Применение подходов и методов при оценке земельных участков

Доходный подход

     Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется, исходя, из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

     Он основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи. Определение стоимости оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

Доходный подход включает три метода:

-капитализации дохода (земельной  ренты);

-остатка (техника остатка  для земельного участка);

-предполагаемого использования.

Метод капитализации дохода

Основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

 

Рассчитывается по формуле 1.4:

РСз.у.=ДЗР/R где,                                                                                 (1.4)

-РСз.у.- рыночная стоимость  земельного участка(руб.);

-ДЗР-  ипппп

-R- коофициент капитализации(%)

Метод остатка

Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок) применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле. Может использоваться для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Данный метод также применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Рассчитывается по формуле 1.5:

РС=(ЧОДЕОН-ЧОДулучш.)/R;                                                                  (1.5)

 где:

-ЧОДЕОН- чистый операционный доход ЕОН(руб);

-ЧОДулучш.- чистый операционный доход улучшений(руб);

-R- коофициент капитализации (%).

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и не застроенных земельных участков. Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Оцениваются неосвоенные участки земли. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли.

Рассчитывается по формуле 1.5;

РСз.у.=ЧОД*β;

где:

-РСз.у.- рыночная стоимость  земельного участка;

-ЧОД- чистый операционный доход;

-β-норма доходности.

 

Таким образом, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли, а также качества и доступности, необходимых оценщику исходных данных.

 

1.3 Факторы, влияющие на стоимость земли

Факторы можно подразделить на четыре категории: экономические; социальные; административные; физические, связанные с окружающей средой и с местоположением.

Экономические факторы

Они зависят от общего состояния мировой экономики, экономической ситуации в стране, регионе или на местном уровне. К числу факторов, которые оказывают влияние на стоимость земли со стороны спроса, относятся уровень занятости; величина заработной платы и доходов; платежеспособность; наличие источников финансирования; ставка процента; издержки, связанные с оформлением сделок. К факторам предложения, оказывающим влияние на стоимость земли, можно отнести площадь имеющейся на продажу земли; затраты на освоение или производство строительных работ; затраты, связанные с обеспечением финансирования; и налоги. Все эти факторы, особенно те, что связаны с предложением, могут в значительной степени колебаться в зависимости от местоположения конкретного земельного участка.

Социальные факторы

Зависят от базовых потребностей собственников в потребности земли.  Соседние объекты, социальная инфраструктура, численность и плотность населения, возрастной и профессиональный состав, средний размер семьи, миграция населения.

Физические факторы

Включают: местоположение (адрес) земельного участка. Его  климат, ресурсы. Окружающую среду участка (топография), грунты, почва, рельеф, отношение к деловому центру.  Подверженность района местоположения участка негативным воздействиям среды  (засуха, наводнение, оползни  и т.д.).

Административные факторы

Подразумевают собой: налогообложение объекта недвижимости, финансовая политика региона. Представление разного вида льгот, ставки арендной платы, услуги муниципальных служб (состояние дорог ), и т.д.

Таким образом, все вышеперечисленные факторы прямо влияют на стоимость земельных участков, и чем выше их качество, тем выше стоимость земли.

 

2. Определение рыночной стоимости жилого дома с земельным участком  в поселке Дубинино

2.1 Характеристика  объекта оценки

Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. Сбор и обработка информации.

Физические характеристики

Жилой дом находится в собственности  у владельца. Участок смежен с земельным участком № 19, по улице 9 мая и участком № 21 по улице 9 мая.

Коттедж двух этажный, на 2 этаже имеется балкон. Тип строения бетонный и кирпичный на 80%, крыша покрыта шифером на 11%. Остальные 9% стоения из дерева.

 

Характеристики окружения

Близость к зонам рекреации 3 км до реки «Береш». Остановка общественного транспорта в 10 метрах от дома. Расстояние до ближайшего ж/д вокзала- 2 километра. Аэропорт находится в 360 километрах от поселка Дубинино. Автовокзал в шаговой доступности- 500 метров. До ближайшей пристани 385 километров, которая находится в городе Красноярске. Здесь проходит автодорога Абакан-Кемерово, налажено автобусное сообщение с городами Красноярск, Абакан, Кемерово, Томск, Новосибирск, Мариинск.

 

Экологические характеристики

Загрязненность воздуха не превышает нормы. До ближайшей электростанции 5 километров. Температура воздуха зимой- 15-30 градусов со знаком минус. Летом от 10 до 25 градусов тепла. Количество солнечных лучей 40% от всего года, или 145 дней. Климат поселка резко-континентальный. Населенный пункт окружен возвышенностями, озерами, рекой и лесами.

