может лишиться своей жилой площади. Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (ст. 293 ГК) .

     Главный вопрос, который волнует стороны в этом договоре, - размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложились определенные и более-менее устойчивые размеры оплаты одного метра квадратного общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, состояния квартиры, этажности, экологии района, транспортного сообщения и т.п.

     При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе стороны особо беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, - и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

     Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородние разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, теле-радиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму.

     Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения.

     1.По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём – ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации.

     Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

     В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (типовой договор социального найма жилого помещения, утверждённый постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года № 315).

     Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 60 Жилищного кодекса РФ).

     2. Переход права собственности, на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечёт расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора найма (ст. 675 ГК РФ).

     В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г.______________                                                       «___»_________20__года

___________________________________________________________________,

(наименование юридического лица)

в лице______________________________________________________________

(должность, ФИО)

_______________________________________действующего на основании

______________________именуемое в дальнейшем «Наймодатель», и

( Устав, доверенность и т.п.)

___________________________________________________________________,

(ФИО, адрес, паспортные данные)

именуемый в дальнейшем «Наниматель», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1        Предмет Договора

1.1.              По настоящему Договору Наймодатель, собственник изолированного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания, далее именуемого – Квартира, обязуется предоставить на условиях настоящего Договора Нанимателю Квартиру за плату во временное владение и пользование для проживания в ней.

1.2.              Квартира находится по адресу:____________________________

____________________________________________________________________

      Квартира имеет следующие характеристики:

-общая полезная площадь-     ____________________кв.м;

-жилая площадь-                         ____________________кв.м;

-количество комнат-                   ____________________;

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Оценочная стоимость предоставляемой квартиры по документам ПИБ                                                                                       _________рублей

1.3.              Право собственности Наймодателя на указанную квартиру подтверждается следующими документами:_____________________________________________

________________________________________________________________________________________________________________________________________

1.4. Наниматель использует Квартиру в течении всего срока найма для проживания.

1.5. Наниматель обязуется после окончания срока действия настоящего Договора передать Наймодателю свободную Квартиру в состоянии, пригодном для проживания, установленное в Квартире оборудование и другое имущество в исправном состоянии в течении трёх дней с момента окончания действия Договора по Акту приёма – передачи с учётом нормального износа.

1.6. настоящий Договор заключён сроком на_____________года (лет)

Договор вступает в силу с момента его заключения.

Права и обязанности сторон

2.1. Наниматель обязан:

- использовать Квартиру только для проживания;

- обеспечивать сохранность Квартиры и поддерживать её в надлежащем состоянии, за свой счёт осуществлять ремонт (в том числе капитальный) Квартиры, установленного в ней сантехнического и иного оборудования;

- соблюдать правила пользования жилым помещением, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности Квартиры, установленного в ней оборудования и имущества;

- возмещать ущерб, причинённый Квартире и установленному в ней имуществу и оборудованию по вине Нанимателя;

- не производить переустройство и реконструкцию Квартиры без письменного согласия Наймодателя;

- своевременно вносить плату за Квартиру;

- самостоятельно вносить коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, теплом, телефоном и другие) в установленном порядке. Оплата коммунальных услуг не входит в плату, указанную в п. 3.2 Договора;

- после окончания срока действия настоящего Договора передать Наймодателю свободную квартиру в состоянии пригодном для проживания, установленное в Квартире оборудование и другое имущество в исправном состоянии в течении трёх дней с момента окончания действия Договора по Акту приёма – передачи с учётом нормального износа;

- нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений.

2.2. Наниматель принимает на себя все риски, связанные с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в квартире оборудования, происшедшие во время действия настоящего Договора. В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель обязан за свой счёт отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для Наймодателя.