Расторжение договора найма жилого помещения. Выселение

 
 
 

Факультет: Юридический

Направление подготовки бакалавра: 030900 «Юриспруденция»

Кафедра: Гражданского права и гражданского процесса 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

Тема: «Расторжение договора найма жилого помещения. Выселение» 
 
 
 
 

     Работа  защищена

     «___»____________2012 г. 

     Оценка________________ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Ульяновск

2012 

СОДЕРЖАНИЕ 

      ВВЕДЕНИЕ…………………………………………….......……..3

1. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА...........………………………………………………...5

1. Права и обязанности нанимателя....………………..5

2. Права и обязанности наймодателя.………….……..9

2. ОСОБЕННОСТИ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ………………………………………………...12
3. ОСНОВАНИЯ ВЫСЕЛЕНИЯ………………………………...17

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ....………………….……………………………...27

      СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………...29 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность  темы курсовой работы обусловлена той  значительной ролью, которую договор  найма жилого помещения продолжает играть в настоящее время. Как  известно, жилище является одним из главнейших материальных условий жизни  человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Наличие надлежащего жилья входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека. Право на жилище – это одно из основных законодательно установленных прав человека. В соответствии со ст. 7 Конституции РФ – социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В. Крашенинников, без преувеличения  можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение.

Объектом  исследования в курсовой работе выступают общественные отношения, связанные с правовым регулированием найма жилых помещений. Предмет исследования составляет действующее законодательство, регулирующее отношения найма жилого помещения, правоприменительная практика.

Цель  работы – комплексный анализ правового института найма жилого помещения. Для достижения цели поставлены задачи: 1) уточнить права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения; 2) рассмотреть основания расторжения договора найма жилого помещения и основания выселения.

В качестве методов исследования применялись  формально-логический и системный  методы научного познания. Приведены  примеры из судебной практики.

По структуре  курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка источников. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО  НАЙМА

     1.1 Права и обязанности нанимателя

В качестве пользователя жилым помещением наниматель наделяется следующими правами:

     Вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;

     Разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;

     Передавать  с согласия наймодателя часть  или все жилое помещение в  поднаем¹;

     С согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию жилого помещения (ст. 678 ГК РФ). При этом необходимо также согласование предполагаемых изменений с уполномоченными государственными органами².

     Пользоваться  общим имуществом в многоквартирном  доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ);

     Проведения  текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

     Осуществления переоборудования занимаемого по договору жилого помещения, если это переоборудование существенно не изменит условия  пользования жилым помещением;

     Заключения  договора найма на новый срок по истечении срока действия существующего  договора найма жилого помещения. Такое  право закон называет преимущественным (ст. 684 ГК РФ);

     Расторжения договора (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем) с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ);

     Замены  его (при согласии наймодателя и  граждан, постоянно проживающих  с ним) одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним (п. 1 ст. 686 ГК РФ)³.

     Замена  первоначального нанимателя при  отказе наймодателя допускается, т.к. разрешается жилищным законом. Требуется  исключительно взаимная согласованность  сторон на перемену первоначального  нанимателя: и совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой. Хотя споры, возникающие связи с признанием какого-либо из постоянно проживающих с нанимателем, разрешаются в судебном порядке, суд, руководствуясь ст. 686 ГК РФ, не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя⁴.

     На  объем прав нанимателя влияет классификация  договоров на долгосрочный и краткосрочный. Закон выделяет в особую группу договоры краткосрочного найма, которые заключаются  на период до одного года. Краткосрочный коммерческий наём уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей. Они лишаются ряда прав: права быть вписанными персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 697 ГК РФ, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих; права вселять временных жильцов и поднанимателей; преимущественного права возобновить договор на новый срок; права на замену нанимателя в договоре; льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилья (чтобы приостановить выселение)⁵.

     Однако  эти правила диспозитивны: по соглашению сторон наниматель в договоре краткосрочного найма может быть наделен соответствующими правами⁶.

     Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем  виде перечислены в ст.678 ГК РФ. Наниматель обязан использовать жилое помещение  только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и  поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

     Жилое помещение предоставляемое для  проживания, и поэтому наниматель обязан использовать жилое помещение  по назначению, целевому использованию⁷.

     Не  все авторы соглашаются с положением об использовании жилого помещения только для проживания. Это связано с принятием нового ЖК РФ, который разрешает использовать жилые помещения лицами, проживающими в них на законном основании, не только для целей проживания, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Единственное ограничение, предусмотренное ЖК РФ, - это запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Следует напомнить, что ранее использование жилых помещений допускалось исключительно для целей проживания⁸.

     В свою очередь мы придерживаемся мнения П. И. Седугина о том, что предоставляемое  наймодателем нанимателю жилое помещение  по договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилых потребностей нанимателя⁹. Также следует отметить, что договор коммерческого найма относят к гражданско-правовым договорам, а не к жилищным и следовательно необходимо руководствоваться ст. 678 ГК РФ. А действие ст. 17 ЖК РФ должно распространяться только на жилищные договоры, на наш взгляд это должно быть обозначено в самой статье.

     Под обязанностью обеспечивать сохранность  жилого помещения следует понимать бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих¹⁰.

     Что касается текущего ремонта, то этот ремонт заключается в проведении планово-предупредительных  работ по сохранению конструкций, отделки  помещений, предотвращающих преждевременный  их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья, а также для обеспечения безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.)¹¹.

     Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное, без разрешения наймодателя, переустройство жилого, подсобного помещений, балконов, лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести жилое помещение в прежнее состояние. Кроме того, в случае если нанимателем при самовольном переустройстве или перепланировке был причинен ущерб жилому помещению и (или) имуществу наймодателя, наниматель будет нести гражданско-правовую ответственность, связанную с возмещением причиненных убытков (ст. 15, гл. 59 ГК)¹².

     Внесение  наемной платы – одна из основных обязанностей нанимателя. Размер платы  за жилое помещение определяется по соглашению сторон в договоре коммерческого найма (ст. 682 ГК РФ). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вноситься нанимателем ежемесячно в порядке в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ)¹³.  

     1.2 Права и обязанности наймодателя

     Основными правами наймодателя в договоре найма жилого помещения следует  признать право требовать от нанимателя внесения платы за пользование жилым  помещением и оплаты коммунальных услуг (если оплата указанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя), а также возврата жилого помещения при расторжении договора найма в надлежащем состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Последнее право не закреплено в гл. 35 ГК РФ, но вытекает из существа отношений найма любого имущества. Соответственно к отношениям по возврату жилого помещения как объекта найма можно применить по аналогии ст. 622 ГК РФ¹⁴.

     В ГК РФ отсутствуют нормы, посвященные  правам наймодателя, которые соответственно усматриваются из корреспондирующих им обязанностей нанимателя жилого помещения. Так, наймодатель имеет право требовать от нанимателя использования жилого помещения только для проживания, обеспечения его сохранности и поддержания его в надлежащем состоянии. При этом наниматель не может без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения, требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальных платежей (ст. 678)¹⁵.