Применение подходов и методов при оценке земельных участков

Департамент среднего профессионального и начального профессионального образования Томской области

Шарыповский филиал областного государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Томский коммунально-строительный техникум»

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

По дисциплине «Оценка недвижимого имущества»

 

Тема: «Применение подходов и методов при оценке земельных участков »

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила студентка группы   1011-ЗМ Тимофеева Ю.А. _______________________(подпись) специальность:120714« Земельно- имущественные отношения» Руководитель: Гришанина М.В. Оценка_______________                 ______________                                                 (подпись)

Дата «___»________20__г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Шарыпово

2014

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………….…………

1.Современные подходы  и методы оценки земельных  участков……………….

1.1.Законодательная база  оценки стоимости земельных участков………

1.2. Подходы и методы  оценки земельных участков……………………..

1.3. Факторы, влияющие на  стоимость земли…….……………………….

2. Определение рыночной  стоимости жилого дома в пос. Дубинино………….

2.1. Характеристика объекта  оценки………..…….…………………….…..

2.2. Анализ рынка жилой  недвижимости малоэтажной застройки……...

3. Определение рыночной  стоимости жилого дома с земельным  участком…..

3.1. Оценка жилого дома  затратным подходом……………………………

3.2. Оценка объекта сравнительным  подходом………..………………….

3.3. Оценка имущества доходным  подходом………………….………….

4. Итоговое согласование  рыночной стоимости жилого комплекса…..………

Заключение…………………………………………………………………..…….

Список использованной литературы……………………………………………..

Приложение 1………………………………………………………………..……..

Приложение 2……………………………………………………………………….

Приложение 3……………………………………………………………………….

Приложение 4. Фотосъемка объекта оценки……………………………………..

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость на сегодня выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и рыночных отношений. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль на рынке недвижимости.

В данной работе, для оценки объекта недвижимости используется два подхода: сравнительный и затратный подход. Учитывая при этом методологию каждого подхода и обязательные требования к расчетам. Доходный подход не применяется, т.к. объект не приносит дохода(прибыли) собственнику, и служит исключительно в целях проживания. Каждый подход подразделяется на различные методы.

Актуальность выбранной темы курсовой работы заключается в том, что без оценки стоимости недвижимости невозможно принятие ни одного управленческого решения и совершения практически ни одной коммерческой операции.

Целью курсовой работы является рассмотрение теоретической основы оценочной деятельности рынка недвижимости и определение рыночной стоимости жилого дома с земельным участком в пос.Дубинино.

Для решения поставленной цели необходимо выполнение следующих задач:

- изучение нормативно-правовой базы оценочной деятельности;

- рассмотрение подходов и методов оценки земельных участков;

     - раскрыть  факторы, влияющие на стоимость земли;

     - определение рыночной стоимости жилого дома c земельным участком в поселке Дубинино различными подходами; 

  -  дать характеристику объекта оценки;

- анализирование рынка жилой недвижимости малоэтажной застройки в пос. Дубинино; 

- проведение итогового  согласования рыночной стоимости жилого комплекса.

Объектом исследования выбран объект- жилой дом с земельным участком в поселке Дубинино.

Теоретической и методической основой курсового исследования являются литература российских авторов, интернет ресурсы и лекционные данные.

    Структура курсовой работы представлена    введением, двумя разделами, заключением, списком использованной литературы.

1 Современные подходы и методы оценки земельных участков

1.1 Законодательная база оценки стоимости земельных участков

 

Оценочная деятельность должна осуществляться в строгом соответствии с утверждаемой  Правительством Российской Федерации Единой системой стандартов оценки. Единая система стандартов оценки является неотъемлемой частью нормативно-правового регулирования оценочной деятельности.

 Источники оценочной деятельности:

1. Федеральный закон (ФЗ) №135 «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года. Данный закон включает в себя все понятия оценочной деятельности, указывает что (кто) является субъектом (объектом) на рынке недвижимости, а так же их обязанности и права.

2. Федеральный стандарт оценки (ФСО) №256 «Общие понятия оценки, подходы и методы к требованию оценки» от 20.07.2007 года. Указывает на этапы оценки, и что должно быть в задании для оценки.

3. ФСО №255 «Цели оценки и виды стоимости» от 20.07.2007 года.

Раскрывает 4 вида стоимости: рыночную, ликвидационную, кадастровую и инвестиционную.

4. ФСО №254 «Требования к отчету об оценки» от 20.07.2007 года.

Включает пункты по содержанию, составлению, описанию отчета об оценки недвижимого имущества.

      Все Федеральные  стандарты оценки утверждены  Министерством  экономического развития.

5.Сборники УПВС (укрупненные  показатели восстановительной стоимости) зданий и сооружений для оценки  основных фондов.

6. Земельный кодекс РФ.

Таким образом, основным документом из вышеперечисленной нормативно-правовой базы оценочной деятельности является Федеральный Закон Российской Федерации   № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Многие положения закона разработаны на прогрессивных и применяемых в России результатах практики и опыта.

1.2.   Подходы и методы оценки земельных участков

      В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки земли обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ от применения неприемлемого в данной оценке земли подхода.

На сравнительном подходе основаны следующие методы: сравнения продаж, выделения и распределения. На доходном подходе методы: капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методах: остатка и выделения.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

 б) сбор и анализ  информации, необходимой для проведения  оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

 г) согласование (обобщение) результатов применения подходов  к оценке и определение итоговой  величины стоимости объекта оценки;

 д) составление отчета об оценке.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

 а) объект оценки;

 б) имущественные права  на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

     Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

      Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

 

 

 

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. Расчет стоимости оцениваемой земли сравнительным подходом производится исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

На сравнительном подходе основаны следующие методы: сравнения продаж, выделения и распределения.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов.

Применяется для оценки земельных участков занятых зданиями и сооружениями, так и земельных участков, где нет строений.

Рассчитывается по формуле 1.1:

РСз.у.=   ;                                                                                   (1.1)

где:

-РСз.у.- рыночная стоимость земельного участка;

-∑ст.ан.-сумма стоимости аналогов;

-Ка- количество аналогов.

 

Метод выделения

Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля). Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию.

Рассчитывается по формуле 1.2:

  РСоцен.з.у.=РС ЕОН-Сзатр. ;                                                                                        (1.2)

 где:

-РСоцен.з.у.- рыночная стоимость оцениваемого земельного участка;

-РС ЕОН- рыночная стоимость Единого объекта недвижимости;

-Сзатр.- стоимость затрат;

Метод распределения

Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля). Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию.

Основная проблема при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете принципа наиболее эффективного использования земли.

Рассчитывается по формуле 1.3:

РСз.у.=РСЕОН*К;                                                                                               (1.3)

где:

-РСз.у. –рыночная стоимость земельного участка(руб.);

-РСЕОН- рыночная стоимость единого объекта недвижимости(руб.);

-К- доля земельного участка в РСЕОН(руб.);

 

Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения.