Применение подходов и методов при оценке земельных участков

 

Таблица 2 – Технические и эксплуатационные характеристики объекта

 

Конструктивные элементы здания	Оцениваемое помещение	Техническое состояние
- фундамент	железобетонный, ленточный	хорошее
- стены	шлакоблоки, железобетонные блоки	хорошее
- перегородки	шлакоблоки	хорошее
- перекрытие чердачное	железобетонные плиты	хорошее
- окна	пластиковые стеклопакеты	хорошее
- двери	внешние деревянные, внутренние пластиковые	хорошее
- полы	бетонные	хорошее
Внутренняя отделка	стены - обои, полы - линолеум.	неуд.
Инженерное обеспечение: Отопление	центральное	хорошее
Водоснабжение холодное	городские сети	хорошее
Водоснабжение горячее	городские сети	хорошее
Канализация	городские канализационные сети	треб. ремонта
Электроснабжение	скрытая проводка	хорошее
Телефон, Интернет	есть	хорошее

 

2.2. Анализ рынка  жилой недвижимости малоэтажной  застройки

Таблица 3- Анализ рынка земельных участков в поселке Дубинино

Местоположение	Стоимость	Стоимость 1м2
Ул. 9 мая	540 000 рублей	11 650 рублей
Ул. Кольцевая	500 000 рублей	11 150 рублей
Ул. Энергетиков	470 000 рублей	8 856 рублей
Ул. Новосибирская	530 000 рублей	8 970 рублей
Ул. 9 мая	490 000 рублей	10 993 рублей

Анализ рынка земельных участков по состоянию на 2013 год

Площадь и местоположение являются основными факторами, которые влияют на стоимость земельного участка. В связи с этим были выделены районы, каждый из которых имеет отличительные особенности. Данное разбиение было обусловлено также такими факторами, как развитость инфраструктуры, престижность района, экология и пр.

Исследуя цены на земельные участки в поселке Дубинино, можно выделить земли находящиеся по улицам: 9 мая и Кольцевой.  Именно здесь находятся земельные участки, стоимость которых выше стоимости остальных земель. Она превышает 11 тысяч рублей за один метр квадратный. Причиной этому может следовать близость к торговым площадям и поселковой администрации. Так же данные земельные участки находятся на возвышенности ПГТ Дубинино, а следовательно их затопляемость практически невозможна даже весной, во время таяния снега, и осенью во время самых обильных дождевых осадков. Все вытекающее  из этих факторов значительно повышает спрос этих участков, а следовательно и их ценник.

В настоящее время разброс цен на землю весьма значителен. В целом по поселку он варьируется от 9 тысяч рублей до 12 тысяч рублей за один метр квадратный.

Наиболее низкие цены на земельные участки находятся по улицам Энергетиков и Новосибирской. Данные участки имеют более низкий спрос по сравнению с другими участками, т.к. имеют очень низкую проходимость. Так же через данные участки не проходят средства коммуникации и при строительстве на них, строителям необходимо сначала провести подземный трубопровод, отопление и электроснабжение. Стоимость этих участков не превышает 9 тысяч рублей за метр квадратный.

Таким образом, проведенный анализ привод к выводу о том, что приобретение земли выгоднее всего по улице 9 мая и Кольцевой.

Таблица 4-Анализ динамики цен на рынке малоэтажной застройки (коттедж)

Местоположение	Площадь, м2	Стоимость, в руб.	Доп. постройки
Ул. 9 мая	п	2 500 000	Баня, хоз. Постройки, гараж
Ул. Кольцевая	а	2 300 000	Гараж, веранда
Ул. Энергетиков	а	1 500 000	____
Ул. Новосибирская	а	1 700 000	Теплица
Ул. 9 мая	а	1 900 000	Баня, гараж

 

Анализ рынка коттеджей в ПГТ Дубинино

Опираясь на результаты выше предоставленной таблицы, можно сравнить динамику цен на коттеджи. Немало важными факторами повышения стоимости коттеджей является наличие коммуникации, материал строения, его площадь и местоположение. Больше всего этим факторам соответствуют жилые малоэтажные застройки по улице 9 мая и Кольцевая, соответственно стоимость их самая высокая и составляет 2 000 000 рублей и выше.

 Наиболее низкие цены  на жилье по улице Новосибирской  и Энергетиков. Стоимость этих  жилых сооружений малоэтажной  застройки составляет в среднем 1 600 000 рублей. Такие коттеджи пользуются меньшим спросом на рынке недвижимости т.к. имеют определенные отклонения и недостатки, которые не удовлетворяют требованиям современного населения.

