Договора коммерческого найма жилых помещений

Данное право носит многоаспектный характер и может быть сведено к нескольким основным юридическим возможностям, вытекающим из содержания ст. 40 Конституции РФ, одной из которых является  возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина — собственника этого помещения и членов его семьи, но и путем передачи жилого помещения для проживания другим гражданам на основании договора (коммерческого найма и др.). 

Право на жилище согласно ст. 17 «Конституции РФ принадлежит каждому  от рождения. В жилищном законодательстве это свойство права на жилище проявляется, в частности, в том, что в состав членов семьи нанимателя, имеющих  право на жилое помещение, включаются не только совершеннолетние лица, но и  дети, причем в законе учитываются  их особые интересы.

Гражданский кодекс РФ (ст. 288) прямо предусматривает право  собственника сдавать жилое помещение  для проживания другим лицам на основе договора.

Наем жилого помещения  регулируется нормами главы 35 ГК РФ  и нормами жилищного законодательства (в том числе законодательства субъектов федерации, поскольку жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов). Следует отметить, что Председатель Комитета Государственной Думы по законодательству Павел Крашенинников, один из авторов Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 марта 2005 года, на вопрос: "Почему в Кодексе нет термина "договор коммерческого найма"?", - ответил: "Заключение договоров коммерческого найма регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ, и переписывать его мы посчитали не нужным. Договоры коммерческого найма как существовали, так и существуют. Для заключения договоров коммерческого найма достаточно лишь достижение между сторонами договоренности по всем существенным условиям договора".⁵

Правоотношения по договору коммерческого найма прямо урегулированы главой 35 ГК РФ, устанавливающей права и обязанности сторон договора коммерческого найма и граждан, проживающих совместно с нанимателем, их взаимную ответственность. В Омской области коммерческий наем жилья региональным законодательством регулируется незначительно, ведь все необходимые аспекты уже достаточно полно раскрыты нормативно-правовыми актами на федеральном уровне, хотя есть и региональные акты, имеющие важное практическое значение, например, Постановление Правительства Омской области от 9 августа 2006 г. N 107-п "О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда Омской области коммерческого использования".

2.Судебная практика.

1) Определение СК Омского областного суда от 5 ноября 1997 г. N 33-2134 (извлечение).

Закрытое акционерное  общество (ЗАО) обратилось в суд с  иском к Ш. об изменении условий  договора.

В обоснование иска указано, что ЗАО является собственником  жилого помещения. 01.08.94 года с Ш. был  заключен договор аренды спорной  квартиры на два года. Срок договора истек, но был продлен на два года по решению суда.

В момент заключения договора в 1994 году они имели возможность  сдавать квартиру в аренду, однако в настоящее время изменилось их материальное положение, ЗАО испытывает финансовые трудности и они намерены продать спорную квартиру, как  единственное дорогостоящее недвижимое имущество. Продажа квартиры даст возможность  погасить долги и избежать банкротства. В связи с существенным изменением обстоятельств, просили изменить договор  аренды в части срока действия, уменьшив срок до 4 месяцев.

Ш. иск не признала.

Решением райсуда договор  найма жилого помещения между  ЗАО и Ш. изменен, уменьшен срок договора до 4 месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Омского  облсуда решение райсуда отменено, в удовлетворении иска ЗАО к Ш. об изменении договора найма жилого помещения отказано.

Ответчица проживает согласно договора коммерческого найма жилого помещения в квартире, принадлежащей  истцу на праве собственности. Данное обстоятельство установлено судебными постановлениями.

Заявляя требование об изменении  срока договора найма жилого помещения, истец сослался на ухудшение финансового  положения, как существенное изменение  обстоятельств - ст. 451 ГК РФ.

Суд, удовлетворяя исковые  требования, также сослался на данные обстоятельства, указав, что истец  не мог предвидеть ухудшение своего финансового положения. Доводом  истца также является ссылка на то, что продав квартиру они смогут поправить  свое финансовое положение.

Согласно статье 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Данная норма закона свидетельствует  о том, что у истца имеется  право на распоряжение спорной квартирой  при наличии на нее договора найма, т.е. не имеется препятствий в  любое время продать эту квартиру.

Суд ошибочно пришел к выводу, что ухудшение финансового положения  истца является существенным изменением обстоятельств и необоснованно  изменил срок договора найма жилого помещения.

2) Практика ВС РФ.

При рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам  необходимо учитывать, что Конституция  Российской Федерации предоставила каждому, кто законно находится  на территории Российской Федерации, достаточные права на передвижение, пребывание и жительство.⁶

Исходя из этих положений Конституции, следует иметь в виду, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях⁷.

Граждане, постоянно проживающие  вместе с нанимателем, могут известить  наймодателя о заключении с нанимателем  договора о том, что они несут  совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в  случае исполнения одним из сонанимателей  полностью солидарной обязанности, все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения обязанности  кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший такую обязанность (например, оплативший счет за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного  требования к остальным сонанимателям  в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (см. ст. 325 ГК РФ).

