Договора коммерческого найма жилых помещений

Наниматель не вправе производить переустройство, реконструкцию и перепланировку жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан соблюдать:

- правила пользования  жилыми помещениями, содержания  жилого дома и придомовой территории, а также правила пользования  коммунальными услугами (водоснабжения,  водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, вывоза твердых  и жидких бытовых отходов);

- правила пожарной безопасности  при топке печей, кухонных очагов, при пользовании электрическими, газовыми, другими приборами, не  допускать установки самодельных  предохранительных устройств, загромождения  коридоров, проходов, лестничных  клеток, запасных выходов, выполнять  другие требования пожарной безопасности.

При выезде из помещения  на другое постоянное место жительства наниматель обязан освободить и сдать  наймодателю жилое и подсобные  помещения, санитарно-техническое и  иное оборудование в надлежащем состоянии. Невыполнение нанимателем работ  по текущему ремонту, а также по устранению имеющихся неисправностей фиксируется  в акте сдачи жилого помещения(Приложение ).Стоимость ремонта и расходы по устранению повреждений возмещаются нанимателем.

 

Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о том, кто будет вместе с ним проживать в нанятом  жилом помещении, закон в интересах  наймодателя предусматривает определенные границы осуществления этого права. Дело в том, что постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК). Поэтому при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое количество жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития.

В связи с этим закон  устанавливает, что в договоре коммерческого  найма жилого помещения должен содержаться  перечень граждан, которые будут  постоянно проживать совместно  с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с  нанимателем допускается лишь с  согласия наймодателя (ст. 679 ГК). Следовательно, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.

При вселении других граждан  для постоянного проживания (кроме  вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним  проживающих. Такое согласие не требуется  лишь при вселении несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 679 ГК). Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. Разумеется, при этом необходимо и соблюдение правил регистрационного учета граждан.

Но в любом случае граждане, постоянно проживающие с нанимателем, приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможности проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых возможностях распоряжения им.

 

Так, с согласия наймодателя  наниматель вправе сдать часть или  все нанятое им жилое помещение  в поднаем на срок (в пределах срока действия основного договора коммерческого найма). Допускается  также вселение нанимателем в  используемое им по договору жилое  помещение других граждан для  постоянного проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с  согласия наймодателя. Действующий  закон исключает обмен жилыми помещениями между их нанимателями по договорам коммерческого  найма (ст. 72 ЖК). Теоретически не исключен, однако, обмен жилыми помещениями только между нанимателями жилья по договорам коммерческого найма либо их обмен с собственниками другого жилья или с членами жилищных кооперативов, не полностью уплатившими паевые взносы за жилье, но, конечно, при условии согласия наймодателей (а в последнем случае - и при условии принятия обменивающихся нанимателей в члены жилищных кооперативов).

 

По истечении срока  действия заключенного договора коммерческого  найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Определенные последствия  предусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать  помещение внаем в течение  года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать  признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причиненных  отказом возобновить с ним  договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

2) Права и обязанности наймодателя.

Наймодатель по данному договору обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, а также осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ремонт общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении(ст. 676 ГК).

Если иное не предусмотрено  договором, на наймодателе лежит также обязанность по производству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования нанятым жильем (п. 3 ст. 681 ГК).

Положения гл. 35 ГК РФ не устанавливают обязанности наймодателя по договору коммерческого найма предоставлять нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение в тех случаях, когда капитальный ремонт сдаваемого в наем помещения не может быть произведен без выселения нанимателя. Поэтому такая обязанность может возникнуть у наймодателя только в том случае, если она предусмотрена договором. Хочется отметить, что выселение нанимателя возможно только в случае расторжения договора коммерческого найма. По требованию наймодателя расторжение договора допускается только в случаях, перечисленных в ст. 687 ГК РФ. Поэтому само по себе то обстоятельство, что наймодатель намерен произвести капитальный ремонт в сдаваемом внаем помещении, не может рассматриваться как основание для расторжения договора и выселения нанимателя. Расторгнуть договор коммерческого найма (и, соответственно, выселить нанимателя из занимаемого им помещения) в связи с необходимостью проведения капитального ремонта можно только в том случае, если эта необходимость вызвана обстоятельствами, перечисленными в ст. 687 ГК РФ

В зависимости от конкретных обстоятельств, несмотря на наличие  заключенного договора коммерческого  найма, к отношениям между нанимателем  и наймодателем могут распространяться и положения жилищного законодательства о социальном найме.³

 

Со своей стороны, наймодатель  вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми  актами.

