Кадастровое оформление и оценка земельного участка

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

 

Федеральное государственное бюджетное  образовательное учреждение высшего  профессионального образования

«Юго-Западный государственный  университет»

 

Кафедра экспертиза и управление недвижимостью

 

Расчетно-графическая работа

по дисциплине: «Кадастр и оценка земельной собственности»

на тему «Кадастровое оформление и оценка земельного участка»

 

 

 

Выполнил         ст.гр.ЭН-82

Агибалова О.П.

          зав.каф.ЭУН

Проверил        Дубяга А.П.

 

Курск 2012

 

Содержание

Введение

1. Выкиперовка с плана масштаба 1:500

2. Определение координат поворотных точек земельного участка и углов зданий

3. Определение отметок поворотных точек земельного участка и углов здания

4. Определение дирекционных углов и длин сторон земельного участка

5. Определение периметра земельного участка

6. Кадастровый план земельного  участка масштабом 1:500

7. Определение площади земельного участка

7.1 определение площади  по координатам

7.2 определение площади  графическим способом

7.3 определение площади при помощи палетки

8. Определение площади  обременений

9. Сводная ведомость кадастрового  оформления земельного участка

10. Определение стоимости  земельного участка способом 

сравнения продаж

Список используемой литературы

 

 

 

2. Определение координат поворотных точек земельного участка и углов зданий

Точка 1: Х = 250+9,75=259,75м

               У = 400+18,75=418,75 м

Точка 2 :Х = 300+6,75=306,75 м

     У = 400+9=409,00 м

Точка 3: Х= 200+92=292,00 м

               У= 450+15,5=465,50 м

Точка 4: Х=200+26=226,00 м

               У= 400+43,50=443,50 м

Точка 5: Х=200+5=205,00 м

               У= 400+12,5 =412,50 м

Точка 6: Х=200+69=269,00 м

               У= 400+22,25=422,25 м

Точка 7: Х=200+83,25=283,25 м

               У= 400+36,25=436,25 м

Точка 8: Х=200+76,25=276,25 м

               У= 400+43= 443,00 м

Точка 9: Х=200+62=262,00 м

               У= 400+29,75=429,75 м 

Точка 10: Х=200+16=216,00 м

                  У= 400+28,5=428,50 м

Точка 11: Х=200+20=220,00 м

                  У= 400+21,5=421,50 м

Точка 12: Х=200+31,25= 231,25 м

                  У=400+33,25=433,25 м

Точка 13: Х=200+27,5=227,50 м

                  У=400+37,75=437,75 м

Точка 14: Х=200+23,5=223,50 м

                 У=400+35=435,00 м

Точка 15: Х=200+25,25=225,25 м

                 У=400+33=433,00 м

Точка 16: Х=200+21,75=221,75 м

                 У=400+30=430,00 м

Точка 17: Х=200+20,25=220,25 м

                  У=400+32=432,00 м

 

3. Определение отметок поворотных точек земельного участка и углов здания

H₁=107,28 м

H₂=113,93м

H₃=112,00м

H₄=111,20м

H₅=106,6м

H₆=108,75м

H₇=110,40м

H₈=110,80м

H₉=109,40м

H₁₀=109,50м

H₁₁=109,10м

H₁₂=110,10м

H₁₃=110,50м

H₁₄=110,10м

H₁₅=110,00м

H₁₆=109,80м

H₁₇=109,30м

 

4. Определение дирекционных углов и длин сторон земельного участка

Определение дирекционных углов

Дирекционный угол – это  угол, отсчитываемый от северного  конца осевого меридиана по ходу часовой стрелки до данного направления.

Дирекционные углы и стороны  земельного участка определяются путем  решения обратной геодезической  задачи. Суть её заключается в том, что по известным координатам двух точек определяем дирекционный угол линии и её длину.

 

α_1-2=360°-11°43`10``=348°17`50``

 

α_2-3=180°-75°22`=104°38 `00``

 

α_3-4=180°+16°42`=196°42 `00``

 

α_4-5=180°+ 55°53`=235°53 `00``

 

α_5-1=180°+ 7°12`=187°12`00``

Определение длин сторон земельного участка

 

 

 

 

 

5. Определение периметра земельного участка

Р_3У =l_1-2  + l_2-3 + l_3-4 + l_4-5 + l_5-1

P_3У = 48,00 м+58,39 м+69,57 м+34,44 м+55,11 м=321,94 м

 

 

7. Определение площади земельного участка

7.1 Определение площади  по координатам

Площадь земельного участка  вычисляется,  в основном, аналитическим  методом по координатам межевых  знаков (поворотных точек). Вычисленную  площадь земельного участка S_выч  сравнивают с площадью, указанной в правоустанавливающем документе Sдок, для чего вычисляют разность

S=S_выч-S_док.

= X₁(У₂-У₅)+Х₂(У₃-У₁)+ Х₃(У₄-У₂)+ Х₄(У₅-У₃)+ Х₅(У₁-У₄)=259,75(409,00-412,50)+306,75(465,50-418,75)+292,00(443,50-409,00)+226,00(412,50-465,50)+205,00(418,75-443,50))= 3226,85 м²

 =  У₁(Х₅-Х ₂)+У₂(Х ₁-Х ₃)+У₃(Х ₂-Х ₄)+У₄(Х ₃-Х ₅)+У₅(Х ₄-Х₁))=418,75(306,75-205,00)+409,00(292,00-259,75)+465,50(226,00-306,75)+443,50(205,00-292,00)+ 412,50(259,75-226,00))= 3226,85 м²

 

7.2 Определение площади  земельного участка графическим  способом

Составляем план земельного участка в М 1:500 по дирекционным углам  и длинам и разбиваем его на простейшие геометрические фигуры и  получим три треугольника ∆_1-3-2, ∆_1-3-5, ∆_5-3-4.

После измерения высот  h₁, h₂ и h₃, а также длин и сторон l_1-3 и l_5-4 вычисляем площади S∆_1-3-2, S∆_1-3-5, S∆_5-3-4.

S∆_1-2-3 = ½ l_1-3*h₁ = 58,39*42,88/2 =1251,35м²

S∆_1-3-4= ½ l₃-₄*h₂ = 69,57*34,41/2 = 1194,95 м²

S∆_1-4-5 = ½ l₄-₅*h₃ = 55,11*28,04/2 = 778,10м²

S_ЗУ=∆_1-2-3 + S∆_1-3-4 + S∆_1-4-5

S_ЗУ=1251,79 м² + 1196,95 м² + 778,10 м² = 3,224,40 м²

7.3 Определение площади  земельного участка при помощи  палетки

Палетка представляет собой прозрачную основу с нанесенной на неё сеткой квадратов со сторонами 2-10 мм палетку кладут на план и внутри контура фигура подсчитывают число n1 целых квадратов и число n2 квадратов, которые составлены на глаз из частей, рассеченных контуром. Площадь участка S=p(n1*n2), где р –площадь одного квадрата в масштабе плана. Поскольку стороны квадрата палетки равны по 1 см. Следовательно в масштабе 1:500, р=25 м².

В нашем случае n₁=99 квадратов. Из частей квадратов набираем n₂=30 квадратов.

Площадь земельного участка, полученная графическим способом S_ЗУ=(30+99)*25=3225,00 м².

8. Определение площади  обременений

Площадь обременения за счет канализации 91,13

Площадь обременения за счет водоснабжения 225,72

Площадь обременения за счет ЛЭП 134,86

Общая площадь равна:

S = 91,13 + 225,72 + 134,86 = 451,71

9. Сводная ведомость кадастрового  оформления земельного участка

Таблица 1.

№ точек	Координаты		Длинна сторон	Дирекционный угол	Характеристика закрепленной точки	Прохождение границ	НС точки
	Х(м)	У(м)
1	259,75	418,75		348°17`50``	метал. стержень	по забору	2
2	306,75	409,00		104°38 `00``	метал. стержень	по забору	3
3	292,00	465,50		196°42 `00``	метал. стержень	по забору	4
4	226,00	443,50		235°53 `00``	метал. стержень	по забору	5
5	205,00	412,50		187°12`00``	метал. стержень	по забору	1

 

 

 

Продолжение таблицы 1.

				Для зданий
6	269,00	422,25	24,00	-	угол здания	по стене здания	7
7	283,25	436,25	10,00	-	угол здания	по стене здания	8
8	276,25	443,00	20,00	-	угол здания	по стене здания	9
9	262,00	429,75	10,00	-	угол здания	по стене здания	6
10	216,0	428,50	15,00	-	угол здания	по стене здания	11
11	220,00	421,50	6,00	-	угол здания	по стене здания	12
12	231,25	433,25	5,00	-	угол здания	по стене здания	13
13	227,50	437,75	2,500	-	угол здания	по стене здания	14
14	223,50	435,00	5,00	-	угол здания	по стене здания	15
15	225,25	433,00	2,500	-	угол здания	по стене здания	16
16	221,75	430,00	5,00	-	угол здания	по стене здания	17
17	220,25	432,00	6,00	-	угол здания	по стене здания	10

 

 

10. Определение стоимости земельного участка способом сравнения продаж

Для вычисления стоимости  земельного участка выбираем объекты-аналоги, в нашем случае их 4: №1, №2, №3, №4.

Таблица 2.- Определение стоимости земельного участка способом сравнения продаж

Участок	№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
Цена, руб.	1200000	950000	1100000	1050000
Размер участка, кв.м	1250	1100	1025	1000
Условия финансирования	б/р, с/с	б/р, с/с	б/р, оплата с рассрочкой	б/р, с/с
Условия продажи	типичные	типичные	типичные	нетипичные
Местоположение	район жилой застройки	район жилой застройки	район жилой застройки	район жилой застройки
Время продажи	январь 2010 г.	январь 2010 г.	январь 2010 г.	январь 2010 г.

 

Поправки: третий аналог приобретен с условием оплаты 40% по факту свершившейся сделки, а 60% в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 1,5% в месяц. Поправка, вносимая в цену продажи аналога №3, составляет:

Оплата с рассрочкой:

1100000 · 60% · 9 · 1,5% = 89100 руб.

Условия продажи (нетипичные). В цену продажи участка №4 внесена поправка, учитывающая нетипичный срок экспозиции. Типичный срок экспозиции – 6 месяцев. Ограниченный срок экспозиции объекта на рынке снижает цену сопоставимой продажи. Сокращение срока экспозиции ведет к уменьшению цены в среднем на 5% в месяц (экспертно определенная поправка). Таким образом, поправка на стоимость четвертого аналога составляет

1050000 · (6-2) · 5% = 210000руб.

Время продажи. Основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке. Поправка для аналогов №1-4 составит 0% , так как участки выставлены на продажу в одно время.

Местоположение. Анализ прошлых продаж устанавливает разницу в пределах 5-7%.Участки №1 и №3 имеют сходное местоположение с оцениваемым земельным участком. Участок №4 имеет лучшее расположение и пользуется большим спросом. Поэтому вносится понижающая поправка на местоположение -5%: