Договора коммерческого найма жилых помещений

Введение.

В России проблема с жильем стоит довольно остро. Потребность граждан в жилье для постоянного проживания пока удовлетворяется далеко не полностью, как и  в средствах размещения для временного проживания, которую удовлетворяют предоставлением гостиничных услуг. К тому же большей части населения России не представляется возможным приобрести жилье в собственность из-за отсутствия средств. Хотя 81,3% жилья находится в частной собственности, оставшаяся часть - это государственный и муниципальный жилой фонд. Такие данные приведены в Концепции Федеральной целевой программы "Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010 - 2020 гг.", утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 02.02.2010 г. N 102-р. Поэтому договор коммерческого найма жилого помещения в современных условиях рыночной экономики выступает одним из основных способов удовлетворения жилищной потребности граждан. В связи с чем вопросы правового регулирования данных договорных отношений являются актуальными и требуют дальнейшего освещения в юридической литературе.    

Договор коммерческого найма  жилого помещения получил свою правовую основу сравнительно недавно - с введением  в действие части второй ГК РФ (т. е. с 1 марта 1996 г.) - и по существу заменил предусмотренный ранее Законом РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (далее - Закон N 4218-1) договор аренды гражданами жилых помещений, под которым фактически и подразумевался рассматриваемый договор.    Предваряя анализ особенностей правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, следует отметить, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ рассматриваемый договор коммерческим наймом не именуют (дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения в федеральном законодательстве отсутствует). В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Термин "коммерческий наем" пришел из деловой речи и применяется в правовом смысле лишь с целью отличия коммерческого найма от социального в основном в теории, юридической практике и в законодательстве субъектов Российской Федерации.

Следует отметить  направление по улучшению общеэкономической ситуации в стране, в связи с распространением коммерческого найма жилья. Арендные отношения упрощают передачу во временное владение и пользование жилых помещений, что гарантирует трудовую миграцию в стране, столь необходимую для роста экономики. Более того, в зарубежных странах арендные платежи способствуют накоплению капитала для строительства нового жилья.

Целью работы является исследование содержания и особенностей договора коммерческого найма жилых помещений, а также правового регулирования  коммерческого найма. Для достижения поставленной цели в необходимо решить следующие задачи:

• Определить сущность коммерческого найма жилья;
• Рассмотреть все существенные условия договора коммерческого найма;
• Определить основы гражданско-правового регулирования коммерческого найма;
• Исследовать законодательство РФ и судебную практику в отношении коммерческого найма жилья .

Объектом исследования является общественные отношения, возникающие  в связи с коммерческим наймом жилого помещения.

Предметом исследования является механизм правового регулирования коммерческого найма жилых помещений.

В ходе исследования были использованы следующие методы: аналитический, сравнительный, изучение учебной литературы, нормативно-правовой базы, публикаций и статей, метод обобщения.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Понятие договора коммерческого найма жилого помещения.

 

1. Общие положения.

В отличие от прочих разновидностей договоров жилищного найма коммерческий наем представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия. Этим он принципиально отличается от договора социального найма, по сути оформляющего бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности. Поэтому и отношения коммерческого найма жилья регулируются непосредственно гражданским законодательством и лишь в небольшой их части - жилищным.¹

Для заключения договора коммерческого  найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в виде решения властного  органа, состояния на жилищном учете  и т.п. Ни на одной из сторон здесь не лежит обязанность вступить в договорные отношения (договор коммерческого найма жилого помещения не относится и к числу публичных договоров). Также жилое помещение предоставляется по договору коммерческого найма без снятия с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий до приобретения иного жилого помещения.²

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока. Что касается юридических лиц, то им жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Понятие "иной договор" при этом не означает ни один из видов договоров найма жилых помещений, нанимателями по которым могут быть только граждане. Таким "иным договором", помимо договора аренды, может быть, например, договор безвозмездного пользования, договор доверительного управления имуществом и др.

В соответствии с императивной нормой п. 2 ст. 288 ГК РФ, которая не подлежит расширительному толкованию, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Это касается всех видов жилых помещений, которые могут быть объектом договорных отношений - квартир, жилых домов, частей квартир или жилых домов.

Поэтому в любом случае юридическое лицо, которому по договору предоставлено жилое помещение  во временное владение и (или) пользование, может использовать данное жилое помещение исключительно для проживания граждан (см. п. 2 ст. 671 ГК РФ). Такое юридическое лицо вправе, например, предоставить это помещение своим работникам или иным гражданам на условиях безвозмездного пользования либо субаренды, если она допускается условиями договора между юридическим лицом и собственником жилого помещения (либо управомоченным лицом).

По своей юридической  природе данный договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным и срочным.

 

2. Объект договора.

Объектом договора коммерческого  найма может быть квартира, жилой  дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера. Нормы жилой  площади на эти отношения не распространяются, размер сдаваемого внаем помещения  определяется только соглашением сторон. Закон не устанавливает жестких  требований к качеству объекта этого  договора. Имеется в виду, что  стороны сами будут решать, соответствует  ли жилое помещение их потребностям и возможностям. Об этом свидетельствует  использованное в п. 1 ст. 673 ГК понятие "помещение, пригодное для постоянного проживания". Закон в данном случае определяет минимум требований к жилому помещению как объекту договора, хотя на практике по договорам коммерческого найма, как правило, передаются в пользование помещения, отвечающие (в условиях нашей страны) самым высоким требованиям. Однако объектом договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. "такое, в котором возможно проживание человека без угрозы для его здоровья".

Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут  быть подсобные помещения. Однако при  найме квартиры, дома, части дома они, безусловно, составляют один из существенных элементов объекта. Если же внаем  сдается часть квартиры (комната  или несколько комнат), то подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей. Объектом договора коммерческого найма при найме жилых помещений в многоквартирных домах будут не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обсуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК; ср. ч. 1 ст. 36 ЖК).

В тексте договора объект должен быть максимально индивидуализирован (место расположения в доме, метраж, количество комнат и т.п.). Если помещение сдается вместе с мебелью и прочей обстановкой, она также должна быть отражена в тексте договора (желательно - с оценкой).

Все жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который в силу ст. 19 ЖК РФ может быть образован не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах.

 

 

3.Форма и сроки договора коммерческого найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения  не требует нотариального удостоверения  и государственной регистрации, но в соответствии со ст. 674 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме, которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и "случайных" условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ. Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем предпочтительно заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозит владельцу жилого помещения неполучением обещанных по договору денег, а порой и утратой самого жилья.

Хотя, не смотря на эти обстоятельства, на практике зачастую договор заключают в устной форме, что объясняется во-первых, стремлением собственников-наймодателей квартир уйти от уплаты налогов с дохода, полученного от сдачи жилья в коммерческий наем; во-вторых, правовыми особенностями расторжения договора по инициативе наймодателя, ставящими его в невыгодное правовое положение по сравнению с нанимателем-гражданином.

Договор коммерческого найма  может заключаться на срок, не превышающий 5 лет. Если стороны не определили срок, то договор считается заключенным на 5 лет (ч. 1 ст. 683 ГК). Коммерческий наем может быть и краткосрочным, заключенным на срок до одного года. В этом случае на него не распространяется действие ряда правил об обычном, длительном договоре коммерческого найма, предусмотренных пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 (в том числе о правах членов семьи нанимателя, о возможностях вселения временных жильцов, сдачи жилья в поднаем и замены нанимателя, а также о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок).

 

4. Субъекты договора:

1) Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане.

В качестве нанимателя в  договоре коммерческого найма, как  правило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность  лиц на стороне нанимателя (ср. п. 1 ст. 308 ГК). Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключения такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями, имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помещением (п. 4 ст. 677 ГК).

Совместно с нанимателем  обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут  быть и лица, не относящиеся к  членам его семьи. Заключая договор  найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно  с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Как отмечал П.В. Крашенинников:"в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений". Поэтому применительно к данным отношениям закон говорит не о "членах семьи нанимателя", а о "постоянно проживающих вместе с ним гражданах".

2) Наймодатель.

В качестве наймодателя в  договоре коммерческого найма обычно выступает собственник жилого помещения, которое может относиться к любому жилищному фонду - частному, государственному, муниципальному. По общему правилу  это - помещение, входящее в частный  жилищный фонд. Наймодателем по договору коммерческого найма часто является не непосредственно собственник, а  управомоченное им лицо (например, его  представитель или компания, управляющая  этим его имуществом). При этом наймодатель  здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлечения прибыли.

 

5. Характеристика прав и обязанностей сторон.

1) Права и обязанности нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан.

          Наниматель получает  право на  предоставление наймодателем жилого помещения во временное возмездное пользование. Основной обязанностью нанимателя при этом является своевременная оплата за пользование жилым помещением. Порядок и сроки ее осуществления оговариваются сторонами в договоре.

Наниматель обязан также использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья - побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки (если только иное не предусмотрено договором). Однако, если выполнение таких работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем, либо связано с производством капитального ремонта жилого дома, то эти работы производятся за счет наймодателя. Периодичность и сроки текущего ремонта законодательством не регламентируются, а определяются по соглашению сторон. Стороны могут установить в договоре иные условия текущего ремонта, например, ремонт может производиться за счет наймодателя - собственника жилого помещения.