 

6. Существенные отличия от договора социального найма:

- договор коммерческого  найма может заключаться на  пользование жилыми помещениями  во всех видах жилищного фонда,  в то время как социальный  наем - только на жилые помещения  в домах государственного или  муниципального жилищного фонда;

- договор коммерческого  найма является срочным и заключается  на срок не более пяти лет  (статья 683 ГК РФ). Социальный наем бессрочен;

- в основе коммерческого  найма лежит добровольное соглашение  сторон, а в основе социального  найма - административный акт  (решение органа власти);

- коммерческий наем заключается  без нормирования размера жилой  площади, а социальный - в пределах  установленных норм;

- при коммерческом найме  квартплата не лимитирована, а  в социальном ограничена, существуют  также льготы;

- нанимателями по одному  договору коммерческого найма  могут быть совершенно разные  лица (не родственники - статья 677 ГК РФ), в договоре же социального найма участвуют только родственники и лишь в исключительных случаях также иные лица;

- расторжение договора  коммерческого найма во всех  случаях влечет выселение без  предоставления жилого помещения;  при расторжении договора социального  найма лицо выселяется, как правило,  с предоставлением другого жилого  помещения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Оплата  жилого помещения и коммунальных услуг по договору коммерческого найма.

 

1. Отношения по оплате.

Законодательством Российской Федерации установлена обязанность граждан и организаций по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.  Для нанимателей и собственников жилых помещений структура платы различна. Если плата для нанимателей согласно пункту 2 статьи 154 ЖК РФ состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем), за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, то собственники вносят только плату за содержание, ремонт жилого помещения и плату за коммунальные услуги(т.е. деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающую комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях). Такой составляющей как плата за наем у собственников жилых помещений нет. Наниматели жилых помещений, переданных на праве хозяйственного ведения государственным и муниципальным предприятиям, вносят плату за наем наймодателям этих жилых помещений (пункт 3 статьи 155 ЖК РФ). Наниматели жилых помещений в многоквартирном доме, для управления которым выбрана управляющая организация, плату за наем вносят этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в порядке, согласованном с управляющей организацией (пункт 4 статьи 155 ЖК РФ). Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления. 
При этом размер платы в договоре коммерческого найма жилья, как правило, многократно превышает размер оплаты жилья, предоставленного по договорам социального найма и найма специализированного жилья, потому, что устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК).

2. Плата по договору коммерческого найма жилья.

Договор найма является возмездным, так как согласно статье 678 ГК РФ наниматель должен своевременно вносить плату за жилое помещение, причем такая плата вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма. Если договор таких сроков не предусматривает, плата за наем должна вноситься ежемесячно в соответствии с нормами ЖК РФ, что установлено пунктом 3 статьи 682 ГК РФ. Размер платы устанавливается также по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Изменение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.

 

1. Изменение договора.

Статья 686 ГК РФ предусматривает  возможность замены нанимателя в  договоре найма жилого помещения, что  влечет за собой изменение договора. Так, по его требованию или по требованию постоянно проживающих вместе с ним граждан нанимателя заменяют на одного из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним. В любом случае для замены нанимателя необходимо и согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуации не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК сохраняются, поскольку на место нанимателя становится либо один из совместно проживавших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они становятся сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

 

2. Расторжение договора.

Договорные обязательства  коммерческого найма жилья носят  срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока  действия договора, на основании которого они возникли. По соглашению сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого  найма может быть расторгнут в  любое время по одностороннему решению  нанимателя. При этом не требуется  объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность  возмещать упущенную выгоду, вызванную  односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя  за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия  наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне  требование о возмещении упущенной  выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.