 

 

Социальная инфраструктура

В поселке Дубинино имеются 2 школы,2 детских сада. В шаговой доступности школа №12. Так же есть спортивный комплекс и школа искусств. Поселковая администрация в 300 метрах от дома. Помимо поликлиники имеется лечебный стационар и частная зубная клиника. Торговый центр отдален от дома на 600 метров.

 

Коммунальная инфраструктура

Отопление, водоснабжение (холодное и горячее), электроснабжение- центральное. Телевидение кабельное, имеется стационарный телефон. Так же присутствует телефонная  связь и  интернет.

 

Экономика региона

Поселок Дубинино расположен в 340 км от Красноярска. Он имеет выгодное географическое положение: близость транссибирской магистрали, удобные транспортные коммуникации (железнодорожные, автомобильные и воздушные). Геологоразведка показала, что село Шарыповское расположено в центре одного их крупнейших в стране месторождений бурого угля, залегающего в Красноярском крае на территории от г. Шарыпово до г. Ачинска, и переходящего на востоке в Иркутскую, а на западе – в Кемеровскую области. Уголь здесь залегает на глубине всего нескольких метров, доступен для добычи открытым способом, а толщина его пласта достигает 60 метров. И пусть полное воплощение гигантского замысла под названием КАТЭК отодвинулось во времени, но экономика уже обновленной России набирает обороты, потребности лидирующего в экономике страны Красноярского края тоже растут. И вновь требуют энергии, которая таится в глубинах шарыповской земли. В недавно утвержденной Правительством России «Стратегии социально – экономического развития Сибири до 2020 года» предусматривается развитие КАТЭКа. В 2011 году возобновилось строительства третьего энергоблока Березовской ГРЭС. Энергоблок должен быть построен в мае 2015 года, а сейчас на стройплощадке трудятся больше двух тысяч человек.

Продолжается переселение дубининцев из ветхого жилья. Строительство ведется по двум программам, и средства выделяются как из федерального, так и из краевого бюджетов. Всего планируется переселить более 170 семей.

По первой программе, совместно с краевыми властями, Шарыпово удалось получить финансирование от государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ». По ней выделяется 159 миллионов рублей на покупку 80 квартир в достраиваемых сейчас домах № 715 и 712. После того, как строители завершат свою работу, они передадут жилье в собственность Правительства Красноярского края, а оно в свою очередь – Администрации города Шарыпово.

Вторая программа, работающая в Дубинино – краевая. Поселок вошел составной частью в общие планы сноса ветхого жилья в регионе и получил на этот год 42 миллиона рублей. На эти деньги будут достроены четыре 24-ехквартирные трехэтажки, расположенные на улице Кишиневской.

Также планируется включить в список переселенцев не получивших ранее квартиры людей из уже снесенных домов. Однако абсолютно необходимое условие для получения нового жилья – состоять на учете в Министерстве строительства и архитектуры Красноярского края или, если постановка на учет произошла раньше 2009 года – в Агентстве по реализации жилищных программ Администрации Красноярского края.

Таким образом, в общей сложности в новые квартиры в этом году должны переехать больше 170 дубининских семей.

 

 

 

Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

 

В ходе проведения работ по оценке стоимости недвижимости Заказчиком были представлены копии документов устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки:

– Свидетельство о государственной регистрации права 24 ЕИ № 5678905 от 18.07.2003 г. и  Кадастровый паспорт жилого помещения.

– Земельный участок под объектом оценки – частная собственность.

– Согласно Постановлению Совета Администрации Красноярского края от 19 февраля 2003 г. N 44-п «Об утверждении результатов Государственной кадастровой оценки земель городов и других населенных пунктов края», здание находится в 41 оценочной зоне г.Шарыпово.

Таблица 1 –Характеристика объекта оценки и земельного участка

 

Адрес расположения объекта оценки	Россия, Красноярский край, п. Дубинино, ул. 9 мая, дом 9.
Вид объекта оценки	Жилое помещение  общей площадью 120 кв.м.
Основание для проведения оценки	Курсовая  работа
а) объект оценки:	Коттедж с земельным участком
б) субъект права	Физическое лицо
в) вид права	Собственность
г) документы о праве собственности:	Свидетельство о государственной регистрации права 24 ЕИ № 9765387 от 28.05.1999 г.
д) цель оценки и задачи оценки:	Определение рыночной стоимости объекта оценки и земли
е) предполагаемое использование результатов оценки	Продажа
ж) дата оценки:	Март 2014 года.
з) срок проведения оценки:	неделя
и) кадастровый номер объекта оценки:	24:48:0000025:04:0018/4
площадь земельного участка	10 соток
Год ввода в эксплуатацию	1997 год
Строительный объем помещения	Высота потолков 3,5 м
Количество этажей здания	2 этажа
Коэффициенты для расчета износа	Для жилой недвижимости: см.прил.1
Коэффициент капитализации, %	14%
Примерная стоимость  объектов в этом районе в тыс. руб.	16 000