Таким образом, если переконструировать жилые дома по улице Энергетиков, они будут пользовать большим спросом у населения и соответственно  поднимутся в цене, что выгодно для собственников.

3. Определение  рыночной стоимости жилого дома  с земельным участком

3.1. Оценка жилого  дома затратным подходом

Проведем расчет рыночной стоимости жилого дома с земельным участком затратным подходом.

Рыночная стоимость затратным подходом определяется по формуле:

Сзат=Сзу+Сзд-Инак,  где:                                                                                (3.1)

Сзат. – стоимость объекта оценки затратным подходом;

Сзд. – стоимость зданий и сооружений;

Сзу. – стоимость земельного участка;

Инак. – накопленный износ.

                      

СПВС=V*Цвд*Jтер*Jудор*Jтек,  где:                                                                      (3.2)

 

V-объем физической величины (м3)

V=S*h

Цед. – цена единицы физического объема (по сборникам УПВС);

Jтер. – индекс территориальный (4 – Красноярский край);

Jудор. – индекс удорожания;

Jтек. - индекс текущий.

 

Определение рыночной стоимости затратным подходом не возможно, так как отсутствует стоимость единого объекта недвижимости, поэтому проведем расчет методом сравнения продаж.

 

 

 

Таблица 5- Определение рыночной стоимости методом сравнения продаж

Местоположение	Стоимость 1 м2,тыс.руб.	Расчет рыночной стоимости
Ул. 9 мая	1 800	589
Ул. Энергетиков	2 256
Ул. Кольцевая	2 236
Ул. Новосибирская	1 589
Ул. Полевая	1 956

 

Cр.Сз.у=1800+2256+2236+1589+1956/5=19678 руб.

РСз.у=19678*589=1158798 руб.

Найдем физический износ методом конструктивных элементов (таблица 6)

конструктивные элементы	техническое состояние	доля УПВС	износ (%)	расчет физического износа
Фундамент	хорошее	2	5	0.1
Стены и перегородки	хорошее	12	6	0.72
Перекрытия	хорошее	8	7	0.56
Крыша	хорошее	4	2	0.08
Полы	хорошее	16	10	1.6
Проемы	хорошее	10	20	2
Отделочные работы	удовлетворительное	15	13	1.95
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства	удовлетворительное	25	27	6.75
Прочие работы	-	8	3	0.24
Итого		100		14

Таблица 6-Определение износа жилого дома

 

Износ жилого дома составляет -14%.

Инак=1158798*0.14=162225.72 руб.

 Подставим данные в формулы 3.1 и 3.2:

V-2.7*151,9=410.13кв.м.

Спвс=410,13*34.2*1.07*1.17*118.89=2087673руб.

На основании выше изложенного делаем расчеты согласно формуле ( 2.1)

РС=1526656+2087673-162225,72=2452103руб.

Рыночная стоимость жилого дома по затратным подходом составляет-2452103руб.

 

3.2. Оценка объекта  сравнительным подходом

Рыночный подход производится путем сравнения с аналогичными объектами, и определяется по формуле:

РС=Рк±∑D ,где:

РС- рыночная стоимость;

Рк- продажная цена аналогичных объектов;

∑D- сумма корректировок.

 

 

 

Таблица 7- Сравнение объекта оценки с аналогами

Показатели	Объект оценки	Аналоги
		1	2	3	4	5
Местоположение	Ул. 9 мая	Ул. Новосибирская	Ул. Кольцевая	Ул. Энергетиков	Ул. Полевая	Ул. Сиреневая
Стоимость, руб.	?	1 700 000	2 300 000	1 500 000	1 300 000	2 350 000
Материал	ж/б, кирпич	дерево	кирпич	ж/б	ж/б	кирпич
Наличие хоз. построек	Есть	нет	есть	нет	нет	есть
Площадь,м2	193	188	250	189	200	187
Этажность	2	1	2	1	1	2
Наличие гаража	есть	есть	есть	нет	нет	есть
Наличие балкона	есть	есть	есть	нет	нет	есть
Корректировки		+3	0	+1	+1	-1
		+2	-1	-1	-1	0
		+2	-2	+3	-4	0
		0	-3	0	-5	0
		0	0	-5	+4	0
		0	0	-2	-3	+2
Итого		+7	-6	-3	-7	+1
Стоимость, м2 ,руб.		9042	9200	7936	6500	12566
Рыночная стоимость с учетом корректировок		9956	9938	8536	7896	12997