Договора коммерческого найма жилых помещений

При расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе  и особенно - по требованию наймодателя, действует принцип судебного  расторжения (п. 2 и 3 ст. 687 ГК).

К числу других принципов  регулирования расторжения договора коммерческого найма следует  также отнести ограничение вмешательства  государства (закона) в отношения  сторон посредством императивных норм, в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон. Количество таких норм в ГК - минимальное.

К отношениям, связанным  с расторжением договора коммерческого  найма, полностью применим и принцип  устойчивости права пользования  жилым помещением, характерный для  отношений социального найма. При  коммерческом найме досрочное расторжение  договора и выселение также допускаются  в исключительных случаях, которые  прямо названы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом.

 

3. Расторжение договора в суде и судебное выселение из жилого помещения.

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма  может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, если помещение  перестает быть пригодным для  постоянного проживания и, во-вторых, в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

По требованию наймодателя  договор коммерческого найма  может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

- невнесения нанимателем  платы за жилое помещение за  шесть месяцев, если договором  не установлен более длительный  срок, а при краткосрочном найме  - в случае невнесения платы  более двух раз по истечении  установленного договором срока  платежа;

- разрушения или порчи  жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия  которых он отвечает;

- использования жилого  помещения нанимателем или другими  гражданами, за действия которых  он отвечает, не по назначению;

- нарушения нанимателем  или другими гражданами, за действия  которых он отвечает, прав и  интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случаях  невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен  коммерческий характер данного вида найма жилого помещения. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко  этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать  отношения с неплательщиком и  сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем при  регулировании расторжения договора коммерческого найма закон, как  следует из ст. 687 ГК, рассматривает  нанимателя как слабую сторону и  предусматривает для него ряд  льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении договора по причине  разрушения или порчи жилого помещения  нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд  может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для  устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом  срока нарушения не будут устранены, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК). Таким образом, наймодатель, несмотря на доказанность фактов разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, должен терпеть такое нарушение договора и нарушение его права собственности в течение около трех лет. Представляется, что при определении последствий разрушения или порчи жилья принципу справедливости больше соответствовало бы выселение нанимателя (хотя он и является слабой стороной в договоре) из нанятого помещения без назначения ему столь продолжительных сроков "на исправление".

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения договора и выселения его и других граждан, за действия которых он отвечает, если они используют жилое помещение  не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель  сначала может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений, причем данная стадия является обязательной для наймодателя, решившего расторгнуть  договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предоставление по решению суда срока (не более года) на устранение нарушений и отсрочка по решению суда принятого им решения о расторжении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения  наниматель и другие граждане, проживающие  в жилом помещении к моменту  расторжения договора, подлежат выселению  из жилого помещения на основании  решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность  обеспечить нанимателя, подлежащего  в соответствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое решение  означало бы необоснованное ограничение  права собственности, вторжение  в сферу правомочий и интересов  собственника.⁴

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия  расторжения договора, исходя из необходимости  справедливого распределения между  сторонами расходов, понесенных ими  в связи с исполнением этого  договора.

 

4. Переход права собственности на жилое помещение.

Переход права собственности  на занимаемое по договору найма жилое  помещение не влечет расторжения  или изменения договора найма  жилого помещения.

 

В этом случае, обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищного найма (аренды), "права следования" этих "обременений" за отношениями собственности на арендованное имущество.

По соглашению между сторонами  договора коммерческого найма могут  быть изменены любые его условия, если только при этом не произойдет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального урегулирования изменения отношений коммерческого  найма законом объясняется тем, что здесь отношения сторон в  соответствии с принципом свободы  договора определяются главным образом  их соглашением.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 4. Договор  поднайма жилого помещения. Вселение временных жильцов.

 

1. Поднаем жилого помещения.

К числу субъективных прав нанимателя, возникающих из договора найма жилого помещения, относится  право сдачи нанятого помещения  или его части другому лицу - поднанимателю путем заключения с ним договора поднайма. По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя  передает на срок нанятое им помещение  в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК). 
Сторонами договора поднайма являются, с одной стороны, наниматель, занимающий жилое помещение по договору коммерческого или социального найма, и, с другой стороны, поднаниматель. Наниматель по основному договору выступает в данном случае в роли наймодателя. При вселении поднанимателя должны соблюдаться действующие правила о регистрации граждан по месту временного жительства. 
Объектом договора поднайма может быть часть занимаемого нанимателем жилого помещения, в том числе часть комнаты, а при временном выезде - все помещение. В последнем случае ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель, поскольку поднаниматель юридически с наймодателем не связан.

