Договора коммерческого найма жилых помещений

 

Имеют ли право граждане, проживающие по договорам найма в жилых домах, участвовать в делах о признании права собственности на указанные дома, либо о признании недействительными сделок с этими жилыми домами?

Судебная практика отвечает на этот вопрос отрицательно. В качестве примера можно привести такие дела:

1) Заявитель обратился в суд с заявлением об установлении юридического факта - факта владения зданием общежития на праве собственности. Решением суда первой инстанции заявление было удовлетворено. Один из жильцов общежития обратился в вышестоящий суд с жалобой на указанное решения, ссылаясь при этом, что заявление удовлетворено незаконно. Окружной суд указал, что так как в силу ст. 675 ГК изменение права собственности на жилое помещение не влечет за собой изменения отношений по найму жилья, то у нанимателя жилого помещения отсутствует право на обжалование состоявшегося судебного акта, так как этим актом не затрагиваются его имущественные права¹⁶.

2) Прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки по приватизации государственного предприятия в части передачи приватизируемому предприятию здания общежития. Ответчик возражал против удовлетворения иска, указывая, в частности, что дело неподведомственно арбитражному суду, так как решением по делу могут быть затронуты права граждан, проживающих в общежитии; дело подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции. Окружной суд признал этот довод несостоятельным и указал, что прокурором оспаривается действительность приватизации жилого здания юридическим лицом, отношения по использованию занимаемых помещений гражданами предметом иска не являются, так как исходя из смысла ст. 675 ГК переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет для нанимателя каких-либо правовых последствий.

 

Приводит ли к  прекращению договора коммерческого найма прекращение семейных отношений нанимателя и членов его семьи?

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения в соответствии с пунктом 4 статьи 31 ЖК РФ право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Подобный случай в отношении жилого помещения, сдаваемого в коммерческий наем, был рассмотрен в определении ВС РФ от 27.04.2010 N 58-В10-5, в котором суд отказал в удовлетворении иска, так как договор коммерческого найма прекратился по вышеуказанным основаниям.

Выселения в данной ситуации, конечно, можно избежать, однако в суде придется доказывать следующие обстоятельства:

- отсутствие другого жилья.  В случае перемены места жительства  физическое лицо не должно  умышленно ухудшить свои жилищные  условия;

- отказ от участия в  целевой федеральной программе  по предоставлению жилья должен  быть обоснованным, при этом наниматель  жилья - физическое лицо должен  доказать, что его право на  приобретение по установленным  нормам жилого помещения было  нарушено.

Фактически необходимо оспорить в суде выселение в связи с  отсутствием другого жилья, а  также в связи с наличием оснований  на проживание в спорном помещении.¹⁷

 

Выселении некоторых из проживающих на площади граждан.

К сожалению, в законодательстве еще не найдено решение вопроса о выселении некоторых из проживающих на площади граждан без расторжения договора найма. В данный момент необходим дифференцированный подход к выселению отдельных лиц, нарушающих права соседей или использующих помещение не по назначению. Другим примером является выселение граждан, лишенных родительских прав, которое предусмотрено п. 2 ст. 91 ЖК. Выселение из жилого помещения лиц, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано судом невозможным, допустимо не только при социальном, но и при коммерческом найме. При этом сам договор найма не прекращается, а продолжает действовать в отношении других проживающих на площади лиц.

 

Приведенные выше вопросы, которые  касаются договора коммерческого найма  жилья, показывают наличие некоторой  неоднозначности и отчасти отсутствия полноты урегулирования данного договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

В процессе работы были рассмотрены  вопросы, связанные с договором коммерческого найма жилых помещений и правоотношениями по этому договору. Также были изучены различные случаи применения законодательства РФ о коммерческом найме жилья на практике, что вызвало некоторые затруднения по нахождению и последующему анализу информации по судебной практике.

Особый интерес вызвало  подробное изучение договора и его  условий, которые в значительной степени устанавливаются соглашением  сторон.

Отношения по найму жилых помещений должны стать неотъемлемой частью в решении многих проблем, связанных с передачей во владение и пользование жилого помещения для проживания в нём, ведь цель найма - упрощение механизма получения жилого помещения. В настоящее время, несмотря на то, что жилье является первой необходимостью, жилые помещения – это объекты очень дорогостоящих покупок,  которые не может себе позволить среднестатистический гражданин Российской Федерации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиография.

¹ Постановление Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" , 2009 г., N 14. п. 4. 

² Гражданское право: В 4 т. /Под ред.  Е.А. Суханова Т. 3: Обязательственное право. - "Волтерс Клувер", 2008 г.

³ См., напр.:  Обзор кассационной и надзорной практики Пермского краевого суда по гражданским делам за 2007 год от 7 февраля 2008 г. //определение от 13 ноября 2007 г., 2008г., N 33-5453; Обзор судебной практики Читинского областного суда по гражданским делам за 1 полугодие 2008 года, 2009г., п. 6; определение Президиума Московского областного суда от 2 апреля 2003 г. по делу N 44г-308, 2003, N 295.

⁴ Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ//

Система Гарант, 2009г.

⁵ Крашенинников П. Не так страшен новый Жилищный кодекс, как его малюют // Московский комсомолец, 2005, N 046 (23.810), с. 5.

⁶ Комментарий к Конституции Российской Федерации / Сост. В.Д. Зорькина, Л.В. Лазарева.  "Эксмо", 2010 г., гл.2.

⁷ Постановление Пленума ВС РФ "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия" от 31 октября 1995 г., N 8, п. 13.

⁸ определение ВС РФ от 03.10.2006, N КАС06-368.

⁹ Постановление ФАС УО от 22.05.2006, N Ф09-4027/06-С2.

¹⁰ Постановление ФАС ВВО от 30.06.2004, N А29-6709/2003-3Э.

¹¹ Постановления ФАС СКО от 12.12.2006, N Ф08-6335/06

¹² Постановление ФАС МО от 16.06.2009, N КГ-А40/4823-09.

¹³ Постановление ФАС ЦО от 10.01.2007, N А14-7547/2006-367/14.

¹⁴ Постановление ФАС МО от 20.03.2007, N КГ-А40/10816-06.

¹⁵ Маронин Е.Ю. Понятие юридической фикции //URL: http://img.superinf.ru/view_helpstud.php?id=1391.

¹⁶ Постановление ФАС СКО от 30.03.2006, N Ф08-1050/06.

¹⁷ См., напр.: Определение ВС РФ от 28.12.2010, N 205-В10-34; Определение ВС РФ от 06.07.2010, N 25-В10-4.