В судебной практике также были истолкованы правила распределения бремени осуществления капитального и текущего ремонта жилого помещения, сданного внаем. При рассмотрении одного из дел ВС РФ указал, что, распределяя бремя осуществления ремонта, ГК не определяет, какие виды работ следует относить к капитальному ремонту, а какие - к текущему. ВС РФ предложил следующий способ определения того, выполнение каких работ является капитальным ремонтом, а каких - текущим: Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, предусмотрен примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда. Работы, которые не включены в указанный перечень, не относятся к работам по капитальному ремонту жилого помещения и должны осуществляться нанимателем за свой счет как текущий ремонт занимаемого жилого помещения⁸.

3.Проблемные вопросы, встречающиеся на практике.

В соответствии с  п. 1 ст. 673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение. Однако в соответствии с п. 2 указанной статьи наниматель имеет право пользования общим имуществом многоквартирного дома. Из этого следуют некоторые противоречия между двумя этими нормами.

Весьма подробные рассуждения  на этот счет содержатся в одном  из кассационных постановлений ФАС  УО. Так, рассматривая спор между налогоплательщиком - коммунальным предприятием и налоговым  органом, суд указал следующее.

На основании п. 1 ст. 673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Суд разъяснил, что пользование жилым помещением является правомочием, которое заключается в праве потребления вещи в зависимости от ее назначения (употребление, применение, использование вещей в соответствии с их предназначением, эксплуатация имущества, получение плодов и доходов, приносимых им, и т.п.). Право пользования, по мнению суда, означает, что пользователь получил от владельца или распорядителя вещи (объекта) право на ее использование в течение определенного периода и на условиях, установленных собственником-распорядителем или собственником-владельцем. Правомочие (предусмотренная законом возможность участника правоотношения осуществлять определенные действия или требовать их от другого участника) может быть самостоятельным субъективным правом или одним из элементов права.

Далее окружной суд сделал вывод о том, что из содержания ст. 671 ГК следует, что пользование жилым помещением в правоотношениях по предоставлению жилья является лишь одним из элементов субъективного права, возникающего из договора найма. Другим элементом права нанимателя по договору найма жилого помещения является возможность пользования общим имуществом многоквартирного дома (т.е. нежилыми помещениями). Следовательно, эти правоотношения лишь вытекают из договора найма жилого помещения, являются смежными с правоотношениями жилищного найма, но не влияют на основания возникновения правомочия пользования жилым помещением⁹.

Более лаконичен был другой окружной суд, который в рамках рассмотрения налогового спора пришел к схожему  выводу: "В п. 1 ст. 673 ГК установлено, что объектом найма жилого помещения является изолированной жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом). Места общественного пользования многоквартирного дома, а также его оборудование к жилым помещениям не относятся"¹⁰.

Не противоречит ли нормам ст. 671 ГК указание жилого помещения в качестве места нахождения юридического лица?

Судебная практика по спорам, связанными с признанием незаконными  отказов налоговых органов в  государственной регистрации юридических  лиц, свидетельствует о том, что  суды вполне допускают указание жилого помещения в качестве места нахождения юридического лица. Как правило, в таких делах регистрирующие органы, настаивающие на правомерности отказа в регистрации юридическим лицам, имеющим местонахождение по адресу жилого помещения, указывают в качестве основания своей позиции норму ст. 671 ГК о том, что жилое помещение, арендованное юридическим лицом, может быть использовано только для проживания граждан.

Практически все окружные суды единодушно признают несостоятельность  этого довода. В качестве примера можно привести рассуждения ФАС СКО по рассматриваемой проблеме. Окружным судом указано, что Ст. 671 ГК не регулирует правоотношения, связанные с местонахождением юридического лица, а предусматривают право юридического лица на использование жилых помещений только для проживания в них граждан. Место нахождения юридического лица (место его регистрации), которое должно быть указано в учредительных документах, может не совпадать с фактическим размещением имущественного комплекса и производственных помещений юридического лица.¹¹

Несколько выбивается из общего ряда относительно недавнее постановление  ФАС МО по делу об оспаривании отказа на внесение изменений в ЕГРЮЛ. Окружной суд указал на то, что нижестоящим судом в удовлетворении заявления о внесении в ЕГРЮЛ и в учредительные документы изменений с указанием места нахождения юридического лица жилого помещения, часть которого принадлежала его учредителю на праве собственности, было отказано правомерно, так как размещение в жилой квартире юридического лица, характер деятельности которого создает неудобства для остальных проживающих в данном доме граждан, противоречит жилищному законодательству РФ¹².

Интересные рассуждения  по данному вопросу содержатся и в одном из кассационных постановлений ФАС ЦО. Суд указал, что директор создаваемого юридического лица вправе указать в учредительных документах в качестве адреса места нахождения общества место нахождения постоянно действующего единоличного исполнительного органа, т.е. адрес своего места жительства¹³. Однако ФАС МО придерживается по данному вопросу иной точки зрения.¹⁴

Представляется, что позиция  ФАС МО по комментируемому вопросу  не выдерживает никакой критики. Местонахождение юридического лица - это в известной степени юридическая  фикция, необходимая обороту (такая  же, впрочем, как и само юридическое  лицо).¹⁵ Понятно, что никакого беспокойства указание в качестве местонахождения юридического лица в ЕГРЮЛ жилого помещения, принадлежащего директору или учредителям юридического лица, лицам, совместно проживающим с ним в данном жилом помещении, доставить не может (разве что к такому беспокойству следует отнести получение почтовой корреспонденции, доставляемой по данному адресу на имя юридического лица).