Специальных требований к  форме договора поднайма закон не предусматривает. В данном случае должны соблюдаться общие правила о  форме сделок. Представляется, что  данный договор может быть совершен как устно, так и в письменной форме, а по соглашению сторон возможно и его нотариальное удостоверение. 
Заключение нанимателем договора поднайма возможно при одновременном наличии следующих двух условий: согласие наймодателя и наличие жилой площади, достаточной для того, чтобы после вселения поднанимателя на каждого проживающего приходилось не менее установленной нормы жилой площади.

Договор поднайма жилого помещения  является реальным, поскольку права  и обязанности возникают у  сторон не в момент соглашения, а  в момент передачи предмета поднайма, т.е. вселения поднанимателя в обусловленное  помещение. Это вытекает из п. 1 ст. 685 ГК, согласно которому наймодатель  передает жилое помещение поднанимателю. Договор поднайма относится к числу возмездных договоров. Существенным его условием является плата за пользование жилым помещением, которая может быть выражена не только в виде денежной суммы (что встречается наиболее часто), но и в иной форме (например, путем передачи вещей, выполнения работы, оказания услуг). Порядок и сроки внесения платы за пользование жилым помещением определяются соглашением сторон. 
Поскольку каждая из сторон в договоре поднайма имеет и права и обязанности, рассматриваемый договор относится к двусторонним. 
Договор поднайма является срочным договором: существенным его условием закон признает срок, в течение которого поднаниматель может проживать в жилом помещении. При этом срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срок договора коммерческого найма жилого помещения. На договор поднайма не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

В силу договора поднайма у  поднанимателя возникает право  пользования занятым жилым помещением. Однако это право не является самостоятельным, оно производно и зависимо от прав нанимателя и имеет ограниченный характер. Поднаниматель не участвует  в решении вопросов пользования  жилым помещением, например, не требуется его согласия при вселении новых постоянных пользователей, при решении вопроса о переустройстве жилого помещения, о ремонте и т.п. Поднаниматель не участвует также в исполнении обязанностей, которые возникают для нанимателя и членов его семьи.

Главным основанием прекращения  договора поднайма является истечение  срока действия договора. В этом случае поднаниматель обязан освободить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого  помещения. В таком же порядке  он выселяется и в случае, если досрочно прекратилось право самого нанимателя на жилое помещение.

Поднаниматель имеет право  в любое время отказаться от договора и освободить занимаемое помещение  при условии внесения платы за прожитое время, если иное не было предусмотрено  договором.

 

2. Временные жильцы.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным  уведомлением наймодателя вправе разрешить  безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам. Следовательно, имеется просьба гражданина разрешить ему временное проживание и в ответ на нее - согласие (разрешение) нанимателя и проживающих совместно с ним лиц, т.е. оферта и акцепт. Таким образом, вселение временного жильца и его проживание в жилом помещении нанимателя происходит на основании договора. Это - безвозмездный договор, который, как правило, заключается в устной форме. Временные жильцы приобретают на основании заключенного договора право временного пользования жилым помещением нанимателя. Это право, как и аналогичное право поднанимателя, является зависимым, не самостоятельным правом. Вместе с тем оно существенно отличается от права поднанимателя. Во-первых, для временных жильцов установлен предельный срок их проживания в помещении нанимателя - шесть месяцев (ч. 1 ст. 680 ГК). По истечении срока наймодатель может запретить их дальнейшее проживание. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Наймодатель может запретить  временным жильцам проживание при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

В случае отказа освободить жилое помещение при наличии  указанных выше обстоятельств временные  жильцы по требованию нанимателя или  лиц, совместно с ним проживающих, подлежат выселению в судебном порядке  без предоставления другого жилого помещения. ГК не выделил такую меру  отдельно, но ее применение может быть обосновано правилами, определяющими судебную защиту гражданских прав и способы их защиты (ст. 11 и 12 ГК).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 5. Правовое регулирование.

 

1.Особенности правового  регулирования договора коммерческого найма.

Одним из важнейших социально-экономических  прав гражданина является право на жилище, которое входит в состав конституционного статуса гражданина России.

Право на жилище относится  к числу основных прав, и поэтому  в силу ст. 17 Конституции РФ этому  праву свойственна неотчуждаемость: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина, либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в Конституции и законе.