Расторжение договора найма жилого помещения. Выселение

     Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя¹⁶. По договору коммерческого найма жилого помещения наймодатель обязан:

     Во-первых, передать нанимателю свободное жилое  помещение в состоянии, пригодном  для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ).

     Помещение должно быть свободным, то есть в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица¹⁷.Также помещение должно быть юридически свободным от прав третьих лиц. Передача жилого помещения, несвободного от прав иных (третьих) лиц, может привести к серьезному ущемлению прав нанимателя и невозможности пользования жилым помещением ввиду сохранения на него прав третьих лиц. Так жилое помещение может быть обременено правом отказополучателя на пользование данным жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ч. 1 ст. 33 ЖК, п. 1, 2 ст. 1137 ГК). Обременение жилого помещения правом отказополучателя также ведет к существенному ущемлению прав нанимателя по договору коммерческого найма, который при заключении договора не знал о данном обстоятельстве.

     Во-вторых, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится  сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату  необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

     В-третьих, осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором найма  жилого помещения (ст. 681 ГК РФ).

     В-четвертых, не позднее, чем за 3 месяца до истечения  срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления  договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем (ст. 684 ГК РФ)¹⁸.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. ОСОБЕННОСТИ  РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО  ПОМЕЩЕНИЯ

     Глава 35 ГК содержит статьи, касающиеся изменения  договора коммерческого найма жилого помещения. К ним, в частности, могут быть отнесены статьи, посвященные заключению постоянно проживающими с нанимателем лицами договоров о принятии на себя солидарной ответственности перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК), порядку вселения постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст. 679 ГК), замене нанимателя постоянно проживающим с ним гражданином (ст. 686 ГК). При этом в соответствии с п. 2 ст. 683 ГК к договору краткосрочного коммерческого найма не будут применяться положения ст. 686 ГК о замене нанимателя постоянно проживающим с ним гражданином, если, конечно, данным договором не предусмотрено иное.¹⁹

     Так, договор изменяется и при замене нанимателя, которая возможна по требованию самого нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, с согласия наймодателя (п. 1 ст. 686 ГК). Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении. В случае же смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если консенсуса не достигнуто, все постоянно проживающие в жилом помещении граждане становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК). Согласия наймодателя при этом не требуется.

     Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора коммерческого найма  жилого помещения, может иметь место, как вследствие расторжения договора, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя, уничтожение  жилого помещения). Поэтому понятие "прекращение договора найма" шире понятия "расторжение договора найма".²⁰

     Наниматель  жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих  с ним, в любое время расторгнуть  договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п.1 ст.687 ГК РФ).  По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме- в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

     Наймодатель может также потребовать расторжения  договора найма в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

     Важной  новеллой является правило (п.4 ст.687 ГК РФ) о возможности отсрочки судом  принятия решения о расторжении  договора найма и предоставлении нанимателю срока не более года для  устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.

     Закон предусматривает случаи, когда договор  найма жилого помещения может  быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре : если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния и в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

     Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В этом случае наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

     Если  наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и  после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым п.2 ст.687 ГК РФ : по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, а если договор расторгнут после истечения этого срока, то по просьбе нанимателя суд в своем решении может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

     В ГК РФ (ст.688) определяются последствия  расторжения договора найма жилого помещения : в случае расторжения договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

     Все вышеперечисленное в равной степени относится и к найму социальному, когда это не противоречит жилищному законодательству. Но есть и отличия. В соответствии со ст.89 ЖК наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. Это право вытекает из сущности жилищной потребности гражданина :при отпадении надобности в данном жилом помещении расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя, не предупреждая заблаговременно об этом наймодателя. Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него правовых последствий.

     Договор найма считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его  семьи. Обеспечивая устойчивое, стабильное пользование гражданами предоставленными им жилыми помещениями, Жилищный кодекс регулирует отношения, связанные с расторжением договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя, выселением из жилых помещений, исходя из всемерной защиты жилищных интересов граждан. В ст.10 ЖК закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. Расторжение договора найма не всегда связано с выселением из жилого помещения, это не тождественные понятия. Например, при выезде нанимателя жилого помещения, его смерти действие договора найма прекращается без необходимости выселения нанимателя²¹.

     Расторжение договора найма жилого помещения  в домах государственного или  общественного жилищного фонда  по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается  только по основаниям, установленным законом. Конституционный Суд отметил, что «договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (ч.1 ст.90). Следовательно, исключена возможность административного порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора».

     В качестве последствия расторжения  договора коммерческого найма, как  уже отмечалось ранее, ст. 688 ГК называет выселение. Выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя.²². 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3. ОСНОВАНИЯ ВЫСЕЛЕНИЯ

     Выселение из жилого помещения граждан возможно в случае прекращения права пользования  по основаниям, предусмотренным законом, договором, или на основании решения  суда.

     Если  гражданин в установленный собственником жилого помещения не освобождает помещение, вопрос о его выселении разрешается в судебном порядке.

     Законом установлены определенные основания  выселения граждан.

     Для жилых помещений, находящихся в  собственности граждан, такими основаниями являются:

• прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения;

     Так, Сосин В.А., Сосина Л.П., Сосин К.В. обратились в суд с иском к  Сосиной Н.В. о принудительном обмене жилой площади, указывая, что брак Сосина К.В. и Сосиной Н.В. расторгнут, в связи с чем совместное проживание в одной квартире невозможно. Ответчице неоднократно предлагались варианты обмена, однако соглашение по обмену достигнуто не было, поскольку ответчица для себя и несовершеннолетнего сына требует отдельную однокомнатную квартиру.

     Решением  Заволжского районного суда г. Ульяновска от 18.04.2007 заявленные истцами требования были удовлетворены. Истцы переселены из занимаемой квартиры в две комнаты  жилой площадью 28,6 кв.м с общей  кухней. Ответчица Сосина Н.В. с несовершеннолетним сыном переселена в комнату жилой площадью 13,59 кв.м в трехкомнатной квартире.

     Удовлетворяя  иск, суд исходил из того, что до обмена стороны (5 человек) проживали  в двухкомнатной квартире со смежными комнатами общей жилой площадью 27,4 кв.м, в которой на каждого члена семьи приходилось по 5,48 кв.м. Предложенным истцами вариантом обмена квартиры жилищные права Сосиной Н.В. и ее сына не нарушаются. Комната в 3-х комнатной квартире, в которую переселены ответчица с сыном, имеет площадь 13,59 кв.м, т.е. по 6,79 кв.м на каждого, комната изолированная. В квартире имеются все удобства: водопровод, канализация, центральное отопление, газ, ванная комната, балкон. По сравнительной характеристике это жилое помещение не уступает ранее занимаемому. Отсутствие согласия Сосиной Н.В. на обмен по тем основаниям, что в той же квартире проживают двое других нанимателей, по мнению суда, не могло служить основанием для отказа в иске, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, каждая из сторон уже не пользовалась отдельной квартирой.

• по истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда;

решение суда по иску собственника жилого помещения  о том, что бывший член семьи, пользующийся жилым помещением на основании решения  суда или при пользовании помещением на основании завещательного отказа, использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или разрушает жилое помещение собственника, после предупреждения собственником о необходимости проведения ремонта в разумный срок. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

рассмотрела в судебном заседании дело по иску Я.Д. к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о  признании права на заключение договора социального найма жилого помещения, признании права пользования жилым помещением, обязании заключить договор социального найма жилого помещения, по встречному иску Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы к Я.Д. об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, выселении, по надзорной жалобе представителя Я.Д. - Б. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 21 ноября 2007 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 марта 2008 года.